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第三轮集中供地释放积极信号:伸向民企的橄榄枝?

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8月中下旬,各地密集公告第三轮集中供地,从地块信息来看,中小民企或有机会拿到更多入场券。

8月29日,南京公布第三批集中供地地块信息。南京此次集中供地一共推出28幅地块,主要集中于城北。此前的8月27日,武汉发布2022年第三批集中供地公告,共推出42幅涉宅用地,总建筑规模约492.23万平方米,起拍价约355.46亿元。仅仅一天之后,武汉更新集中供地信息,增加了一幅位于武昌区的地块。

加上此前北京、上海、杭州、合肥、青岛等地推出的信息,全国已有近10城公布第三轮集中供地信息。这些地块将于9月陆续入市。第三轮集中供地将会吸引哪些房企参拍?中原地产市场分析师卢文曦、亿翰智库首席分析师张化东等业内人士认为,各地所推出的地块均在价格、区位上有变化,甚至有的城市修改了土拍规则,以更适合中小房企参与。

同策研究院研究总监宋红卫以上海为例分析指出,上海拍地规则的调整更加有利于中小房企拿地,从单个地块来看,拍地成功率跟资金规模和实力相关性不大,这会提高中小房企参与拿地的积极性。

调整供地结构

总体来看,各地第三轮集中供地供应体量有所增长;总起始价较第二轮集中供地均有提升。对比第二、三轮集中供地,各地的供地结构有所变化。

8月25日,上海公布第三轮集中供地地块信息,35幅地块含“城中村”改造用地4幅,总面积184.87万平方米,分布于13个区,供应面积较第二轮集中供地增加62.21万平方米。地块体量增加了,总起始价约1030亿元,比第二轮集中供地总成交价780亿元高出不少。其中一幅静安区的地块起拍价超过百亿。由此可见,上海对此次土拍颇有信心。

宋红卫对比了上海第二轮集中供地与第三轮集中供地的地块信息,发现三批次供地量大幅上升,面积规模增加59%,起拍金额增加38%,大规模的土地可以满足更多房企拿地的需求。从供地结构上来讲,上海供地结构在不断的优化,合理性进一步提高。本轮集中供地,临港新城仅有一幅宅地,供给量较二批次供地明显下降,降低了临港的库存压力;同时,市区及五个新城供地量有不同程度的提高,本次还出现几幅优质的地块,有可能会刷新近年的地块单价水平。

上海第三轮集中供地对一次书面报价环节的竞价规则进行了调整。此次土拍规则调整,使得此前“报价攻略”失效,且本次以“随机值”凑满六人的做法,主要还是为了避免前几次出现的报价人报出“极值”的情况,使土地价值尽可能的回归市场。

另外,从地块体量、价格等指标调整来看,其他城市对第三轮集中供地也寄予厚望,希望吸引更多中小企业参与。

供地体量增加也体现在适当加大郊区大地块的数量上。比如,武汉第三轮集中供地中,有一幅起拍价最高的地块位于硚口区,总建筑面积近21.6万平方米,起拍价46亿元;建筑面积最大的一幅地块位于武汉经济技术开发区,总建筑面积逾32万平方米,起拍价达到12.97亿元。

北京、杭州的供地规模却有所下降。8月19日,北京公布第三轮集中供地信息,总规划建筑面积147.5万平方米;起始总价约471.7亿元,这两项指标均低于第二轮集中供地。

更早前的8月16日,杭州公告了第三批次集中供地情况,19幅地块总规划建面207.6万平方米,总起始价约410亿元。杭州供地规模也在下降,地块数量减少了26幅,土地面积环比下降40%。但本次有13幅地块位于主城区。这与近期杭州二手房市场的微妙变化有关,杭州近期二手房市场由于业主挂牌数量增加,快速进入买方市场,这对新房市场也具有潜移默化的影响。

市场风向掉头,考虑到房企的资金压力,为了提升企业参拍意愿,杭州对于土拍的付款周期也进行了适当微调,将首期款的付款周期略微放宽将近一周。

释放积极信号

一二线城市供应结构的变化,一定程度上反映了地方政府对市场恢复的信心。二线城市土拍也发出了同样的信号。

8月24日,合肥第三轮集中供地出炉,同样比上一次集中供地数量减少,出让面积却大幅增加。从本次供地来看,合肥对于房地产市场的复苏信心较强。本次总起始价277.4亿元,比第二轮集中供地成交价超出近87亿元。在上一轮集中供地平均溢价率有所下降的情况下,合肥仍然增加了土地供应,可见对于土地市场的结果预期较好。

合肥该批次土地也出现了规则创新。比如设置了“毛坯交付”,进一步压缩了拿地企业的利润,对于企业的拿地意愿会有所影响;部分地块采取现房销售的地块。前述业内人士指出,合肥先进行小范围试行,观察效果、释放信号,为以后根据实际情况选择是否推行、如何推行做理论和经验准备。

8月10日,厦门公告了今年第三轮集中供地,相比第二轮集中供地,岛内外地块推出的楼面价均价再次发生变化。厦门岛内地块的楼面价均价有所增长,岛外地块楼面均价有所下调,降至首轮集中供地的水平。8月24日,青岛公布第三轮集中供地信息,同样是数量增长,整体出让均价也相应升高。

很显然,二、三线城市正在根据当下的市场环境随时进行试错和调整。比如厦门对岛内外供地的调整,体现了在供需关系中创造价值平衡,这也是当下各主要城市对于落实“三稳”政策所普遍选择的一种供应方式。

正如宋红卫所说的,从目前市场来看,上海住宅楼市走出了与全国其他城市不同的走势,上海具备足够的购买力,同时,上海人的支付能力以及置换需求很高,随着政策的不断松动以及人才落户政策的放松,这将进一步增加上海楼市的支撑。

值得一提的是,二、三线城市对土地供应结构的调整,与近期中央与地方政府释放的积极信号正相关。据新华社消息,8月24日的国务院常务会议指出,在落实好稳经济一揽子政策同时,再实施19项接续政策,形成组合效应,推动经济企稳向好、保持运行在合理区间,努力争取最好结果。其中一项是允许地方“一城一策”运用信贷等政策,合理支持刚性和改善型住房需求。

从武汉第三轮集中供地来看,武汉市土地交易中心方面已明确表示,此次供地继续贯彻落实中央关于房地产市场调控的系列部署,以维护全市土地市场稳健发展为目标,严格落实住宅用地分类调控要求,实施精准供地,促进市场供需平衡。最大限度方便企业参与,提升市场服务效能。并且要确保第三批集中供地项目顺利揭牌,进一步维护土地市场的平稳健康发展,为稳住全市经济大盘、促进经济社会高质量发展作贡献。

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