从地方版纾困基金看楼市政策的动向

刚刚过去的7月份，商品房销售回升的态势受阻，30个大中城市商品房成交面积同比降幅较6月的7.23%扩大至33%，环比6月份下降29.3%，其中一二三线城市环比分别下降17.5%、25.8%和20.7%。商品房市场触底不及预期，进一步加大了开发商资金链紧张的态势。7月底中央政治局会议明确压实地方政府责任，“保交楼、稳民生”，各地纾困行业也进入新阶段。

8月5日，河南当地媒体报道，郑州市政府办日前印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》（以下简称方案），主要用于缓解房地产项目停工、停按揭月供带来的社会问题和金融风险，提振市场信心，这也是全国首个落地的地方性房地产纾困基金。方案对房地产纾困基金的规模、投向、运作方式以及具体实施举措做出明确要求。

方案显示，郑州市房地产纾困基金将按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用“母子基金”方式运作，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%，项目所在区国有投融资公司应参与子基金组建，各主体出资比例由各方协商确定。也就是说，政府牵头成立，引导社会资金，共同参与地产纾困。

笔者认为，政府主导成立的专项基金，只是个“引子资金”，能以信用背书带动社会资金进入，解决项目短期流动性困难，推进复工复产和销售。有了销售回款，纾困基金就能成功退出，并能继续投到下一个项目，达到“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应。由此，不是任何一个项目都能获得纾困基金的注入，只有能运转起来的项目才符合资金注入的标准。

方案也明确显示，该基金只针对未来销售收入能覆盖投资的项目。为此，子基金要聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估，以确保纾困基金注资的原则。进一步讲，即便是市区两级国有投融资公司等先期注入基金，也须以市场化、法治化方式参与盘活。

显然，郑州的做法坚持底线，即救项目、不救企业，救业主、不救项目，杜绝道德风险，倒逼风险处置进入到阵痛期，对资金不能平衡的，须追踪和追回前期流出的资金，让违规者受到惩罚，而非对任何停工烂尾项目都一味地救助。由此，法治化、市场化是政府对楼市的基本姿态。近期东莞、长沙等出台的预售资金监管新规，也并非是纾困企业资金链，而是让监管更规范。

8月2日，东莞市住建局发布《关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理的通知（征求意见稿）》，对监管部门、银行、开发商在预售资金监管上的责任规定得较为详细。对住建部门来讲，在审核开发商提取预售资金的申请时，要现场核实是否已到形象进度，是否存在拖欠工程款、工程停工、延期交楼等不稳定因素及违法违规销售行为，给出审核是否通过的意见。对银行来讲，主要是加强资金是否真正用于工程建设和交付的监管方面，最显著的规定是，未经住建部门核实，不得擅自拨付，转移监管额度内资金的应负责追回资金，无法追回的承担相应赔偿责任。对开发商来讲，监管账户外收存资金，未按规定使用资金，出具虚假发票等套取预售资金的，整改、处罚或移送司法。从签署三方监管协议到公示，到小业主资金存入账户，再到明确监管额度、提取用途，三方责任，最后到违规处罚等，建立了闭环监管体系。

监管强化并不意味着趋严，从而导致开发商资金链紧张，而是正本清源，回归到本来应有的监管框架下。总的来说，该提取的一定不会强制截留，比如非重点监管资金、到了提取节点的资金，开发商均可以提取，这就能杜绝各方无序债权保护，预售资金被锁死，也能杜绝为了开发商其他项目交付而超额监管该项目资金，导致资金无法用于复工复产和竣工交付。

另外，不到提取节点的资金，重点监管资金用于工程款以外的支付，通过做大工程款额度、虚假发票违规套取等等，均不得提取。这样，就给开发商明确的预期，必须要加快工程进度，才能增加提取额度，必须要顺利交付才能提取最后一笔。预售资金监管回归本源，对遵守秩序的开发商来说是护身符，对总想套取预售资金的开发商来说是紧箍咒。

笔者认为，“保交楼、稳民生”上升为楼市新的主题，法治化、市场化的治理原则将更加深入。纾困基金发挥引子资金的作用，激活项目自救，而不是无原则的救助；预售资金监管回归本来面目，堵住了套取的漏洞。这些都是法治化、市场化的彰显。对过去违规操作的很多开发商来说，当下的资金链或许更加紧张了，各地在需求端的扶持政策有了新的变化。

8月1日，云南大理发布相关文件，明确支持开发商通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房企持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。这与不久前深圳市人才协会和房企推出的“青年人才共有房计划”完全一样，本质上就是去库存、促销的一种手段，与地方政府主导的共有产权住房没有任何关系。

笔者认为，尽管此类政策降低了购房门槛，但背后的风险不能忽视，比如，开发商拿走一半房款后跑路，导致项目烂尾；比如，开发商私下抵押一半产权，导致债权债务纠纷等等；房子出租是不是要房企同意；深圳案例中，房价上涨后业主可回购另一半产权，怎么判断房价上涨？当然，若当地政府出台进一步的实施细则，把涉及到的风险点、不确定性都能考虑到，切实保护购房者的权益，这类交易也并非不可以。毕竟，这给愿意接受这种模式的低收入人群提供一个选择。