LPR下调力度超预期 “金九银十”有戏吗？

最新一期LPR数据终于出炉。

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR（贷款市场报价利率）为3.65%、5年期以上LPR为4.3%。与上月相比，1年期LPR下降5个基点，5年期以上LPR下降15个基点。

“LPR下调已在市场预期之中。”中原地产首席分析师张大伟认为，在8月的中期借贷便利操作中， MLF利率超预期下调了10个基点。“5年期以上LPR15个基点的下调超预期，证明房地产的利好在加码。”

那么，这次“超预期”的LPR下调力度，能否提振市场情绪？

年内已压降35个基点

此次降息已是年内第三次。

具体而言，今年1月、5月、8月，5年期以上LPR分别下调5个基点、15个基点、15个基点，累计下调35个基点。据中指院数据显示，这是2019年房贷利率换锚5年期以上LPR之后降息力度最大的一年。

LPR变动表。数据来源：央行。制图：财经网

此前，央行和银保监会曾联合下发通知，调整购买普通住宅的首套房房贷利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行（为5年期LPR 60个基点）。

随着5年期以上LPR下调至4.3%，预示着购买普通住宅的首套房房贷利率下限降至4.1%，二套房房贷利率下限为4.9%。

对此，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，近期部分二三线城市房贷利率已下调至此前房贷利率下限水平，本次LPR调降后，房贷利率下限将进一步降低，各地房贷利率下调仍存在空间。

房贷利率的下调，一定程度上可以缓解购房人还贷压力。若以贷款100万元、等额本息30年计算，4.45%的利率每月需还款5037.19元，总利息支出约81.34万元；利率下调至4.3%后，每月需还款4948.71元，总利息支出约78.15万元。以此计算，总利息支出减少3.19万元，每月还款额减少88.48元。

和年初的4.65%利率相比，等额本息30年贷款100万元每月需还款5156.37元，总利息支出约85.63万元。这意味着，LPR压降35个基点后，百万贷款每月能少还207.66元。

多位专家指出，尽管本次LPR下调15个基点超出市场预期，但未来不排除继续下降的可能性。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉财经网，预计接下来利率还有下调空间。

IPG中国首席经济学家柏文喜同样认为，基于外界环境的变化，政策力度不得不边际加大，未来在特殊情况下也不排除再次下调LPR的可能。

意在提振预期

很快，市场便将进入极其重要的销售节点“金九银十”。那么，LPR大幅压降之后，今年的“金九银十”有戏吗?

对此，柏文喜称，提振“金九银十”的市场需求是行业与政策众望所归的事情，市场希望政策的加码能够止住行业下滑的势头，但是目前市场信心尚待修复，而“金九银十”能否真正实现还有待观察。

在业内人士看来， LPR的下调对直接提振楼市有限，更重要的意在提振预期。陈文静指出，房贷利率下调，可降低购房者置业成本，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。

中原地产首席分析师张大伟也称，全国房地产市场的主要特征是房价下调城市数量明显增加，房价下调幅度有所加大。虽然各种刺激政策频繁发布，但目前看，由于受到部分企业暴雷和项目烂尾的影响，购房者信心仍旧低迷。因此， LPR下调主要作用在于增强购房人的心理预期。

不过，柏文喜认为，无论今年“金九银十”情况如何、是否能够如预期般实现市场回暖，政策面和企业肯定都会为之作足准备，必定会以前所未有的政策力度和促销措施去推动“金九银十”目标的实现，因为行业与政策面太期待通过“金九银十”来恢复市场信心和行业回暖了。

但这份期待也许不是遥遥无期。中指院研判，政治局会议“因城施策用足用好政策工具箱”定调后，预计调控政策或将持续加力优化，叠加信贷环境的优化改善，政策效果有望逐渐显现，购房者预期和置业信心有望逐渐回升，后续市场有望企稳，热点一二线城市或稳步复苏。