来 源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）
作 者丨孔海丽
编 辑丨李靖云
图 源丨图虫
今天，国家统计局公布了10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况以及房地产开发和销售情况，这是反映房地产市场运行的两组关键数据。
数据显示，10月各线城市新房和二手房价格环比均呈略降态势，同比涨幅继续回落。（相关报道：）
整体测算70城新房价格指数，环比下跌0.3%，这是2015年一季度以来的最大跌幅；70城二手房价格指数环比也下跌0.3%，一二三线城市分别下跌0.4%、0.3%和0.4%。
房价下跌的城市数量增多，新房房价环比下跌的城市有52个，相比9月份的36个明显增多；二手房降价城市数量达到了64个，大概有90%的城市出现了明显的降价现象。
但更重要的是，下跌城市中80%左右的城市跌幅不超过0.5%，跌幅较小，其实还是微跌。
注意到房价微跌，并且成交量也在持续下行。1-10月，商品房销售面积和销售额同比增速分别为7.3%和11.8%，继9月以11.3%、16.6%创下年内最低之后，仍然没有看到止停的可能。
实际上，成交量自今年下半年已经开始转入下行通道。7月以来，单月销售规模从同比增长开始转为下降，8月和9月，降幅一直维持在两位数。其中，作为传统销售旺季的9月，商品房销售面积同比下降13.2%，销售额同比下降15.8%。
开发投资数据方面也不容乐观。
1-10月房地产开发投资额同比增速为7.2%，而这一数据年初为38.3%，年内增速持续收窄。开发投资增速收窄与房屋新开工面积增速的持续下行紧密相关，数据显示，1-10月，房屋新开工面积同比下降7.7%，其中住宅新开工面积下降6.8%。
土地端，1—10月份，房地产开发企业土地购置面积15824万平方米，同比下降11.0%，土地市场持续遇冷。
房价、销量、开工面积、投资额、土地购置……上述所有数据均在验证着一个现象：楼市持续转冷。
楼市遇冷有很多原因，但直接原因还是因为钱不够了，房地产信贷收缩引起的大型连锁反应。
今年下半年以来，包含“三道红线”、房贷集中度管理等在内的房地产金融审慎管理机制全面落地，同时影响了个人按揭贷款和房企融资，需求端与供给端双双降温。
其实之前多个城市已经出现了住房按揭贷款额度受限、利率上升、放款时间不断拉长的现象，抑制了需求释放，导致需求端迅速冷却，二手房价格开始下跌。
市场的冷却导致销售下行，房企的销售回款下降明显，而销售回款恰恰是房企重要的资金获取途径之一。
房企的另一条资金获取途径——市场融资，也遭遇了全面收紧。
部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，一定程度上加剧了部分企业流动性紧张。
此外，叠加个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。
由此，房企不得不加大促销打折力度，新房价格继而出现下降；以售定投也决定了房企的开发投资热情下降，反过来影响土地市场热度。
融资与销售双重挤压之下，也有部分企业出现债务集中到期问题，继而引发流动性危机。
看起来这是房地产市场的最冷冬天，但是冬天来了，春天其实也不远了。笔者预见，市场下行局面有望在年底或明年年初筑底。
首先，9月以来，央行多次表态“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”，并对部分金融机构执行房地产金融审慎管理制度进行纠偏。
其次，10月以来，金融信贷政策正在转变，房地产市场的合理资金需求正得到满足。10月房贷利率出现了年内首次下降，部分城市放款速度在加快；房企融资环境也在适度调整，有利于改善市场预期。预计到明年，房贷供需关系也将回归正常，有利于合理住房消费正常满足。
但是需要注意的是，不应该将政策的调整理解为“放松”，而应该是“适度纠偏”，未来走向更倾向于“平稳”。
高层在10月中旬的一次表态中，就曾对房地产市场做出定调，“房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”这也意味着，房地产长效机制是一直未变的目标，不会大幅放松，也不会强力加码。
所有调整指向房地产的居住属性和民生属性，在弱化“投资品”的属性后，房地产业在国民经济中的地位仍然重要，并且将以新的面貌继续发挥作用。
本期编辑 陈思 实习生 彭雅
本文来源：21世纪经济报道
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