低首付现象抬头，噱头还是陷阱？

近段时间以来，房企通过各种“花式促销”吸引购房者。在这当中，深圳和东莞等粤港澳大湾区城市再次出现“低首付”的现象，多年不见的“低首付”重现江湖，这到底是噱头还是陷阱？

真的划算？

经过一年多的深度调整，深圳楼市已经发生明显变化，新房“抢房”现象已经极少发生。目前，多数还未售罄的新房项目都在推出不同程度的折扣活动。

“现在只需要首付89万元就可以买到65平方米的两房单位，折后均价每平方米7万多元。”在罗湖区清水河，一处新房打出了这样的广告，而销售人员正在全力推销，“相当于开发商直接送1.2成的首付，这在后期是不需要还的，也就相当于开发商优惠了60多万元。”

而在毗邻深圳的东莞，近期有不少开发商采用这类低首付营销策略。证券时报记者发现，一些楼盘打出“0.5成首付”买房的广告，甚至还有“零首付”，但需要购房者在5年内或一定时间内还清首付。在东莞虎门从事房产销售的陈经理告诉证券时报记者，东莞目前许多楼盘的要求是两成首付，但要求必须是“白户”，即无购房记录、无房贷记录等。对于“0.5成首付”甚至是“零首付”，多数是开发商先行垫资给购房者，然后约定在一定时期内归还。“这种方式比较适合做生意的客户，等回款了就可以填补首付款，但对于一般购房者，这种方式只会加大还款压力，在还房贷利息的同时还分期归还首付。”证券时报记者也采访多位购房者，大多数购房者表示对低首付方式的兴趣不大。“现在买房压力已经很大，分期付首付款并没有减轻压力。”

有业内人士对证券时报记者表示，按照相关住房贷款管理办法，购房者必须一次性支付首期款，不存在开发商自己借款给购房者付给自己的说法。就在近日，位于深圳龙岗的勤诚达誉府发布严正声明，回应“一成首付”传闻。声明表示，针对近期某些中介为吸引客户，出现的低首付、垫资买房等虚假不实宣传，项目郑重声明，对虚假宣传行为绝不姑息，请各行家规范宣传，切勿为吸引市场关注做出虚假宣传，影响项目工作秩序。此前，有房产中介宣称该项目可以“一成首付”，剩余两成首付开发商先垫付，而且不收利息，购房者可以每半年还款一次，2024年底交楼前将剩余首付全部还清即可。

打政策的“擦边球”

“低首付甚至零首付，这可是2008年左右深圳楼市出现的景象，没想到现在又出现了。”一位购房者有所感慨。深圳一家大型房企营销部人士告诉证券时报记者，尽管楼市调控放松的预期有所升温，但如果项目的自身条件一般，开发商也不愿意“等”市场回暖，要么延迟新盘开盘，要么就是通过折扣走量。通过降首付的方式来促销，其实已经是在打政策的“擦边球”。

近期，多地业主因收房无期主动停贷，引发市场关注。对于房贷市场，有业内人士担心，开发商通过关联第三方公司名义借款给购房者付款给自己，其本质与首付贷无异。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，低首付的现象通常出现在楼市低迷的时候，一种是开发商垫首付，另外一种就是开发商对接第三方金融机构垫首付。从目前情况来看，开发商垫首付的可能性不大，因为开发商自身也“缺钱”，所以开发商可能会对接第三方金融机构。对于购房者而言，如果无法在约定时间内凑齐首付，或许也会去选择对接一些第三方金融机构，让它们把剩余的首付款通过银行以外的渠道借入，这会导致一系列的金融乱象。此外，此举突破了差别化住房信贷政策和银行风险防控的最基本要求，后续甚至会催生出断供的现象。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“许多城市的首付款比例最低为20%，再往下调整空间不大，而且过低的首付比也容易出现盲目加杠杆的情况，20%的首付比要求是比较合适的。不过，当前需要鼓励房地产市场消费，首付比调整空间不大的情况下，可以在月供偿还等方面进一步创新。”