热点城市调低地块起拍价，地价下跌对房价影响几何？

为避免土地流拍，多个热点城市在今年集中供地中下调了房企拿地门槛，并调低了部分地块起拍价。

近日，郑州2022年首批集中供地落幕，其中有两宗地块为二次挂牌出让，挂牌价均较上次有所降低。例如，郑政出〔2022〕3号地曾于去年第二轮供地中挂牌出让，但最后在拍卖前终止出让，此次重新挂牌，起拍价由10.73亿元降为8.33亿元，下降了2.4亿元；此次北龙湖4号地块曾于去年第三轮供地中挂牌出让，出让总价由14.95亿元下调为13.6亿元，起拍楼面价从13246元/平方米调低至12050元/平方米。

郑州并不是个例，北京、厦门、重庆、武汉以及合肥等城市今年集中供地中的“回炉”地块，再次挂牌后底价均有所下调。

“当下市场销售承压，房企因资金趋紧而拿地动力不足，多个热点城市调低二次挂牌地块起始价，说明当地市场热度依然偏低，地方政府通过调整地价可以给房企留出更多的利润空间，带动房企拿地积极性。”一位房地产行业分析师向记者表示。

对于地价下跌是否会传导至房价端，58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者，一般来说，地价对当下的房价影响更为直接，如果地价下降，很有可能造成地块周边在售新房以及二手房价格同步出现变动。

部分“回炉”地块起拍价大幅下调

自去年下半年以来，房地产市场持续低迷对地方财政收入的冲击逐步显现，多地去年二批次及三批次集中供地出现撤牌或流拍，土地财政压力加大。

为稳定土地市场，今年多个热点城市对此前撤牌或流拍地块，采取了下调地价等措施。

其中，北京在去年第二轮集中供地中，出现大量延期出让地块，有部分地块在今年重新挂牌，且起拍价大幅下调。例如，朝阳区十八里店朝阳港685、694号地块去年分别挂牌，起拍总价分别为21.3亿元和26.1亿元，合计达到47.4亿元。上述地块在今年第二轮集中供地合并为一宗出让，平均楼面价从54953元/平方米降至44982元/平方米，每平方米降幅高达近一万元。

而北京朝阳区孙河乡前苇沟003号地块，出让底价也由去年的27.1亿元降至19.2亿元，总价下降7.9亿元，楼面价由61825元/平方米降至43801元/平方米。

与此同时，福州今年二批次成交的晋安湖公园2022-18号地块，曾在首轮土拍中撤牌，本轮供地重新挂牌后，起拍价从32.51亿元降至24.56亿元，起拍楼面价从29973元/平方米降至22644元/平方米。

厦门今年首轮集中供地成交的思明区2022P03地块和集美2022JP03地块，均为去年第三轮集中土拍流拍地块，本次重新挂牌后起拍价均有所下调。以集美地块为例，起拍价由6.9亿元降为5.6亿元，起拍楼面价由26236元/平方米下调至21293元/平方米。

此外，武汉今年首轮集中土拍推出的青山区P(2022）007地，亦为去年第二轮集中土拍的“回炉”地块，原出让底价为38.43亿元，本次出让底价降至29.39亿元，起始楼面价由18000元/平方米降至13766元/平方米，降幅高达24%，但该地最终依然因无人报名惨遭流拍。

滨江集团董事长戚金兴今年5月公开表示，公司今年拿地的利润率整体高于去年。“滨江在杭州竞得11块地，根据投资部的测算，收益高低略有不同，平均净利润在8%左右。”去年其曾表示，在杭州集中拿地利润仅有1%-2%。

对于地价下降如何影响房价，中指研究院分析师表示，部分土地出让价格的下调并不是整体土地价格的下降，在当下的房地产销售背景下，少数地块出让价格下调，短期内不会对房价产生明显影响。

“地价下调并不代表着未来新房上市后价格也会同步下调，新房价格依然是受其上市时的市场环境影响，房价高低也会随彼时的市场热度产生相应的变化。”张波告诉记者。

今年集中土拍成交断崖式下滑

随着郑州集中土拍于6月22日结束，22城今年首轮集中土拍也正式收官。虽然多数城市土拍门槛较去年第三批次进一步降低，但受楼市成交复苏不及预期、房企拿地态度谨慎等因素影响，22城首轮集中土拍成交断崖式下跌。

据克而瑞数据显示，今年22城首轮集中供地共成交地块296幅，总土地出让金近5000亿元，较去年首批次成交金额缩减超50%，涉宅用地成交面积则不及去年首批次的40%。

此外，在今年举行首轮集中供地的22个城市中，有16个城市首拍溢价率不到5%，有14个城市遭遇流拍，其中天津流拍率最高，达到83%，而沈阳、济南、长春等地供地热度也比较低。

”楼市成交复苏进程缓慢，房企拿地态度越发谨慎，民企投资几乎停滞，导致22城首轮供地竞拍热度跌至谷底。”丁祖昱表示。

“国企、央企是今年土地市场的顶梁柱。”一位克而瑞分析师表示，前5月全口径销售TOP50拿地金额中，国央企占比达到74%，优势明显。而民企则近乎“隐身”，仅有一些区域深耕的房企表现较为突出，如滨江等。

业内人士认为，进一步放松土地竞拍规则，将成为接下来各城市，尤其是土地财政压力较大城市的选择。

据悉，目前重点城市二轮集中土拍已经开启，南京、广州、成都等城市均进一步放松了竞拍规则。

丁祖昱表示，在销售没有本质改善情况下，下半年房企发力点还是在销售和回款上，而不会放在投资上，拿地企业将延续以央企、国企、地方城投平台为主的格局。

“由于多数房企上半年销售回款不及预期，因而接下来的次轮土拍热度也将维持低热状态。各地土地市场冷热分化也将进一步加剧，楼市韧性较强的一二线及强三线城市土地成交规模或迎来周期性回升，而楼市疲软的城市地市很难走出低谷期。”上述克而瑞分析师称。