王丽新
算账、看地、找合作商、写报告，上投决会……地产投拓人从来没想过，如今拿地竟需要如此练会繁杂的“十八般武艺”。9月15日，随着长沙第二批土地出让信息出炉，17个城市第二轮集中供地细则落锤，经过延期、暂停和撤回重启，第二批集中供地终于拉开大幕。
地产投拓人率先感受到了不同。相比首轮集中供地，他们意识到，买地跟普通人买房越来越像，有资格（需有房地产开发资质）是入场券，亦不乏摇号定归属。为了买一块地找60个马甲公司参拍，那一套不再玩得转，投资模型测算公式要重置，风控能力变身房企买地的核心竞争力。
仔细对比17个城市土地出让规则公告后，笔者发现，有两个共同的主流新思路值得细思，这不但改变房企拿地逻辑，亦会强化落实房、地和人联动机制。
其一，从源头降成本，土地溢价率不超过15%或成红线。在首轮集中供地中，重庆、杭州、厦门等多个城市平均土地溢价率超过20%，其中，重庆高达43%位居榜首。彼时，滨江集团董事长戚金兴直言，在杭州拍的地，努力将净利润做到1%-2%，这比传统制造业还低。
当然，并不是所有城市都是如此“无利可图”。但总体而言，这与集中供地新政“稳地价”的初衷有出入。于是，中央召开了两次会议。结果是，“二拍”收官的青岛、济南及天津的成交溢价率均为0%。同时，溢价率15%或成各地参考红线。
红线之外，通过调高底价、竞配建等隐性方式抬高地价亦被严控。比如北京已将规则细化到每一宗热门地块，对政府持有商品住宅产权预设份额均设置不同天花板或区间。这种调控的精细化程度和决心，让房企掌舵人有所感触，有的担心第一轮拿地会“高位站岗”，有的则牟足劲准备重返“二拍”现场。
毕竟，11年前的春天，北京一天内拍出三个地王，那是过去，不是现在。退一步说，房企已无当初冒险之胆，打好现金流保卫战妥妥压倒扩张欲望。现实版理性是，昨日下午，杭州十宗竞品质地块其中九宗无“司”报名，提前锁定流拍结局。
其二，对房企购地资金进行穿透式监管，控其来源为自有资金。笔者注意到，相对第一批供地，目前发布集中供地的公告中，都明确严控保证金及地价款来源。具体涉及五个“不属于”：不属于股东违规提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利；不属于直接或间接使用金融机构各类融资资金；不属于使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；不属于使用其他自然人、法人、非法人组织的借款；不属于使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资。
在笔者看来，这条新规不简单，这是对开发商的“威慑”。过往，房企依靠多种融资渠道借债，再拿这些钱去抢高价地扩规模。多重资本运作后，有的房企克制冲动理性发展稳健前行，有的则直接陷入债务违约危机，烂尾楼难解套，商票、理财产品一地鸡毛，业主、投资者和金融机构均受到不同程度伤害。
重返生产资料的源头控制购地资金，一是可以让过往理性经营的房企分享到好孩子红利，二是清退有潜在风险的资金入场，引导行业健康前行，这一“控”是提前筑篱笆，将违规资金挡在门外。
忙着调度资金杀回土拍市场之前，开发商不妨先掂量下“荷包”，万变不离其宗，不管第二轮集中供地规则如何调整，重回“盖好房子”的本质，捡回工匠精神，提质增效、靠创新驱动发展，这才是久久为功的不二法则！
本文来源：证券日报
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