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5年期LPR年内三度下调 对楼市意味着什么?

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央行消息显示,2022年8月22日贷款市场报价利率(LPR)为,1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%。与上月相比,5年期以上LPR下降了15个基点。

这是今年5年期以上LPR第三次下调,累计下调35个基点。这也意味着,个人住房贷款利率也将相应下调。其中,首套房个人贷款利率最低可降至4.1%,二套房个人贷款利率最低可降至4.9%。

叠加其他房地产领域的利好政策,市场正进一步迎来利好。但分析人士指出,对于处在筑底阶段的房地产来说,要想彻底扭转局面,还需更多的稳楼市政策推出。

降息已有预期

今年8月15日,人民银行开展4000亿元中期借贷便利(MLF)操作,20亿元7天公开市场逆回购操作,中标利率均下降10个基点,分别是2.75%和2%。这也带来了LPR下调的预期。

8月18日召开的国务院常务会议也指出,要完善市场化利率形成和传导机制,发挥贷款市场报价利率(LPR)指导作用,支持信贷有效需求回升,推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

因此,5年期以上LPR的下调并不令人意外,但下调幅度达到15个基点,略超出市场预期。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这也充分说明进一步降低中长期资金成本的导向和迫切性。

中原地产首席分析师张大伟也指出,在中长期贷款需求更需提振的局面下,压降长端LPR利率将有效降低居民和企业的融资成本,改善其加杠杆的意愿。

对于房地产市场来说,这是今年以来,5年期以上LPR的第三次下调,从4.65%降至4.3%,累计下调35个基点。

按照要求,首套商业性个人住房贷款利率不得低于5年期以上LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于5年期以上LPR加60个基点。今年5月,为支持合理需求,央行、银保监会发文称,首套房贷利率可在5年期以上LPR的基础上最高下浮20个基点。

因此,按照现有政策,首套房个人贷款利率最低为4.1%,二套房个人贷款利率最低为4.9%。

房贷成本继续下调

对于购房者而言,此次降息最直接的利好在于降低购房成本。

张大伟指出,以100万元30年等额本息还款为例,LPR下降15个基点后,首套房购房者的月供将减少88.48元,累积利息将减少3.18万元。

对于二套房购房者而言,利息的下降也将相应降低月供和利息成本。同时,由于不少城市取消了“认房又认贷”,部分二套房购房者也能够享受首套房的优惠政策。叠加这种利好,购房者的实际成本将有明显下降。

与此同时,与去年末相比,不少城市的放款周期已有明显缩短。根据贝壳研究院的统计,今年7月,在纳入监测的103个城市中,银行平均放款周期缩短至25天,环比下降4天。其中有26城的放款周期低于15天,以“长三角”城市为主。

“这次降息对刚性需求和改善型需求和换房需求,都有比较大的促进作用。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

楼市期待更多利好

相比于其他类型的稳楼市政策,降息向来被视为最具实质性的措施之一。今年以来的三次降息,对房地产市场的信心提振作用同样不可忽视。

今年以来,全国已有超过100个城市出台各类稳楼市政策,市场也一度出现复苏势头。但由于各种原因,市场回温的局面仍然在近期出现了反复。

根据国家统计局的数据,今年7月,全国70个大中城市中,有40个城市的新房价格环比下降,51个城市的二手房价格环比下降,数量比6月略有增加。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖指出,房地产市场呈现下行态势,当前整体上处于筑底阶段。

央行数据显示,2022年第二季度,个人房贷余额38.86万亿,同比增长6.2%,创2009年一季度以来最低增速。

张大伟指出,相比于降息带来的实际影响,其对市场带来的心理影响更大。 由于房贷的具体调整日期相对滞后,对于存量房贷而言,多数银行需要到次年1月才开始调整。因此,除非是新购房者,此次降息的利好并不会立刻显现。

但他同时指出,年内三次降息释放的积极信号,仍然会让供需双方的信心都得到提振。

分析人士普遍认为,对于处在筑底阶段的房地产市场来说,要想彻底扭转现有的局面,还需要其他的利好政策出台。

李宇嘉表示,稳定地产消费,稳定土地和房屋价值,稳定全社会信用,使地产金融加速器效应恢复,这是一个过程。短期内,最需要做的就是夯实5月份以来地产销售稳定的局面,让7月以来楼市再次下行的局面扭转。

他认为,要想稳住地产消费,还需要在居民收入端下功夫。从城镇化、新市民、年轻人这个楼市的需求主力看,要加大对中低收入群、外来务工人群、失业人员、育龄人群等,在消费券、一次性生活补助、专项补贴(比如生育)等方面发放的力度,积极的财政政策在此有很大空间。稳住了居民端,才能真正让住房消费和销售稳定,才能实现行业全链条的稳定。

张大伟也认为,降息的主要目的是为了稳定经济,稳楼市的目的也是为了稳经济。当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题,更多是对经济的预期问题。需要楼市出台更多更积极的稳楼市政策,市场才有望稳定。

他还指出,除少数城市外,大部分的首套房贷最低利率并未降至4.1%的下限,因此,就房贷利率而言,各地也有进一步下调的空间。

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