日前，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，明确城市更新不沿用过度房地产化的开发建设方向，要坚持应留尽留，严格控制大规模拆除、新增建筑；并提出严格控制大规模搬迁居民，确保住房租赁市场供需平稳，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区。
城市更新近年颇受政策关注，一方面因为中国城市化率达到60%进入新阶段后，需要与高质量发展相契合，走精细化路线。数据显示，2019年常住人口城镇化率已达60.6%，第三产业增加值占国内生产总值比重达到53.9%，意味着中国城市化率的空间变小，速度可能放慢，城市发展由增量扩张为主转入存量更新为主的新阶段。
而且，城市更新也有助于提振内需、扩大社会总需求。此前住建部、工信部等13部门联合下发《关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》，提出到2025年，基本补齐既有居住社区设施短板，新建居住社区同步配建各类设施，城市居住社区环境明显改善。可见，未来社区建设补短板、加大公共资源配置等需要满足城市居民需求的领域增多，既可以成为扩大内需的重点，也有助于提高城市居民生活质量，一举两得。
既然如此重要，如何操作就不得不慎了。首先“大拆大建”明显是不合时宜的，不仅是住建部此次发文不允许，从以往经验来看，负面影响和错误决策也频频出现。特别是在有历史文化底蕴的地区，往往出现一开始的“大拆旧城换新城”，而后又为了旅游资源或文化等因素，拆掉为时不久的新建筑，重新仿造旧物重建，此举不仅浪费了资源，且重建的文化价值远不及当初。
此次住建部《通知》明确，严格控制大规模拆除，不破坏传统格局和街巷肌理，不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑，坚持低影响的更新建设模式，保留城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”。
换句话说就是要尽力延续城市特色风貌。这点也有深刻教训，曾经“大拆大建”是主流，各个城市新城建设千篇一律，多数失去底蕴，备受诟病。事实上，每个城市都有原本的底色，是千百年的历史沉淀而成，非一朝一夕可就，延续城市特色风貌让各城市和而不同，对居民和游客而言保留了温度。
杜绝过度房地产化是另一重点。曾经，房地产企业是城市更新绝对的主流，对政府而言不但获得了土地出让金，而且让房地产企业操作省心省力。但这一现象弊端是房企的思路是商业化，目的是盈利，不利于城市的整体格局、风貌的完整构建，时常出现过高的住宅楼影响城市界面观瞻。且在全面落实“房住不炒”的当下，对房地产化更需要慎之又慎。
因此，未来城市更新思路要由“开发”向“经营”转变，摒弃过去地方政府将城市更新当作一种财富获得方式的逻辑。未来，公共服务短板要全面补上，让旧城避免衰败，住房功能配套更加齐全，存量住房供应有效性提升，并成为历史文化烙印深厚、功能复合的新区域。如目前旧城住宅区普遍存在原设计标准较低、维护不到位、市政设施破损严重、公共服务和配套设施缺乏等问题，为满足人民群众对美好生活的需求，急需有针对性地改善。如此，老城居民才愿意真正留下来。
值得一提的是，目前一些城市的城中村是诸多新住民赖以生存的场所，所以不宜大规模、短时间成片拆迁，更新的同时还需发展租赁住宅留住新市民和青年人，让城市充满温度。
本文来源：第一财经
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