5年期以上LPR下调15基点，房贷利率下限达2019年以来新低

7月份，新增社会融资创6年新低，住户贷款同比少增2842亿元，下半年市场压力陡增。近日，继央行下调中期借贷便利操作（MLF）利率后，本月1年期、5年期以上LPR双双下调。

8月22日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。《每日经济新闻》注意到，两项贷款利率分别较上一期下调了5个、15个基点。值得注意的是，2022年以来，5年期以上LPR共计下调35个基点，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR之后降息力度最大的一年。

中信证券首席经济学家明明对记者表示，这次下调符合预期，因为上周央行下调了OMO和MLF利率，所以本周一LPR顺应下调。从下调幅度上来看，1年期LPR下调5个基点，5年期以上下调15个基点也代表了央行当下政策更加聚焦刺激中长期信贷需求。

值得注意的是，今年以来，1年期LPR下调了2次，累计下调了15个基点；5年期以上LPR则下调了3次，累计下调35个基点。东方金诚首席宏观分析师王青认为，8月，5年期LPR报价降幅更大。这意味着在政策性降息引领下，新一轮稳增长、稳楼市措施正在加码，重点指向提振宏观经济总需求。

房地产方面，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静8月22日在接受采访时对每经记者表示：“本次5年期以上LPR下降至4.3%，同时亦预示着购买普通住宅的首套房房贷利率下限降至4.1%，二套房房贷利率下限为4.9%，近期部分二三线城市房贷利率已下调至此前房贷利率下限水平，本次LPR调降后，房贷利率下限进一步降低，各地房贷利率下调仍存在空间。”

根据中国人民银行8月12日发布的7月金融数据显示，M2同比增长12%，增速分别比上月末和上年同期高0.6个和3.7个百分点。7月存量社融规模334.9万亿元，同比增长10.7%，较6月回落0.1个百分点，新增社会融资规模7561亿元，同比少增3191亿元，创近六年单月新低。

居民信贷方面，7月住户贷款增加1217亿元，同比少增2842亿元，同样出现较大幅度回落。整体来看，7月金融数据不及预期，企业融资及居民信贷需求均偏弱。

对此，陈文静向记者指出，“8月15日央行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对8月16日到期的6000亿元MLF的续做）和20亿元公开市场逆回购操作，中标利率分别为2.75%、2.0%，均较前期下降10个基点。此次缩量续作符合央行在8月10日“货币政策执行报告”中‘坚持不搞大水漫灌’、‘不超发货币’、‘保持流动性合理充裕’等的基调，此次降息主要目的为降低实际贷款利率，使市场主体感受到融资成本下降，激活实体融资需求。”

回顾2019年，房贷利率换锚5年期以上LPR，即房贷利率为5年前以上LPR加固定基点，随5年期以上LPR浮动，而本次LPR的调整将同样带动房贷利率调整。

据悉，LPR利率由两部分组成，即公开市场操作利率与银行加点，其中，公开市场操作利率主要指中期借贷便利（MLF）利率。8月15日，央行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作，将MLF中标利率下降10个基点至2.75%。

对此，多位分析人士对记者表示，8月MLF利率下调，意味着当月LPR报价的定价基础发生变化，8月LPR报价下调在意料之中。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，本次LPR利率下调，符合市场预期，主要是上周央行调降MLF利率锚，央行通过调整政策利率引导金融机构进一步合理让利实体经济，巩固经济复苏基础；同时，近期公布数据显示，金融机构也面临实体经济融资偏弱的问题，金融机构通过适度调降利率，有助于刺激融资回暖；目前处于经济复苏关键阶段，央行加大政策支持力度，促进需求加快恢复。

另外，本月1年期、5年期以上LPR调整幅度并不一致。其中，1年期品种由此前的3.7%下调5个基点至3.65%，5年期以上品种由4.45%下调15个基点至4.3%。

当记者问及本月LPR非对称下调的原因时，明明表示：“目前短端利率处于相对较低的水平，所以1年期LPR，仅下调了5个基点，大幅下调的必要性不强。5年期LPR下调，对于信贷会有一定的刺激作用，再配合上近期的一系列稳增长政策，估计本月信贷增速会有所回升。”

周茂华认为，一方面，金融机构全面降低实体经济贷款成本，意在刺激宽信用，促进内需加快恢复；另一方面，5年期利率下调幅度相对更大，针对目前经济复苏中突出问题，加大稳楼市金融支持力度。

记者注意到，5年期限以上LPR作为房贷利率的参考基础，该项利率调整会给购房家庭带来影响。年初至今，5年期以上LPR已经下调3次，累计下调35个基点。

2022年1月，1年期、5年期以上LPR分别从3.8%和4.65%降至3.7%和4.6%；5月份，5年期以上LPR再度降至4.45%，1年期保持不变。此次5年期以上LPR再度大幅下调15个基点，业内人士表示降幅超出预期。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉8月22日接受采访时对每经记者表示，“LPR下调预料在之中，但力度超出预期。市场普遍预计本月1年期将会下调10个基点，5年期以上则会超过10个基点。但此次5年期下调15个基点，超出了市场预期。这次5年期的LPR的调降力度和5月20日的力度一样，但1年期LPR降幅只有5个点，主要原因是融资环境很宽松，银行同业拆借、企业票据融资利率，降到1%以下了，历史新低，不需要再次下降了。”

连续三次下调之后，首套和二套房房贷利率也下限降至4.1%、4.9%，而这一下限已经探至2019年以来的新低。据分析人士计算，5年期LPR下调后，以100万房贷、等额本息偿还30年计算，此次LPR降低15个基点至4.3%，月供也将减少89.25元，30年月供一共减少3.2万元。

陈文静认为：“5月15日，央行和银保监会联合下发通知，调整购买普通住宅的首套房房贷利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行（为5年期LPR 60个基点）。此次LPR下调后，各地房贷利率仍有进一步下调空间。”

此前，8月18日，国务院常务会议指出，完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

王青认为，由于居民房贷属于个人消费信贷，因此本次会议实际上着重强调了要推动降低居民房贷利率。这是8月5年期以上LPR报价更大幅度下调的一个重要推动因素。

他表示，8月LPR报价如期下调，市场因素和政策面推动下，5年期LPR报价降幅更大。这意味着在政策性降息引领下，新一轮稳增长、稳楼市措施正在加码，重点指向提振宏观经济总需求。

谈及本次，利率调整后给市场带来的影响。周茂华表示，LPR利率下调有助于引导金融机构下调个人和企业融资成本，稳定市场对经济复苏前景预期，提振个人和企业融资需求。其中，5年期LPR利率下调，将直接降低制造业行业企业和居民商品房购房成本。金融机构贷款利率下调，银行净息差缩窄，势必推动银行金融机构加大负债端管理，通过优化负债结构，稳定负债成本。

“从目前国内实体经济面临困难与挑战看，降息政策需要与财政、产业等政策配合，起到降低实体经济综合融资成本效果。精准防疫，落实好保供稳价措施，纾困助企、稳增长政策，保持物价稳定，就业持续改善，内需稳步恢复。”周茂华称。

“下半年仍有一定下调空间，特别是5年期LPR报价还会有15-20个基点的较大降幅。”王青认为：一方面，疫情波动下，下半年消费修复将较为温和，房地产还会低位运行一段时间，另外，在全球经济衰退阴影下，此前对经济增长拉动作用较大的出口存在减速趋势。这些因素意味着政策面有可能进一步加大稳增长力度，重点是刺激国内总需求。

另一方面，下半年国内物价形势总体有望保持稳定，猪肉价格上涨带动的结构性通胀难以引发物价全面大幅大涨，扣除食品和能源价格的核心CPI将持续保持2.0%以下的低位（8月为0.8%），不会对未来宏观政策形成较大掣肘。与此同时，下半年美联储等海外央行在政策收紧过程中，会更多考虑由此带来的经济衰退风险，政策收紧步伐有可能放缓。这意味着国内政策宽松的外部约束也在减轻。

“本次降息是落实国务院‘支持住房刚性和改善性需求’的要求，房贷利率下调可降低购房者置业成本，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。”陈文静提出了自己的观点。

根据中指研究院不完全统计，仅7月单月，全国已有83省市累计出台93条房地产调控政策，在7月28日政治局会议提出“因城施策用足用好政策工具箱”后，各地政策松动继续向一二线城市扩展，政策力度也有逐渐加大的趋势。

8月4日，北京宣布“对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。”；广州8月8日再次下调落户门槛，现本科学历、社保在保即可申请入户；8月，上海临港新片区定向优化人才购房政策，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税，或社保满1年及以上，在临港新片区可以限购1套住房。不过，所购住房自合同网签备案满7年后方可转让。此外，8月17日济南宣布推广二手房“带押过户”，激发二手房市场的交易活力

“预计下半年经济大省仍将持续出台稳楼市政策，将有更多城市在优化认房认贷标准，调降首付比例等配套政策方向进行发力，配套政策的叠加出台，将更好地促进刚性和改善性住房需求释放，带动楼市的企稳恢复。”

“整体来看，当前经济恢复速度较慢，房地产开发投资增速自2021年2月至今持续下行，房地产销售面积再度走低，而7月部分城市出现项目集体“断供”的事件，进一步加大了房地产市场恢复的难度。政治局会议“因城施策用足用好政策工具箱”定调后，预计调控政策或将持续加力优化，叠加信贷环境的优化改善，政策效果有望逐渐显现，购房者预期和置业信心有望逐渐回升，后续市场有望企稳，热点一二线城市或稳步复苏。”陈文静强调。