多城出台政策加强商品房预售资金监管

原标题：多城出台政策加强商品房预售资金监管 助力房地产市场健康发展

央广网北京11月14日消息（记者周尧）据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道，央行、银保监会近日分别喊话房地产市场，央行提出，要“维护房地产市场平稳健康发展”。银保监会的要求是“稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展”。

此外，《北京市商品房预售资金管理办法（2021年版征求意见稿）》（简称“征求意见稿”）近日发布，强调加强商品房预售资金的监管工作。同时，也有城市发布公告，提高了商品房预售资金的“节点管理”门槛。

河北省石家庄市发布的公告就提出，2021年11月8日后出让的房地产开发项目，预售形象进度达到封顶后，方可办理预售许可审批手续，重点加强项目预售后剩余工程建安成本资金的监督管理，专项用于工程款项支取。

据相关机构不完全统计，今年8月以来，已有包括连云港、三明市、天津、秦皇岛、镇江、衡阳、漳州、兰州等多城陆续出台相关文件，重点加强对新建商品房预售行为的监管。

针对房地产预售行为的监管政策密集推出，释放了怎样的信号？会对楼市的走势产生怎样的影响？预售资金到底又该怎么管？

商品房预售资金是房企自身造血的重要来源，也是我国商品房预售制的重要补充。其主要目的是地方政府对居民预付房款专款专用、防止房企挪为他用，而造成施工项目“烂尾”。以北京为例，修订主要完善调整了“招标选取监管银行”“实时共享政务信息”“提高资金监管额度”等方面。

中原地产首席分析师张大伟表示：“过去可能有一些监管方面的漏洞，这次基本上是打了一个补丁，主要的亮点是，提到了穿透性的监管，以及在新政中明确了针对一些预售资金监管额度的调整，跟过去相比是明显增加了。”

纵观各城市对于房地产预售资金的监管方式，大多都是从房屋网签或备案开始，这笔资金才开始纳入监管，在此之前，购房者的首付或按揭贷款是直接打入开发商账户的。因此，从网签到备案的“时间差”成为了监管的空白区域。贝壳研究院高级分析师潘浩分析，此次北京的调整的最大亮点就在于彻底堵住了这个监管漏洞。

“征求意见稿将原来的先网签后入账，调整成为了先监管后网签，从根本上规避了之前实行的将预售资金转到开发商账户，再转到资金监管账户过程之中，出现挪用资金的这种可能性。”潘浩说。

此外，北京的征求意见稿还针对监管银行，明确公开招标择优选择银行承担监管工作，开发企业在中标银行范围内选择专用账户的开户银行。同时，对中标银行履职情况定期考核，淘汰递补。潘浩指出，征求意见稿还要求，通过专网为监管银行同步楼盘开发进度信息，避免监管信息不对称的问题。“征求意见稿要求为监管银行开设专网，及时了解房企的开发进度、网签备案明细、监管账户交易明细等信息，避免监管银行对房企违规使用资金无法及时反应，以及因为监管银行没有途径了解项目实际的销售进度情况，而导致资金监管信息不对称的问题。”

同时，征求意见稿还提高了资金监管的监管额度，预售资金重点监管额度可由各区根据企业信用水平、经营状况、交付条件等因素综合确定，每平方米不低于5000元，较此前大幅提高了43%。张大伟表示，当下来看，想要加强对预售资金的监管，强化银行的责任尤其重要。“对于资金监管账户，这个地方的住建系统还是希望银行来监管，但银行又没有意愿做这个事情，即使监管不力，最后惩罚也惩罚不了银行，这就是目前普遍存在的问题。”

北京大学房地产法研究中心主任楼建波也表示，从法律层面看，如果出现“烂尾”等问题，对于监管银行的责任界定存在空白。“监管银行，你该承担责任就要承担责任，但是真出问题的时候，还是政府介入比较多，购房人能根据资金监管的规定去追究银行的责任吗？我觉得一直是个法律上没有明确答案的问题。”

近两年是商品房预售资金监管的高峰期。2020年以来，全国已有超过30个城市发力预售资金监管。2020年至2021年10月中旬，全国主要城市共发布相关政策65次（不包含应对疫情暂时纾困的政策），其中2020年44次、2021年21次，而2016-2019年年均约12次。政策如此密集发布，更加明显的用意在于风险提示。张大伟表示：“从集中度来看，的确是因为最近房地产市场烂尾的可能性增加，特别是有一些私企出现资金链压力，所以这个政策就出现了。”

那么，房地产企业的“资金链”都还好吗？值得注意的是，11月10日，央行公布的2021年10月个人住房贷款统计数据显示，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。这是央行首次单独公布个人住房贷款月度数据，按照之前的惯例，这类数据是在每季度公布的金融机构贷款投向统计报告中披露。

光大证券固定收益首席分析师张旭认为，虽然10月同比多增的幅度还很有限，但已经一举结束了连续5个月的少增历史。居民户中长期贷款的主要组成部分为个人住房贷款，该项数据的改善显示出居民购房意愿已经出现了边际提升。

业内普遍认为，央行进一步释放维稳信号，风险整体可控，并已指导主要银行保持房地产信贷平稳有序投放。对于央行的集中表态，也有声音表示，是否在对房地产行业“吹暖风”？业内人士强调，房地产调控的大方针没有改变，未来较长一段时间内“房住不炒”仍然是主旋律。