多地国企收购存量房“加速度”机构：收购成本需要降低

 随着4月30日中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房政策措施”，以及5月17日央行一系列房地产金融政策（以下简称5·17新政）的推出，各地楼市出现明显变化。

值得注意的是，在5月17日召开的国务院政策例行吹风会上，央行表示将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。再贷款利率1.75%，期限1年，可展期4次。一时间，地方国企收购存量房成为业界关注的热点。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）表示，当下楼市政策已经从“纾困”转向“救助”，地方国企要收购的房子目标很清晰，“已经建成但没有销售出去的”，其实就是国家统计局公布的7.46亿平方米的库存现房。这种收购方式，不新增土地供应和开发面积，不影响产业链，但利好“保交房”。

收储进入加速推进阶段

记者注意到，在上一轮去库存周期中，住建部就曾提及“收购存量商品房，转为公共租赁住房”。

2015年1月6日，住建部印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中提到：“各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。”同月，福州市发布了统购商品房的相关政策。

中邮证券分析认为，央行按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。供给端去化库存政策逐步加码，旨在全国范围内盘活库存资产，在解决资金来源的前提下，地方国企“收储”步入加速推进阶段，有利于促进供需尽快达到新的平衡状态。

据国家统计局数据，4月末全国待售商品房面积约为7.46亿平方米。若降至过去10年平均5.91亿平方米的库存水平，去库存规模将达到1.54亿平方米。

据东方金诚测算，按照2023年全国新建商品房销售额和销售面积计算的平均单价为1.04万元/平方米，意味着按照市场价收购去库存的话，需要资金约1.6万亿元。如果收购价格打五折，需要的资金规模约为8000亿元。从初步估算来看，本次央行设立的3000亿元保障性住房再贷款规模，将对去库存产生较为显著的影响。

中银证券分析认为，此次地方国企所收购的商品房严格限定为房企已建成未出售商品房，即现房库存。此次央行3000亿元的再贷款计划预计可撬动5000亿元银行贷款，已经基本可以覆盖当前全国现有的建筑面积在70平方米以下的库存房屋。

中银证券从此次政策的受益方角度分析认为，政策前期更利好城投平台和地方国企。据克而瑞数据，2021-2023年在22个重点城市中，城投公司拿地建筑面积约1.75亿平方米，市场占比43%。但城投公司的项目开工率相对较低，在22个重点城市中，2021-2023年城投平台拿地项目开工率仅为25.23%，开售率仅为15.91%。预期后续未开发土地可能会被重新盘活，已开发但未售的项目大概率会优先被地方国企收储。

资产包收购成本需要降低

4月30日中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后，部分地区已出台鼓励当地国企收购存量房用作保障房的相关政策。而对于如何消化存量房产，中指研究院认为，当下有三种经验和模式，分别为国企收储未售新房、“以旧换新”和“非居改租”。

据中指研究院监测，郑州、济南、苏州、重庆等城市近几年均有“国企收储未售新房”改作租赁住房的相关实践，预计接下来，在3000亿元保障性住房再贷款的支持下，各地国企收储未售新房的推进节奏或将加快。在“以旧换新”探索方面，截至2024年5月20日，全国已有超60城推出住房“以旧换新”措施，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式。

“结合5·17新政基调来看，地方国企收储未售新房正成为政府力推的去库存模式。此外，预计地方已有实践经验的国企收旧换新、非居改租等模式可能将继续同步推行。”中指研究院分析认为。

以南京为例，5月21日，南京安居集团举行首批存量住房“以旧换新”签约，52组客户确认成交。而南京的“以旧换新”试点工作与多地倡导“卖旧买新”不同，是由当地国有企业收购存量住房，经过机构评估之后，直接换购新房。南京安居集团相关人士向每经记者表示，首批试点收购2000套存量住房，计划将引入有资质的单位进行租赁运营。

当前，现房库存逐渐成为挤占房企流动性的重要因素，在市场信心不足的情况下，如何快速变现已竣工存货成为房企的重要课题。据克而瑞统计，截至2023年6月末，60家样本房企已竣工存货1.6万亿元，占总存货的比重达14.7%，到达近年来高位，较2019年提升了3.1个百分点。

中银证券分析认为，库存房源成为保障房的来源之一，有望与各地推行的“以旧换新”政策结合，成为去库存的主要方式。地方国企收购存量房的体量较大，或以整幢作为基本收购单位，可视为大宗交易范畴，交易价格折扣率预计较高。

以重庆为例，日前重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司在重庆联合产权交易所官网发布公告，面向重庆中心城区征集批量收购商品房用作公共租赁住房，要求房源须位于重庆市中心城区轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、医院院区周边一公里内；整幢、整单元作为基本收购单位，且单套建筑面积不超过90平方米；房源须为现售商品房，权属清晰且可交易，能满足金融机构发放贷款的要求。目前当地已有多个项目进行申报。

从房企的角度来说，中银证券认为，除了去库存以外，此举也将有助于缓解市场流动性风险，改善资产负债表。2023年末，申万房地产板块存货规模为5.45万亿元，港股内房股存货规模约为5.57万亿元，合计达11.02万亿元。按照15%的已竣工存货占比来计算，消化完所有上市房企的已竣工存货约需要1.65万亿元。

中银证券还从地方国企收购存量房后的收益角度进行了分析，假设地方国企进场收购的期望收益是2%，那么在租金不变的情况下，资产包的收购成本需要降低。“不考虑收购折扣时，百城整体及各能级城市均无法回本。”