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农村房屋拆迁,是否可按周边房地产市场价格补偿?

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近日,河北省赵先生反映,他在河北某城中村的一套房子,在多年前被征收,等到征收部门拟定了补偿方案时,被拆迁房屋周边的房价早已水涨船高,给的补偿根本没办法保障其应有的居住条件。赵先生想了解的是,自己被拆迁的农村房屋,是否可以按现在周边房地产市场的价格补偿呢?

解答:

对于上述问题,北京圣运律师事务所主任王有银律师结合这一典型案例进行答疑解读。

王有银介绍,最高人民法院认为,虽然因为土地性质不同,征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》,但由于房屋所在的土地已经城市化,如果按照农村集体土地补偿,会无法保障农民的权益。因此,对于此类问题可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿。

不过,由于国有土地上房屋征收补偿中实际上已经包含了地价,如果征收农民集体土地时已经对土地进行了补偿,那么,在按照国有土地上房屋征收补偿标准对其补偿时,应当扣除已经取得的土地补偿费。

王有银进一步介绍,在实践中,征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,赵先生这样的土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准、按照当地最新房地产市场价格标准进行补偿或赔偿,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。

对此,王有银律师举例称,二十年前上海市某园区扩建征地,郑先生的房屋位于被征地范围内,可一直到了近几年区规划和土地管理局(简称“规土局”)才将拟定的征地房屋补偿方案予以公告,某征补中心负责房屋补偿工作。郑先生认为其房屋早已纳入城镇规划区,应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定进行补偿,未签订补偿协议;其后,规土局作出“责令交出土地决定书”,郑先生不服,向法院请求撤销该决定书。最终,法院搭建了解纷平台,经过其沟通协调,在几轮协商后,郑先生与某征补中心达成一致,签订了房屋补偿协议,获得了合理补偿,订购了两套上海市某区安置房屋。

值得注意的是,前述情形的适用是有条件的,需要符合归咎于行政机关怠于履行职责的前提。被征收人切不可因为此项规定拖延启动法律程序,意图获得更多赔偿。在实践中,相关部门往往会结合被拆迁房屋周围的房价、生活成本等因素进行综合考量,以妥善解决农民的居住问题。

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