豪宅持续热销真相：一场价格倒挂“游戏”。

虽然近期刚需楼盘表现较为低迷，但核心城市豪宅市场热度居高不下。

6月以来，一线城市豪宅成交数据环比上升明显，其中上海、深圳、北京继续包揽顶豪成交榜前三名，豪宅“日光”现象屡见不鲜。

根据业内数据研究中心监测，2022年6月，深圳千万以上豪宅成交507套，环比上升84%，成交均价11.7万元/平方米；上海千万以上豪宅成交2515套，成交均价为11.1万元/平方米；北京千万以上豪宅成交1280套，环比上升164%。

而在豪宅热销的背后，隐藏着一场价格倒挂“游戏”。

“近几个月一线城市高端市场供应量有所增长，由于限价因素存在，不少高端项目与周边二手房价格倒挂较为明显，交易热度有所提升。”业内人士告诉记者。

“下半年上海等城市豪宅购置需求将补偿性释放，叠加货币宽松下买房抗通胀需要，顶豪成交有望显著放量。”业内分析师表示。

价格倒挂现象明显

业内机构数据显示，2022年前5月，全国共计8个城市有单价10万元/平方米以上豪宅成交，总计成交6267套，同比增长10%。

“现在并不是某一个片区的市场在热销，更多的还是典型豪宅项目的热销。”合硕机构首席分析师郭毅对记者表示。

值得关注的是，上半年北京热销的豪宅项目学府壹号院、中建壹品·学府公馆、端礼著等，均与周边二手房价形成倒挂。

年内热度最高的北京豪宅项目非学府壹号院莫属，其以102.67亿元销售额、11.45万平米销售面积，一举摘得2022年上半年北京新房成交金额及成交面积双料冠军。

据悉，学府壹号院位于海淀上地板块，是融创于去年5月摘得的项目。该项目政府产权占比20％，实际售价约8.96万元/平方米，而周边二手房目前均价已经达到12万元/平方米。

此外，5月21日开盘的中建壹品·学府公馆，开盘当天10小时即售罄。该项目销售指导价为11.2万元/平方米，因政府持有10%的产权，实际售价约10.08万元/平方米，与周边二手房价格倒挂近1万元/平方米。

同样形成价格倒挂的还有位于北京丰台的端礼著项目，其销售均价11.2万元/平方米，对比项目周边约14万元/平方米的次新豪宅昆仑域，价格倒挂近3万元/平方米。该项目开盘当日即成交292套，吸金49.54亿元。

不只是北京，5月30日深圳海德园A区239套住宅开盘，总价最低约1800万元，均价约12.6万元/平方米，与周边二手房价差倒挂近4万元/平方米。

“一线城市在新项目的限价上比较严格，高端项目的稀缺性叠加与二手房价倒挂，形成了确定性的升值预期。加之信贷端也迎来利好，多地房贷利率下调，放款速度加快，一定程度上助推了豪宅市场的成交。”郭毅告诉记者。

“豪宅热”或将持续

除了价格倒挂之外，多个核心城市豪宅项目热销，也是财富人群升级置业或资金避险选择的结果。

根据莱坊国际等机构的报告，近年来全球房地产资产价格水涨船高，越来越多的私人资本涌入房地产，莱坊国际调研称有23%的超高净值人士计划在2022年投资房地产。

“对于财富人群来说，其希望通过购买豪宅的方式来实现资产保值增值的目的。而一线城市的豪宅资产抵御风险能力较强，会实现更高的预期收益。”张波表示。

而从近些年豪宅价格走势来看，其升值空间较普通住宅更大。

例如，去年底位于上海的翠湖五集项目开盘，虽然还在5年的限售期内，但是仍然有少量房源在今年6月初挂牌上市，三套房源挂牌价均过亿。其中一套建筑面积338.45平方米，买入价6500万元，在6月以1.25亿元的价格挂牌，涨幅高达92.3%。

张波预计，在限价政策不变的前提下，一手豪宅热度不减，一线城市豪宅项目今年持续走强的趋势依然明显。

而高端项目持续热销，带动了部分城市新房整体成交均价上涨。

以北京为例，中原地产数据显示，2022年上半年北京新建商品住宅成交均价60217元/平方米，同比上涨12%，首次突破6万元大关。

“房价的大幅上涨并非市场热度的体现，而是由于市场成交中产品结构的转变，北京高单价项目占比提升，占据市场主力份额的刚需、刚改型项目依旧遇冷。”中原地产分析师表示。

据中原地产统计，今年上半年北京8万元/平方米以上产品成交占比为20%，较去年全年提升13个百分点；10万 豪宅市场成交套数及占比接连攀升，2022年上半年成交套数占比攀升至7%。

“展望2022年下半年，信贷环境放松、生育政策放宽，都将刺激更多改善需求入市，改善性购房需求将继续进阶，刚需市场短期内仍低迷。”上述克而瑞分析师称。

其进一步表示，豪宅需求将持续释放，下半年热点城市前两批土拍中的高价地块陆续取证入市，较宽松的货币环境之下，高净值群体通过购置房产实现资产保值增值的需求依然强烈，将支撑豪宅市场平稳运行。