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专家:我国房地产市场目前正处于转折点

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文/中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成

今年上半年以来,原本已显现企稳迹象的房地产业再次受到疫情的冲击,面临债务危机和疫情风险相叠加的挑战。中国的房地产市场目前正处于一个转折点,市场运行的底层逻辑已经发生变化,未来不可能再通过房地产大幅拉动经济增长,而当前我们则应避免房地产风险的传染和蔓延。

01

市场运行的底层逻辑已发生变化

首先要指出的是,我国房地产市场运行的底层逻辑已经发生了变化。

此前,无论是2003年"非典"时期还是2008年国际金融危机期间,当中国经济受到较大冲击时,房地产都发挥了稳增长的作用。这在当时是一举两得的,既改善了人民生活,又加速了国内城镇化进程,促进了经济发展。一个关键原因是,当时中国的人均住房面积相对来说还是比较小的。

而随着我国经济进入新的发展阶段,房地产市场运行的底层逻辑也随之转变。尽管我们并不否认,房地产还是我国的支柱产业之一,但从均衡发展的角度来看,我国未来不可能再通过房地产大幅拉动经济增长。我国人均住房面积已接近美国的2/3,而人均GDP仅为美国的1/6。这一数据也说明,我国房地产业发展已经到了一个新阶段。

值得注意的是,本轮新冠肺炎疫情对我国经济冲击严重。2020年一季度,我国GDP增速为-6.8%,这是很少见的,但当时我国并没有通过放松房地产调控政策来大幅拉动经济增长。

我为什么说,我国房地产市场的底层逻辑已发生变化,这和两项重要的政策有关,一个是“三道红线”,一个是“房地产贷款集中度管理制度”。

2020年8月,央行和住建部共同出台“三道红线”政策。它主要是针对房企的高杠杆问题,实际上就是房企的有息负债和资产相比,不能超过一定比例,超过一定比例就不能再贷款。【三道红线分别指:(1)扣除预收款后的资产负债率超过70%;(2)净资产负债率超过100%;(3)现金短债比小于1倍。】

2020年12月31日发布的“房地产贷款集中度管理制度”,针对的则是银行业金融机构。这一制度的长远意义在于限制了房地产行业对信贷资源的挤占,并实际上设置了房地产对全社会资源的占有上限,使资源更多流向先进制造业和现代服务业。

这两项政策的出台,我相信是经过深思熟虑的。尽管现在房地产行业遇到困难,也不应该废除,但我们可以考虑放缓推进的节奏。

02

疫情阻碍了房地产业复苏态势

本轮疫情对于房地产市场最大的冲击就在于复苏态势可能因此而受阻。一是房地产开发投资下降;二是房地产销售受到严重冲击;三是行业预期进一步恶化。

从数据上来看,今年前两个月房地产开发投资同比由负转正,增速为3.7%,表明房地产已开始企稳。而疫情冲击打断了这一进程,3月份房地产投资增速再度转负,为-2.4%,4月份为-10.1%,5月份为-7.8%,6月份再次下降,为-9.4%。房地产投资加速下行值得警惕。

相较而言,2020年疫情之后,楼市在疫情结束后的6月出现了较大幅度的反弹,对整体投资增速起到了拉动作用。而今年以来,房地产投资下行成为固定资产投资增速下降的一个重要原因。预计疫情后投资的反弹幅度将不及2020年。

目前还是应该把经济的恢复和发展放到更加重要的位置。对主要应通过投资还是消费拉动经济增长,经济学家们往往有不同意见。我认为,应逐步推动我国经济从“投资拉动”向“消费驱动”转型,但短期内仍应重视投资对经济增长的支撑作用,因为投资见效更快。我们也要处理好短期稳增长和中长期转型之间的关系。因为只有短期增长稳定了,我们才能为长期的结构性改革创造条件,二者并不矛盾。

03

应避免房地产风险的传染和蔓延

房地产风险还没有结束。

当前房地产业风险的突出表现是债务危机和疫情风险相叠加。

我们注意到,目前,多地烂尾楼业主都发布声明,要停止偿还贷款,直至相关项目复工为止,涉及河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份。据不完全统计,截至7月17日,国内共有25个省市的304个楼盘业主发出集体停止还贷告知书。

有人问我,现在这个情况会不会演变成一场房地产大风险?我说不会。我们正全力避免房地产市场风险向金融风险和社会风险演变。7月14日,银保监会有关部门负责人表示,将引导金融机构市场化参与风险处置,加强与住建部门、中国人民银行工作协同,支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作,依法依规做好相关金融服务,促进房地产业良性循环和健康发展。

在此之前,没有如此强调过这么多“相关方面”一起参与。所以我相信,目前的风险也会最终过去。

04

房地产调控可继续适度放松

目前我国房地产调控的主要目标有三个:一是防风险,这是第一位的,要防止房企之间及房企对上下游企业的风险传染和房地产对金融的风险传染。二是满足刚性和改善性需求,保护住房消费者合法权益,“保交楼、保民生、保稳定”。三是保持房地产市场的平稳发展,以防拖累经济。

首先,继续从需求端边际放松房地产调控是现实的举措,各地要灵活把握因城施策和全国统一政策的平衡,在缓解疫情影响的同时巩固已经取得的调控成果。

有关数据显示,我国住户部门债务总额一直在持续上升。其中,约56%的住户部门债务是住房抵押贷款。最近一次LPR(贷款市场报价利率)调整是在5月20日,1年期LPR为3.7%,与上月持平,5年期LPR为4.45%,较上月的4.6%下调15个基点。这是自LPR改革以来,5年期LPR创下的单次最大降幅。目前绝大多数个人住房贷款的利率与5年期以上LPR挂钩,所以这次LPR下调主要是为舒缓房地产业的困难,减轻居民还贷压力。

其次,在当前房企风险突出的情况下,我建议在不改变房企去杠杆政策目标下,适当延长去杠杆的周期,三道红线和贷款集中度管理可适当放缓。据我了解,目前这两个政策并没有继续收紧,如果继续收紧的话,房地产业将会面临更大困境。

另外,建议支持房地产项目收购。据有关统计,2021年,全国20%的房地产项目是由多家房企合作开发的。这意味着一个企业或者项目出现风险,合作房企不可避免地也会受到波及。在这种情况下,如果能够通过优质企业收购出险项目或者困难房企,就能够将风险控制在一定范围之内,也有利于整个行业和社会的稳定。这是国家鼓励的,人民银行也出台了有关政策:对于房地产项目的收购,如果是符合法律的,又是按照市场行为的,是不纳入贷款集中度管理的。

最后,还应加强预售资金的科学合理监管,既要防止资金挪用,又要避免预售资金过度冻结。4月29日,政治局会议指出,优化商品房预售资金监管。这可以从两方面来考虑,一是在确保资金用途合理的情况下,适度降低预售资金冻结比例;二是作为特殊时期的特殊安排,考虑可以在地方政府和银行的严格监管下,在一定行政区域内允许资金跨项目调剂。房地产行业是一个资金密集型行业,非常需要资金的流动。跨项目调剂资金实行起来肯定有一定难度,我认为可以先试着在省内跨项目使用,这样既可以在一定程度上解决房企的资金困难,又可以保证风险可控。

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