重塑格局丨总结与期望齐驱，新征程已然开始！

春节一步步临近，2022年终于过去，真是个不讨喜的年份。

对大多数人而言，都是特别难忘的一年，是魔幻的一年，是绝对可以载入史册的一年。

街上关门的店铺越来越多，商场、娱乐场所长期关闭，各行各业的裁员一波接一波。经济倒退，企业倒闭、员工失业，焦虑、愤怒、迷茫、犹豫、遗憾……各种负面情绪不断充斥着周围。我们被不能控制的力量推来搡去，在泥潭中来回挣扎。

那些早在2021年底做的“2022年各种计划”，也在疫情面前，被打的稀碎。

没完没了的核酸筛查，每日公布的“新增”数量，所有人就像陷入循环，一年都在重复着一天的生活。

对于房地产行业而言，这一年，也是雪上加霜的一年。

债务违约、爆雷、停贷停工、市场销售大幅回落......交付难、违约多、维权多，房企和业主们时刻都在承受着来自各方的压力。

房地产行业也经历了前所未有的“洗牌”之年。

优胜劣汰，优质房企被不断选择、信任度加倍，年终数据相对不错。劣质房企只能退出市场，成为众人茶余饭后的谈资，最后只留一声叹息。

房企间的距离已经拉开，新的格局已出现。

2022年，天津楼市数据如何？土拍情况怎样？哪些房企生存下来了？哪些楼盘又值得关注？

别急，我们一个个看！

2022年天津楼市总结

【市场篇】

2022年天津楼市出现了神奇的单数月“半月行情”现象。简单的四个字对于房企来说，是心酸也是无奈。小阳春、红五月、金九银十、年终冲刺......，一个接一个的冷淡收场，处处体现着行业的不容易。

2022年，天津新建商品住宅销售面积822万㎡，同比下降35.9%；销售金额为1416.3亿元，同比下降35.4%；新建商品住宅成交均价17230元/㎡，上涨0.8%。

在成交属性中，也是以置换改善为主，能占到40%。据克而瑞客户调研结果显示，在经历疫情居家后，悦己享受迫切度提高，110-140四房产品的需求激增。

市区新房成交最高占比14%，“回归市区”异常明显。

学区房是天津市场的一枝独秀。和平区，河西区，连带着南开区，可谓百毒不侵，无论市场如何萧瑟，依然走在房价上涨的前端。

来源：克而瑞

【房企篇】

1-12月，天津新房销售额TOP5的房企：中海、远洋、万科、绿城和泰达建设。千亿房企重新洗牌，锐减一半，排名TOP50的民企，仅剩下不到30%。

各个楼盘项目成绩也参差不齐。每月新房成交量过百的，屈指可数，成交量10套以下的，比比皆是。

没有品牌力、产品力的房企，没有市场公信力，做尽“降价”都无济于事。品牌力、产品力不错的房企，市场也同样反馈。卖得好的，依然卖的好；卖不好的，卖得更差了。

购房者的共识是：安全第一，现房为王。再优惠的力度，再交付面前，都是浮云。

可见，天津楼市的集中度越来越高，产品主义已然回归。

来源：克而瑞

【政策篇】

2022年，中国房地产迎来“救市潮”，金融政策频频吹起，先后已出台1000多个救市政策，限购、限贷、公积金、首付比例、利率、契税，全面大松绑。国务院、央行、银保监会、财政部、证监会……轮番喊话，不断提振着房企和购房者的信心。

5月，天津确定公积金新政落地，首套公积金贷款额度提高到80万；

8月，滨城调整天津落户、购房门槛等在内的55条政策措施，打响了“救市”改善的第一枪；

同月，市规划资源局出台《关于住宅多样性空间增值利用规划管理的指导意见（试行）》，放松住宅建筑规范，小院、跃层、阁楼合法化；

9月，二套首付比例降至4成，认房不认贷；

10月，天津首套房贷款利率下调至3.9%；首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点；

11月，金融16条重磅官宣；

12月，房地产宽松政策持续加码、宽松预期持续增强。

......

“保交楼、保民生、保稳定”被推至第一要务，成为政府、金融机构乃至全社会关注的焦点。更值得一提的是，时隔20年重提房地产为支柱产业，时隔12年借壳上市大门重启。

上层密集重磅发声，利好政策高频释放，地方积极响应松绑托市。政策工具箱打开，融资渠道打开，“救市”/“救企业”/“救行业”为主旋律。

【土地篇】

2022年天津土地成交，创10年来新低。土拍市场降温明显，全年招拍挂成交缩量，土地多以底价成交，平台为拿地主力，市场托底特征明显，民企拿地愈发谨慎，积极性较低。

天津土地市场下行明显，无论是供应量还是成交量双双大幅下滑，“两集中”土地新政松动，四轮集中土拍呈现：一批次遇冷，二批次骤降，三批次平稳，四批次略回温。

四次集中供地，突出的却是城投托底和“国进民退”的土地市场主旋律。

究其原因，是对于大部分房企而言，三道红线的压力、疫情影响、市场低迷，较高的现金流压力和经营难度已然让各大房企自顾不暇，对于投资、拿地持续保持谨慎状态，拿地意愿已经跌入谷底。

全年土地总成交面积259.5万㎡，总成交金额324.3亿元。2022年，天津计划供应住宅用地760万㎡，实际上，我们只完成了40%。

分批次成交情况：

第一批次供地（包括1宗商业）30宗，成交6宗（含1宗商业）；

第二批次供地11宗，成交9宗；

第三批次供地（含2宗商业）17宗，预公告21宗，成交17宗（含2宗商业）；

第四批次供地（含4宗商业）24宗，预公告34宗，成交24宗（含4宗商业）；

最终，全年共成交56宗宅地。

要想让市场热度回升，仍需要等待需求侧调控放松取得理想的成效，届时土地市场热度才将有可能回温。

城市向东，发展潜力无限

《孙子兵法》里说“兵者,国之大事,死生之地,存亡之道,不可不察也。”

意思是：战争是国家大事，是国家兴亡的紧要之处，是千万生民存亡的关键，是必须要认真考察研究的，这句话强调在国家发展过程中军事建设的重要性。

无论是古今中外的将军，还是当今中国的地产商们，都与地图有着须臾不可分离的密切关系。在竞争激烈的地产界，古老东方的不朽智慧与当下的房地产经营为一体，使《孙子兵法》中的军事战略、策略与房地产开发、运营和销售等经营有机地结合。谁能“融会贯通”，谁就具有时代话语权。

2022年，虽然天津楼市整体大环境萧条，但仍然有不黑马板块和黑马楼盘产生。

板块方面，新梅江还是那个新梅江，热度高，购房者认可度也高；中心商务区紧跟步伐，占据第二；空港、大学城、海教园、和平路、宜兴阜、咸水沽、水西等这几个板块，这一年热度不错，出彩度不少。

未来城、绿城水西雲庐、中海云麓公馆、城投华润天津瑞府、路劲太阳城、格调初晴、龙湖天曜、绿城桂语听籣、中铁建花语尚东这几个楼盘同样是年度销量佼佼者。

来源：克而瑞

值得一提的是，2022年，天津东部交了一份不错的成绩单。

近年来，天津城市东部战略不断升级，纵览中国的城市，东边总是浓墨重彩的一笔。“北京东”“上海东”“广州东”“杭州东”都是当地经济较为发达的区域。以天津为例，生活在天津的人都知道，城市在向东行进。

土地价值的背书有多大资产的价值前景就有多高。东部区围绕构建“津城”“滨城”双城发展格局部署，进一步凸显区位优势、临空优势。

提到天津东部，就不得不提金钟板块和空港板块，以及这两个板块所代表的楼盘项目。

【金钟板块】

借力城市更新，金钟板块发展明眼可见。可以说“新外环时代”给了这片区域新的机遇。众所周知，金钟板块西与河北区接壤，北隔新开河与北辰区为邻。又伴随外环线拓圆的利好，板块由“环外”变身“环内”，价值洼地一夜间变高地。

中铁建·花语尚东

是金钟板块具有代表性的楼盘项目，位于地铁6号线大毕庄站C出口旁，步行3分钟即可到达。

生活配套丰富，优质的教育资源、多个城市生态公园、成熟商圈和大型商业社区等，居住氛围浓郁。产品设计围绕人居出发，最大约15米的南向三面宽，约7.6米赏景横厅，餐客厨阳台一体化设计，主卧套房设计，步入式衣帽间，独立入户玄关......细节处处体现产品力。

板块加持，项目内修优秀，自然热度与销量齐增。2022年整体热度不减，最后两月，中铁建·花语尚东来访量近千组客户，成交近100套房。妥妥的红盘。

【空港板块】

大空港板块是连接滨海新区与核心城区的唯一枢纽，发展速度迅猛。基于最先进的城市规划理念，打造“机场+轨道交通+居住+产业+商业”的AOD模式。区域内发展前景的利好和配套的日臻完善，更是催生了区域内地价的飙升。

坐拥SM滨海城市广场、天津新燕莎奥特莱斯两大城市级商圈；天津医科大学总医院空港医院、天津市肿瘤医院空港医院，三甲医院环伺；地铁2号线、Z2（在建）串联多条城市主干道，立体路网通达全城；空港一中、逸阳小学等多所高质教育学府，呵护孩子的每一个学习阶段。

发达的快速路网通达全城，地铁线路通达市区中心，滨海国际机场改扩建工程已提上日程，多重利好因素使空港区域势必成为人口、资源、企业与商业的围合之地，区域价值更甚的同时，区域里具有代表性的楼盘价值也随之水涨船高。

具有小和平之称的空港经济开发区，是优质学铁商集于一身的板块，目前一期二期共有7个楼盘。

绿城桂语听蘭

可以说是空港的头号红盘。项目入市后，几乎一直是板块的销冠，还是遥遥领先的那种。项目所处空港经济区位于滨海国际机场东北侧，处于空港经济区一期，位于天津市区与滨海新区线上。配套优势明显，教育资源优质，商场、医疗、交通、公园等生活配套一应俱全。

产品方面，宽屏视野低密社区，户型规划从76-140㎡，适合刚需、改善人群。特别是140㎡户型，51.8㎡巨厅、社交双厨设计，带来很强烈的视觉冲击。

能够成为销冠盘的楼盘，品牌、地段、产品三要素必不可少，而这具备上述价值的销冠盘也代表着购房者不谋而合的一致决断，满足他们通过置业实现资产配置及居住品质双重进阶的需求。

绿城桂语听蘭，在不降价的基础上，仍然占比榜单榜首位置，可见实力不可小觑。2023年初始，1月1日-10日，短短十天时间，就成交20多套房，用数据说明了一切。

在空港另一个楼盘项目同样出彩，堪称黑马级别。

想云湾

很喜欢罗振宇的2023跨年演讲中的一句话：自己的投入度是唯一的变量。

与其把决策权交给他人，不如加大自己的投入度，不断提高认知，以自己的预算上限上车能力范围内能覆盖的最好的房子。

去年，天津联创群辉置业有限公司以13.672亿元摘得空港二期这宗约17.7万方的土地。项目地块整体分为7个子地块，4个宅地，2个商服，还有1个建幼儿园。住宅建面约25.2万方，共计约1446套房。

住宅部分案名为：想云湾

想云湾采用“让回家成为归家之旅”理念，从居家的品质、社区的服务、生活知己三个维度，深入探索人与建筑、人与社区、人与圈层之间的关系。

项目整体规划了ABCDE 5个地块，其中ABCD为住宅地块，E地块为项目自建幼儿园。总规划户数为1446户，首期发售为项目的A地块。

A地块占地面积约为2.5万㎡，建筑健米约为3.8万㎡，容积率1.5，绿化率≥40。整体布局呈南高北低的空间形态，由9栋楼组成，其中洋房7栋，叠拼2栋，规划建筑330套房源，分为洋房和叠拼产品。

外立面以现代主义极简主义为根基，楼体外沿建筑采用了大尺度的落地窗加铝板的设计作为装饰元素。让建筑在视觉上更有韵律，同时真正达到历久弥新的建筑品质。

园林景观的设计方面，打造兼具“奢享感、归属感、生活感”为一体的“联创未来星光家体系 ”的森居大盘。A地块以“一轴、两翼、六大花园、十二境”规划布局：营造多重体验空间。

物业选用绿城物业，品牌与实力兼具，客户满意度常年保持行业第一。

2023年1月8日，想云湾，正式开盘。

首开A地块2、3、4一共三栋。

洋房5-9层到顶、一梯两户，户型面积约89、109、131㎡，其中89 ㎡三居坐落于4#/5#/1#楼，109 ㎡三居坐落于1#/2#/3#/5#/6#/7#，131 ㎡三居坐落于3#/6#/7#。

8#和9#为叠拼产品，上叠136 ㎡，下叠142 ㎡。

开盘地点设在售楼处二楼，在售楼处外大棚处签到，连接售楼处，13:30开始入场。

现场实际到场360人左右，最终成交142套，除了天津本地人，还有不少来自北京的买房人，名声与实力兼具。

距进场时间还有一会儿，现场的人就满满当当了。所有签到人根据排卡单号码签到领取选房现场号码及资料，臂贴号码即为最终选房顺序号。

14:30选房正式开始，一次五组客户进入选房区域。随着一组组选房人进入选房区域，不断的有“XX楼XX号已售出”的消息传来，可见想云湾项目的受欢迎程度。

有个小花絮：

想云湾售楼处一楼内部营销了一个小景，一颗树木悬空，周围各种树木、花草、地灯进行点缀，“辰，林，云，星，光”等元素，将大自然与星空相连，打造了别具一格的空间，整体氛围颇具有想象力。

选房区在二层，每个人去选房区路过这个小景时，皆会不由自主停下脚步欣赏研究一番。

这或许是想云湾给客户的惊喜，也或许是想云湾想通过此景，先一步在客户脑海里灌输项目理念与价值，从而更深入的传递“天津独享最，星空森林高端社区”内核吧。

2023年，新征程已开启

近期，中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心，为2023年甚至更长一段时间内房地产行业发展指明方向。

12月29日，市委经济工作会议就“2023年天津经济怎么干”作出了一系列部署，其中关于房地产部分，第五条是这样说的：

有效防范化解重大经济金融风险。

扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，稳妥处置高负债房地产企业风险，支持满足房地产企业正常融资需求和合理住房消费需求，维护房地产市场平稳健康发展。

12月30日，据央行网站消息，中国人民银行货币政策委员会2022年第四季度（总第99次）例会于12月28日召开：满足行业合理融资需求，推动地产行业重组并购，改善优质头部房企资产状况，维护住房消费者合法权益，确保房地产市场平稳发展。

前段时间 《扩大内需规划纲要》中也提到，要加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式。

2022年政策开始起效，2023年或将继续释出利好政策，直至楼市回暖，下行的房地产或将出现新的转折点。

刚需起量，改善引来高峰，主城区依然是核心战场，楼市分化加重，价格也将形成明显分水岭。

房企继续洗牌，出险房企将继续有序出清，行业江湖地位重新排位。

以此种种，不难推测，2023年的天津楼市有望逐渐回归正轨，并加速向新模式转型，筑牢房地产行业未来健康发展的根基。

需求理性回归，房地产势必将迎来新周期。

格局已重塑，新征程已然开始。

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