杭州楼市“代持”暗涌

原标题：杭州楼市“代持”暗涌 有人自曝一次摇中两套浮盈可达4800万

监管部门对楼市投机者严厉打击。

21世纪经济报道记者唐韶葵 报道刚刚售罄的杭州滨江区某超级大红盘（简称“超级大红盘”），赚钱效应再次轰动全城。该楼盘此次仅推出76套房源，却有人自曝一次摇中两个号买到了两套房。

这名客户此前曾在某买房群里晒出自己认筹通过该楼盘审核的短信，后来又在另一业主群里宣布自己摇到该楼盘两个排名靠前的号，获得买两套房的资格。

公开信息显示，该项目最后一次开盘推出的可售房源有82套（含A类人才6套），剔除6套人才房之后，仅剩76套房源。而入围摇号的共有2483户家庭，其中高层次人才家庭110户，无房家庭749户，普通家庭1624户。该盘中签率约3.3%，是杭州8月5日新政之后首个需要限售5年的楼盘。

这次推出的最后一幢楼，除了顶层200多平方米的户型之外，主打的户型面积为333平方米左右。按照周边同类房源一二手房价差匡算，买到一套新房浮盈约2400万元。

令人疑惑的是：何人能在如此稀缺、价差距大的超级大红盘，一次摇到两个号？

限价下的巨大价差

8月份，杭州登记摇号楼盘有68个，共有17886套摇号房源入市，共计90759户家庭参与/入围摇号，平均中签率19.71%。但前述超级大红盘中签率只有约3.3%。

有不愿意具名人士向21世纪经济报道记者介绍，摇到该楼盘两个号的客户，今年年初还摇到过“江河鸣翠”的房子。根据杭州的限购政策，他并没有资格同时再买两套房。这名客户是手握5个购房资格，摇中两个号。

这5个购房资格是哪里来的呢？这名客户没有否认，是通过与他人签署“租赁协议”拿到的“房票”，并透露是以永久居住权的名义一次付清“租金”，并签了巨额惩罚性悔约条款。

这种做法，其实就是坊间所说的“代持”购房。在一些热点楼市，新房限价，与二手房形成较大价差，买到即赚到。有客户为了提高中签率，与有房票的人谈好“合作”条件，以多张房票参与摇号，博取大概率中签机会。

今年年初，滨江与绿城合作开发的江河鸣翠开盘，新房限价6.85万元/平方米，周边二手房成交价已达10万元/平方米。据称就有人手握多张“房票”参与摇号，一旦中签，每平方米即赚3万多元。

前述超级大红盘限价4.81万元/平方米，该盘今年年初交房的一期已有二手成交，可查询到的网签价接近12万元/平方米。也就是说，若能摇到一套新房，以最小面积333平方米匡算，在二手房市场上可以赚得约2400万的利差。

理论上，前述摇中两个号的客户，买入两套房，浮盈可达4800万元。

“代持”铤而走险

据七普的数据显示，杭州常住人口达1193万人，比2010年六普增加323万人，比2019年末人口增加160万人。人口大幅增长，住房压力放大。

杭州市政府这两年不断收紧楼市缺口。但有人为何还能找到那么多房票？以超级大红盘为例，由于认筹太火爆，有资格入围摇号的人必须有顶格的社保。而满足15年顶格社保的，除老人外，就只有杭州本地拆迁户才能满足条件。但他们中的一部分人已经用拆迁补偿款买了回迁房，即便还有购房名额，也没有足够的资金了。

据介绍，前述连中两套房的，其房票就来自于拆迁户。有杭州业内人士分析，投资客使用拆迁户房票这一招，其实是钻了政策的漏洞：在杭州，不少回迁房的不动产证发放进度较慢，这导致有些拆迁户即便名下已有几套房，也算是无房户。

投资者与有房票的人合作“代持”，流程一般是这样：签署一份租赁协议，通过出租永久居住权的方式，投资者让有房票的人提前拿到“合作”的金额，同时租赁协议里约定以天价违约金锁定房源，从而预防代持人偷偷转让房源。投资客与拆迁户能够一拍即合，租赁协议中约定的天价违约金便成为了约束代持人的“金腰带”。

从老人票、大学生票到拆迁户票，楼市投机者从代持人手中“购买”房票，不断寻求一切可能暴富的机会。但必须提醒的是，监管部门对这种投机行为一直在规范堵漏，一旦查实将严厉打击。

杭州双赢机构总经理章惠芳认为，前述楼盘是市场上价差比较大的红盘，目前预测该盘一期二手房网签价12万元/平方米并非天花板。刚推出的这批房源，户型大，总价高，价差更受关注。

这些价差巨大的楼盘，正是楼市投机者像秃鹫一般紧盯不放的肥肉。

延伸阅读：

长沙一楼盘落户25年以上才有资格摇号，落户市民起诉住建局

7月28日上午，一起状告长沙市住建局的行政案件，在长沙铁路运输法院开庭。原告拥有首套房购房资格，因落户时间短而被排除在一楼盘的摇号名单之外的市民。

长沙市铁路运输法院 受访者供图

澎湃新闻（）从庭审现场获悉，长沙市住建局答辩称，长沙市出台相关政策，楼盘申购人数超过房源1.5倍的，优先满足户籍或工作单位地点在限购区域内的刚需群体。该案中，相关楼盘1.5倍刚需名单最后一个购房家庭的落户时间为1996年，距今已25年，原告虽也属于刚需群体，但在长沙落户仅2年多，显然不能参与摇号。

庭审现场 中国庭审公开网截图

原告代理律师莫钦则认为，“这种‘论资排辈’摇号政策，将导致外地新落户长沙的刚需群体只能去买区位差、本地人看不上的小区。”所以，原告诉请法院确认长沙市住建局认定原告无摇号购房资格的行为违法，且审查长沙市上述政策“长住建发[2018]59号”（以下简称“59号文”）中相关条款的合法性。

原告认为，59号文的制定超越了制定机关的法定职权，与法律、法规、规章等上位法的规定相抵触，减损了公民的合法权益，同时其制定未履行法定程序。

长沙市住建局答辩称，一方面其具有制定此类规范性文件的法定职权，59号文已由司法局统一登记、统一编号、统一公布，该规范性文件合法有效。另一方面，购房资格根据户籍年限或工作年限长短排序，符合优先满足刚需群体的房地产调控目的，具有合理性。“原告说的有购房资格在长沙无房可购，这种现象是不存在的，长沙的优质楼盘不止这一个。”

政策要求按户籍年限排序，原告未获摇号资格

该案的原告刘某华、莫某华是一对夫妻。两人于2019年5月17日按父母投靠子女政策落户长沙。根据长沙市政策，两人在两年后的2021年5月份具备了首套刚需购房资格。

6月7日，两人认筹位于长沙市岳麓区潇湘北路的某滨江楼盘。2021年6月10日，该楼盘开发商在其官方微信公众号对认筹名单予以公示，原告名列公示名单。

涉案楼盘位置示意图 受访者供图

由于该楼盘销售火爆，开发商次日公布参加摇号认购的申请人名单，原告出局。

长沙市住建局制定的“长住建发[2018]59号文件”规定，“参加楼盘摇号的人数超过可售房源1.5倍的，应优先满足户籍或工作单位地点在限购区域内的刚需群体，其他购房申请人不纳入此次刚需摇号范围。申请人按在限购区域内户籍年限或工作年限排序，工作时间以限购区域内最早缴纳社保或个税时间作为起算点。”

原告认为，虽然取得了刚需购房资格，但因落户时间短而被排除出1.5倍刚需名单，丧失了在该楼盘摇号购房的资格，“这不公平”。

“长沙市区优质楼盘一旦认筹人数超可售房源1.5倍，超过1.5倍人数的刚需购房者将丧失摇号购房资格，这将导致优质楼盘只卖给户籍年限长的‘本地人’，排斥新长沙人购房的不公平现象。”原告代理人在庭审中说。

从该政策的合法性角度，原告方认为， 59号文的制定超越了制定机关的法定职权，与法律、法规、规章等上位法的规定相抵触，减损了公民的合法权益。其次，59号文规定超过1.5倍的刚需购房者丧失摇号购房资格，是一种行政许可，被告作为长沙市政府下属机构并不具备设立行政许可的权力。再次，59号文影响广大购房者切身利益，涉及公众重大利益，应履行如专家论证、草案征求公众意见、举办听证会等重要法定程序，但该文件并未经相关法定程序。

96岁购房者和“论资排辈”背后的公平之争

澎湃新闻注意到，早在2018年59号文出台不久，长沙购房市场就出现一些不同的声音。有人评论称长沙“高龄老人领衔刚需”、“‘爷’字辈炒房，购房需论资排辈”。长沙市住建局接受当地媒体采访时，否定“年轻刚需群体的购房资源被挤占”，并指出，长沙约80%的刚需房源卖给了20-49岁的青壮年刚需者。

事隔近三年之后，长沙市住建局因59号文被告上法庭。

该案审判庭外景 受访者供图

长沙市住建局提供的证据显示，刘某华、莫某华被排除的该楼盘1.5倍刚需名单中，排名第一位的，是户籍起始时间为1925年的老者，该名单中户籍起始时间在新中国成立之前的有40名。654名申请人中，最后一名的户籍其实时间是1996年，距今已经25年，远远高于原告的落户刚满2年。

据此，原告代理人提出：1、为什么会存在96岁仍要买刚需房的现象？2、优质楼盘需要落户25年才有机会买到，新落户长沙的刚需户口只能去买“区位差、本地人看不上”的小区，这种政策合理吗？

庭审中，被告长沙市住建局回应：“没有哪个法律规定，96岁不能购房。长沙的房地产调控和管理政策取得了全国瞩目的房价控制效果，成为全国学习的标杆。任何行为要规制，都要相对客观、好操作，才能达到控制的目的。59号文出台的逻辑和目的，是控制选房人数。这就势必有人排前有人排后，有人选不上。”

长沙市住建局还透露，59号文政策的出台，正是因为有长沙“土著”购不到房，向市政府投诉。“客观讲，他们在长沙住了这么多年，买房急迫性要优于来长沙年限较短的人。”

此外，长沙市住建局还认为59号文没有侵犯原告的权利。“原告因为自己排序排不上，没有买到第三人楼盘，就认为规则不公平。”

长沙市住建局向法庭介绍，长沙河西并不是所有的楼盘都像本案中的楼盘这么火爆。涉案楼盘因为土地是限价地，价格进行了控制，和周边二手房存在倒挂现象，“原告一方面有购房需求，购买该房也有利可图”。同时，被告还强调，“原告说的有购房资格在长沙无房可购，这种现象是不存在的，长沙的优质楼盘不止这一个，原告不要过于放大一次购房行为。”

长沙市住建局答辩：59号文合法、合理

庭审辩论环节紧张而激烈，针对被告的答辩，原告代理人说，“被告偏离了焦点，我们讨论的不是96岁的人是否有权购房，也不是涉案楼盘的销售火爆，而是59号文政策的出台的合理性、合法性。”

原告代理人陈述道，“被告在没有法律、法规、规章依据的情形下，对于同为刚需购房者的群体，自创设计按照户口年限或工作年限排序的规则，限制1.5倍以外刚需购房者的权利。需要强调的是，商品房顾名思义属于市场经济中的商品，被告在没有任何法律授权的情况下，限制购房摇号资格，减损了公民的合法权益。”

原告认为，被告在答辩中回避了制定政策过程中是否有合理依据，以及政策合法性来源的问题。“原告确实因为没选到优质楼盘，利益受损，所以才来提起本诉。但是，纵观全局，被告单位的新员工，那些刚落户长沙的新居民，难道不也应当面对这个政策？希望被告方审慎行使制定政策的权力。”

原告提出，望法院认定“被告认定原告无摇号购房资格违法，应审查被告59号文相关条款合法性，因为论资排辈购房不公平。”

对此，被告长沙市住建局一方总结，一方面其具有制定此类规范性文件的法定职权，59号文已由司法局统一登记、统一编号、统一公布，该规范性文件合法有效。另一方面，购房资格根据户籍年限或工作年限长短排序，符合优先满足刚需群体的房地产调控目的，具有合理性。

“我们要有客观规则，要照顾大多数人的、相对公平的利益。你个人选不选得到房，和政策公平性是两个问题。”被告最后说，“请驳回原告诉请”。

审判长询问一直表态“该案与我方无关”的第三人——涉案楼盘开发商——“作为开发商，你觉得（59号文）是否公平？”

第三人回答，“这是为了更大（多）群众的公平。”