龙湖，如何“雨夜赶长路”

协同聚力，龙湖有了新目标

没有哪一个三月，像这个三月一样如此波折。

数百亿债务到期、延迟刊发业绩，甚至是海外资金的做空，过去一个月，寒意依然环绕在房企们周围，但更多人愿意称之为“倒春寒”，因为他们已经听到冰雪消融的声音。

在3月份已经过去的三周时间，北京、广州，以及众多二线城市，在疫情袭扰下仍释放出回暖的信号，虽算不得阳春三月，但亦是一个值得欣喜的初春故事。

过去一年里，很多房企为了现金流而忙碌，经历的种种危机写在了他们的2021年的成绩单中，断崖、甚至亏损屡见不鲜。

无疑，这是一个考验韧性的年份。核心权益后净利润同比增长20.1%，在手现金为885.3亿元，这是龙湖在2021年交出的成绩单。

过往多年的克制与布局，或许为龙湖争取到发展的主动权，也展现出更韧性的生命力，而当行业政策、环境进入“以稳为主”的新基调，龙湖又将以怎样的姿态迎接挑战？

攥紧发展主动权

3月25日，龙湖集团披露了2021年全年的业绩，过往29年的成长脉络，清晰可见。

在2021年，龙湖集团实现营业收入2233.8亿元，同比增长21.0%；核心权益后净利润224.4亿元，同比增长20.1%，双双保持20%左右的增速。

财务数据亦是龙湖过往的节奏。截至2021年末，龙湖净负债率进一步下降至46.7%，现金短债比达到6.11倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88倍），剔除预收款后的资产负债率为67.4%，龙湖在手现金及银行存款共计885.3亿元，较年初增长14%，连续六年满足三道红线绿档标准；受惠于绿档与全投资级评级，平均借贷成本降至4.14%，再创历史新低。

没有太多起伏与意外，龙湖没有脱离过往的轨道，但同时也没有人能够跳出大趋势，一直受到时代的偏爱。

在2021年甚至是过往更长的时间段里，市场环境的变化、现金流的压力、转型的阵痛，种种因素，牵制住了多数房地产企业前行的步伐。根据中指研究院统计，仅在A股，69家发布业绩预告或业绩快报的房企，四成在2021年出现了亏损。

有观点认为，土地红利、金融红利的消失，正在挤掉曾经业绩中的“附加分数”，毛利率趋于平缓的走势亦在地产行业不可逆的展开。

龙湖亦是如此，在本期财报中，全年毛利升至565.4亿元的同时，毛利率为25.3%。有意思的是，在去年业绩会时，龙湖曾作出预测，未来保持在25%左右的毛利率，将是一个合理的利润水平。

在业内人士看来，随着开发业务毛利率的降低，使得房企们更有动力追求盈利可观的经营性收入。一直以来，稳定的经营性收入，均被视为房企跨越周期能力的来源，是多数房企所追求的方向，也是龙湖称之为“代表未来”的方向。在2021年，龙湖由商业、租赁住房、物业管理等组成的经营性收入，实现同比增长39%，合计188.3亿元。其中，商业运营、租房租赁业务分别实现租金收入81.5亿元、22.3亿元，对应同比增长40.1%、23%；物业管理板块全口径营业收入突破百亿元，达到104亿元（合并抵消后为75.4亿元）。此外，塘鹅租售、塘鹅美装修等新开辟的主航道业务以及产城、医养等丰富的创新业务，亦开始贡献营业收入。

丰富的收入来源，使得龙湖带来了更攻可守的良性局面，同样的，这份成绩也契合着龙湖的期许，与经营性收入对应的“服务引擎将保持30%的增速”。

这或许也意味着，即便有风有雨，发展节奏的主动权，依然掌控在龙湖自己手中。 

天晴补屋顶，雨夜赶长路

只有雨季到来，才尤显“天晴补屋顶”的意义。

事实上，关于如何应对周期波动，龙湖或许已经推演多遍。在过去，龙湖的压力测试曾被广为流传，无论是疫情的影响，还是市场环境的变化，龙湖都会做最坏的假设，目的便是保证公司能够比较正常的活着。

这是龙湖多年来的风格，即便在曾经“狂热”的日子里，这样的作法常被诟病过于保守。

有业内人士这样评价龙湖：其是一家方向感较强的公司，这使得其在不断变化的环境下，知道应该做什么，也知道该怎么做。特别是在行业环境不确定因素环绕时，“雨夜赶长路”也就显得更为可贵。

在过去一年的时间，龙湖独立地产开发业务为地产航道，升级为六大航道并行的组织架构，将集团做轻，将管控变为赋能。

业务航道一字排开，龙湖“开发+服务”双引擎驱动的版图业已清晰可见。在过去，从商业运营、租赁住房，再到物业管理等，均是房企最为热衷布局的第二曲线，但少有像龙湖一样，做到多项业务的均好。

在2021年，龙湖商业新开12座商场，累计开业商场总数达到61座，二十年的经验积累与团队历练，开启轻重并举模式；着眼于解决城市新青年品质租房难题，冠寓在成立第5年开始盈利，并锻造出领先的规模化、标准化、体系化的运营管理能力。

在物业管理板块，龙湖已沉淀数千条服务标准，截至2021年末，实际管理面积为2.64亿方，多元的服务涵盖居住、消费、娱乐、餐饮、生活、医养、教育、办公、企业服务、不动产资产管理、科技解决方案等不同领域。

加上地产航道，龙湖集团已有四条主航道业务位于行业前十，在此之外，房屋租售、房屋装修也随着快速壮大，在行业中站稳脚跟。

“一个龙湖”

正如龙湖集团在年报中所说，“聚合是发展的基础”。

不只是齐头并进，龙湖更期待业务间的协同发展，让平行的各航道间能够更充分凝聚、协同，并最终带来的效能提升。

在过去，“宽业务围栏”被龙湖看作是永续经营的4个底层能力之一，在诸多场合龙湖也在强调，“并非是多元化，而是围绕着空间主体业务的自然衍生。”

可以看到，区别于点状的布局，龙湖十分在意各航道间的内在联系，而这也是多航道间产生有机协同的基础，也是从量变到质变的前提。

2022年初，在龙湖集团“宽围栏”里，衍生出了名为“一个龙湖”的生态体系。据悉，生态体系不仅聚集了龙湖所有主航道以及产城、医养等创新业务， “一个龙湖”即是龙湖多年来布局的各式各样的“空间”、“服务”、数字化等能力的集合。

换言之，延续“空间即服务”战略，龙湖将人和空间的连接聚拢到一个整体，衍生出的体验，即是在“一个龙湖”生态体系内，可以在龙湖生态体系内的住宅小区、购物中心、租赁住房、房屋租售等场景，享受产品、服务、体验、权益。

是空间的连接，也是服务的叠加，对应的是产生更加频繁的化学反应与更完善的体验。

在新的一年里，沿着聚合的思路，融合还在延续。在2022年1月推出的全新品牌——龙湖智创生活，涵盖了物业管理及商业运营两大核心业务能力。在很多人看来，全新品牌是龙湖精心打造的轻资产平台，继承了龙湖丰富的轻资产能力，如同2021年7月将地产航道独立，也是将组织架构进一步明晰的重要步骤。

与此同时，协同发展的逻辑也更加清晰。譬如，龙湖智创生活物业管理的规模、社区增值服务将持续受益地产开发业务的不断推进；商业运营板块则受益于持续投资及开发购物中心，不断扩充服务场景；此外，租赁住房、房屋租售、房屋装修、医养、产城等创新领域的布局，都可能作为增量的资源带入到生态体系中。 在“空间即服务”战略提出四年后，关于多航道协同发展的探索愈加成熟，龙湖也有了一个新目标——将“一个龙湖”生态体系做强、做长。

无疑，2021年是重塑房地产行业格局与认知的一年，以聚合的力量，而龙湖也在自己的节奏与路径里，凝聚出新的动能。