房地产市场加快恢复进程，下半年大概率将软着陆。

7月15日，中国经济数据“半年报”发布。二季度GDP同比增长0.4%，在国内外超预期突发因素影响下仍然实现了正增长，并推动上半年内地生产总值（GDP）实现了同比2.5%的增长率。在4月份经济数据因为疫情形势而显著下滑后，通过积极应对国内外环境变化带来的新风险新挑战，社会消费品零售总额、工业增加值、出口金额等各项数据在5月和6月稳步回升，显示经济活动和经济运行正从疫情冲击中逐步恢复、企稳回升，可以说交出了一份来之不易的成绩单。

我们预计，国内经济已经达到全年增速的底部，宏观经济供需双弱格局已经基本结束，预计后续宏观经济将继续平稳运行、提质升级、全面恢复。随着高效统筹疫情防控和经济社会发展成效持续显现，随着复工复产、复商复市、基建兜底、地产边际改善、消费刺激等各项政策的逐步推进，下半年经济有望继续保持温和回升的向好势头、回归正常轨道、运行在合理区间并逐渐达至潜在产出增速的正常水平。

但是，考虑到工业产能利用率偏低、产品销售率有所下降、内需复苏仍需时、外需增长呈现疲态、房地产行业复苏仍趋弱、劳动市场就业压力较大等因素，以及其他可能存在的内外部阶段性、突发性因素冲击，要实现全年的经济增长5.5%左右的目标难度不小，需要应对好两难多难问题，着力稳市场主体、稳就业、帮扶纾困，继续加大稳经济一揽子政策措施实施力度、托底提振效果和实际效益，同时认真考虑寻找和培育稳固的长期的经济增长支持点和新动能。

可以说，上半年宏观政策在提前发力、精准发力和充分发力方面发挥了很大作用，但也有不少总量型和结构型政策的效力还没有完全发挥出来，下一阶段在政策衔接、政策储备、政策创新等方面还需要继续下功夫。此外，还需要认真梳理交织在一起的短期问题和长期问题，在着眼于经济稳定、熨平短期波动、使实际产出趋近潜在产出之余，还需要立足长期增长，推动各项结构性改革和制度变革，提高潜在产出能力。

主要指标有望在三季度末前后全面触底反弹

房地产行业可以说是宏观经济非常好的样本、范例和晴雨表，对投资、消费、需求端、供给端、作为流量的收入和作为存量的家庭部门财富等各方面来说都具有很好的分析价值。考虑到目前房地产市场复苏仍不稳固，在稳预期、稳投资、稳增长的主线下，房地产市场和房地产企业有望在下半年进一步获得政策支持，主要指标有望最快在三季度末前后全面触底反弹。

6月金融数据显示居民信贷大有改善，扭转今年前五个月失速下滑趋势并与去年同期持平，可以与6月30个大中城市地产销售面积和销售额走稳的情况相互印证。说明随着稳经济大盘政策落地显效，叠加需求在疫情逐步好转后开始释放，房地产市场加快恢复进程，市场情绪与景气度、房地产投资以及居民住房消费的信心、意愿和需求有望提振，销售与成交有望筑底回升。

从房地产销售角度来看，在调控集中放松叠加总量层面房贷利率下调的积极因素作用下，住宅和商品房销售均出现了阶段性的积压需求释放、跌幅收窄、环比上升。6月商品房销售面积为18185万平方米，同比下降18.3%。6月商品房销售金额17735亿元，同比下降20.8%。值得注意的是，在房企冲刺年中业绩、推盘热情较高等因素作用下，历年6月商品房和住宅单月销售面积环比增速均不低于30%。7月份30个大中城市成交重新走软，显示销售的阶段性改善仍需要夯实基础，尤其需要警惕市场信心和情绪波动打断了边际复苏态势。

如果未来疫情没有超预期反复，房地产市场交易规模大概率已在二季度触底企稳。预计将有更多政策措施出台落地，支持刚性需求和改善性住房需求、促进居民合理购房需求有效释放，有效推动房地产投资恢复，并在边际上缓解与改善地产企业面临的资金链压力、流动性压力和债务违约风险。

需建立地产销售到地产投资的良性传导

从房地产投资角度来看，需要建立地产销售到地产投资的良性传导，解决好新开工和土地购置仍然维持低位的问题。6月份房地产新开工、施工、竣工面积均继续下挫且跌幅扩大，新开工和竣工面积当月同比跌幅均超过40%，施工面积同比也跌至-2.8%。部分房企保持谨慎投资，减少开工项目，加快资金回笼。投资端压力也反映在土地市场热度上。1-6月累计土地购置面积和6月土地购置面积同比分别下挫48.3%和52.8%。

目前地产投资仍较弱，前端投资分项低位下行，6月同比降幅测算后约为9.5%，上半年房地产开发投资同比下降5.4%，其中二季度房地产开发投资同比下降9.1%，仍落后于固定资产投资整体同比增长4.2%的复苏速度。房地产投资增速每下降1个百分点，可能导致固定资产投资和社零消费总额减少0.3-0.4个百分点。在继续加大稳经济一揽子政策措施实施力度、托底提振效果和实际效益的背景下，房地产投资有望在下半年恢复温和正增长，拿地、住房新开工及施工进程有望重新加速。

从房地产融资角度来看，由于年内房地产企仍有较大的债务到期规模和偿债压力，从守住不发生系统性风险的底线的考虑出发，货币信用尤其是房企融资在边际上显著收紧的概率较低。6月当月开发到位资金为16443亿元，同比下降23.6%，跌幅比5月份收窄9.8个百分点，实现年内首次收窄。

到位资金边际改善主要来自季节性因素和房企加大推盘力度双重作用下的销售市场回暖，使个人按揭贷款和定金及预付款等销售回款环比改善。值得注意的是，1-6月房企到位自筹资金同比下降9.7%，降幅较1-5月扩大了2.5个百分点，反映房企融资仍未显著恢复。考虑到新开工面积仍有一定降幅，开发贷款可能相应减少，且房企融资规模仍在下降，后续资金面承压情况需密切关注。

需求的短期性、周期性下滑叠加行业长期性、结构性压力给房地产行业带来的挑战时刻已经过去。市场有望沿着销售企稳、投资筑底、信用复苏的主线演进，政策措施应进一步实现体系化、制度化、长效化、常态化、立体化调控，协调发力化解流动性问题、信用问题、投资问题、交付问题、土地购置问题、市场信心问题。由于目前房贷利率仍然高于一般贷款利率，预计房贷利率还有望在5年期以上LPR报价继续下调的拉动下保持一定的调整空间。

推动房地产市场向新发展模式转型

我们认为中国房地产行业将会实现软着陆。这是因为，在新时代、新格局、新形势下，中国房地产行业和房地产企业从高速度增长转为注重高质量发展、高质量成长的关键节点，与中国转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期是同步的，与中国经济强调创新驱动高质量发展、践行新发展理念、融入新发展格局的转型是一致的，与在新旧增长动能平稳衔接的基础上推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革的任务是同向的。

中国房地产业依然拥有许多积极因素：高效统筹疫情防控和经济社会发展，差别化的房地产调控政策尤其是住房信贷政策继续实行，销售端去化和风险处置加快有望缓解房地产企业流动性风险和融资压力，个人收入预期企稳，刚性需求和改善性住房需求群体购房成本持续下降，部分住宅去库存周期较长、“稳房价”压力较大的城市在“一城一策”的思路下有望加大政策调整的力度和步伐，等等。这些都可以有效地实现房地产市场的软着陆。

接下来的关键在于继续准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度尤其是预售资金管理制度，维护房地产市场的信心与情绪，维护购房者的合法权益。

地方政府可以以“保交付”为出发点和切入点，从产业端和金融端积极为企业纾困：支持企业有序复工复产，给予税费减免、租金减免等政策支持；不盲目抽贷、断贷、压贷，支持企业合理融资需求，加大并购融资支持力度，促进行业债务风险出清。与此同时，有关部门应切实确保购地资金合规，全程监管项目建设，监督预售资金全额入账，严格拨付标准，压实银行责任，健全房地产信用管理。

预计各地房地产调控政策优化落地的节奏将进一步加快、优化调整力度将进一步加大，政策维度有望向限购、限贷、限售、限价宽松、购房鼓励政策、降低交易税费等多方向以及热点一二线城市延伸、扩围。在必要的信贷支持下，房地产企业的信用风险、债务风险、资金链和现金流风险以及伴随而来的对上下游产业链有可能造成的溢出风险有望得到防控和遏制。特别地，在建立规范、科学、灵活的商品房预售资金监管办法后，信用等级较高的房企有望适当降低预售资金留存比例、以银行保函解冻部分监管资金、通过白名单和绿色通道等形式获得更多的融资支持。

从根本上说，要化解房地产行业风险，需要稳定居民的预期、收入和购房意愿，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求，促进市场销售企稳回升，提升金融机构融资偏好，加快优质房地产企业经营性现金流回暖和信用改善，让房企实现“自我造血”的良性循环。

此外，近期相关会议和有关部门均强调要坚持“租购并举”，大力发展长租房市场，推进保障性住房建设，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，加快探索和发展房地产新的发展模式。这既有利于从需求端解决住房难、住房贵、住有所居、共同富裕的问题，也有利于从供给端有效抑制房价、促进房地产市场平稳健康发展。

预计在土地、财税、金融等方面给予保障性租赁住房的更多支持可期，全国各地保障性租赁住房项目供给建设进度有望加速，成为对冲商品房建设放缓、托底兜底房地产行业、消化刚性需求和释放消费潜力、稳定宏观经济增长、拉动社会发展的有效手段，未来信贷投放还将对此有所倾斜和继续支持，推动房地产市场向新发展模式转型。