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筑底中的房地产:市场信心待提振

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近期一系列稳楼市政策陆续出台且发挥效果,但信心的恢复和交易的升温仍难一蹴而就。

国家统计局8月15日发布数据显示,今年7月,全国70个大中城市中,有40个城市的新房价格环比下降,51个城市的二手房价格环比下降,数量比6月略有增加。

今年1-7月,全国房地产开发投资、商品房销售、房企到位资金增速等指标继续保持负增长。其中,房地产开发投资的同比降幅继续扩大,达到6.4%,连续4个月位于负增长区间。商品房销售和房企融资等指标同样保持负增长,但降幅并未继续扩大。

“总的看,房地产市场呈现下行态势,当前整体上处于筑底阶段。”国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在7月份国民经济运行情况新闻发布会上总结道。

尽管部分城市出现了房地产项目交付问题,并在一定程度上影响到市场预期,但付凌晖对楼市走向感到乐观。他认为,随着房地产市场长效机制不断完善,因城施策效果逐步显现,房地产市场有望逐步企稳,保持平稳健康发展,对于经济的影响会逐步改善

“季节性回落”

作为市场变化最基础的指标,房地产的量、价走势在近期都出现了一定的波动。

进入2022年,全国房地产销售面积和销售额保持同比下滑态势。6月,这两项指标的降幅均有所收窄,一度让人看到市场触底反弹的希望。到7月,这两项指标的降幅并未继续扩大,但也没有明显收窄。其中,全国商品房销售额同比降幅为28.8%,商品房销售面积同比降幅为23.1%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,一方面,7月部分城市期房项目停工引发业主停贷事件使得购房者观望情绪加重,入市节奏放缓;另一方面,房企冲刺半年销售任务结束,开盘量减少,市场销售季节性回落。

价格方面的变化趋势较为同步。今年6月,全国70个大中城市中,有31个城市的新建商品住宅价格环比上涨,21个城市的二手住宅价格环比上涨,数量均创去年9月以来的新高。

但到7月,新房价格环比上涨的城市数量减少一个,二手房价格环比上涨的城市数量减少两个。同时,新房价格和二手房价格下降的城市数量分别增加两个和三个。分析人士认为,这说明房价的变化带有一定的不确定性。

总体上看,一线城市的房价抗跌能力仍然最强。今年7月,一线城市的新房和二手房平均价格保持环比上涨,除深圳外,北上广三地的房价均保持上涨。同期,二线城市和三线城市的房价处于持平和下降的局面。其中,二线城市的分化态势较为明显,成都、南昌、杭州、合肥等地的新房价格涨幅居前,南宁、兰州、天津降幅相对较大。三线城市房价以下降为主。

需求端信心恢复尚待时日

多数机构指出,量、价的波动,说明需求端的信心恢复尚待时日。在供给端,信心同样尚未完全恢复。

统计局的数据显示,今年1-7月份,全国房地产开发投资同比下降6.4%,降幅比前6月扩大1个百分点,并连续四个月下降。同期,房地产开发企业施工面积、新开工面积、竣工面积同比均出现负增长,房屋新开工面积的降幅达36.1%。

今年前7月,房企拿地面积同比下降48.1%,拿地金额同比下降43%,继续保持着较低的拿地强度。今年部分热点城市的第一轮和第二轮集中供地,竞买和交易情况均较为冷淡。

许小乐指出,7月销售回款下降叠加当月是多数房企偿债高峰,房企投资开工动力较弱。

这也在一定程度上对其他宏观经济指标形成拖累。付凌晖表示,今年7月,房地产业生产指数同比下降10.8%,降幅比上月扩大了3.8个百分点,下拉服务业生产指数1.7个百分点。

过去多年来,房地产一度是拉动经济增长的重要力量。但近年来,随着人口、土地、金融等红利的减退,以及去杠杆政策的实施,房地产业面临增长乏力的局面,其对宏观经济的拉动作用也在减弱。

好消息是,随着今年一系列稳楼市政策的出台,市场持续下行的局面正在改善。除了销售降幅一度收窄外,房企资金链也并未持续恶化。今年1-7月,房地产开发企业到位资金8.8万亿元,同比下降25.4%,降幅略低于5月的水平。

付凌晖表示,房地产行业规模较大、链条较长、牵涉面较广,对经济增长和社会民生影响较大。今年以来,各地坚持房住不炒,因城施策,支持刚性和改善性合理住房需求,出台多项稳定房地产市场政策,房地产市场总体下行态势趋缓。

修复预期是关键

公开信息显示,今年以来,已有超过100个城市出台了各类稳楼市政策,内容既包含对合理需求的支持,也包括对供给端的扶持。这些政策也被认为是提振市场信心、促进交易的重要因素。

但由于部分房企现金流紧张,一些在建房地产项目出现停工,部分业主的心态也出现波动。今年7月以来,少数业主做出主动停贷的决定,并在一定范围内蔓延。该现象对市场信心再度带来影响,其中,部分重点城市的新房交易受影响较大。

7月28日,中央政治局召开会议,提出“因城施策用足用好政策工具箱”,“保交楼、稳民生”。随后,部分金融机构也做出稳定市场预期的表态。

针对这一热点问题,付凌晖在新闻发布会上回应称,“尽管最近有些地方出现了房地产项目交付问题,但从全国看,大部分施工期在两年以上,接近交付期的房地产开发项目建设进度保持平稳,总体风险是可控的。”

对于后市走势,多数机构认为,市场预期的修复是关键。只有排除各种不利因素影响,改善市场预期,各项稳楼市政策才能最大限度地发挥作用,市场复苏的态势才能真正确立。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出,短期来看,各地因城施策力度有望加大,近期苏州、无锡降低首付比例,廊坊取消限购、限售等,未来预计将有更多城市跟进优化房地产政策,各地“保交楼”相关举措亦有望加速落地。

与此同时,8月15日,央行中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点,也有望对房地产市场的预期带来一定提振。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,在现有的政策环境下,供需两端都有持续改善的空间,若应对得当,楼市有望真正进入回暖通道中。但他也提醒,由于拿地、开工等数据降幅明显,有可能对明年的市场供应带来影响。

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