“房住不炒”之下，多项信贷政策密集出台。今年3、4月严查经营贷、房贷首付来源，5、6月按揭贷款额度紧张，部分热点城市放款周期拉长至3个月以上。“银根”持续收紧，引发行业关注。
保利投顾研究院认为，此前部分银行房贷放款排期已到下半年，预计下半年额度将持续紧张。分类来看，四大行额度超限，腾挪空间不高；中小行额度相对充足，特别是外资行和区域行，但总量较小，预计额度消耗快。“买家对后市预期产生分歧。以广州为例，刚需、改善及投资客心态均出现分化，已签约客户急于快速锁定成本，购买力较强的豪改客户多转为一次性付款，其他客户多观望。”
上半年信贷净投放低于同期
今年上半年，居民中长期消费贷款（主要为房贷）累计净增长2.6万亿，而2020年同期数据4.2万亿；今年前6月商品房销售金额9.3万亿，2020年同期数据6.7万亿，上半年信贷投放量明显滞后于销售进度。
月度投放看，4、5、6月单月净增连续回落，二季度信贷额度比一季度更为紧张，同期销售额持续上升，信贷资源紧张加剧，与实际感知相符。
华南区域信贷整体偏紧
数据显示，陕西、山东等省信贷净增量变化不大，而广东、河北等省2021年信贷净投放量压缩较多，绝对值低于2019年水平。特别是广东，今年前5月中长期消费贷款净增量腰斩，而同期销售额翻番，按揭额度供需矛盾突出；江苏虽前5月中长期消费贷款净增量虽回落幅度可控，但同期成交金额明显上涨，可见额度亦有控制。
据保利投顾研究院监测，华南区域信贷整体偏紧，广州最为明显，今年以来额度紧张、利率连涨。华东核心一二线城市额度少、利率涨、放款久，二手房有停贷现象，影响置换客户。
三四线城市整体仍有额度，但利率上浮。中西部核心城市有所差异，其中市场较热的成都、重庆、西安等信贷偏紧；武汉、长沙等紧张度一般。华北整体相对宽松，利率低于其他区域，额度未明显收紧。
惠州首套房贷利率已升至6.8%
全国层面，首套房及二套房平均房贷利率分别为5.33%、5.61%，为2020年6月以来高位。区域间的差异则更加显著，近3个月，惠州、武汉、苏州、重庆、西安等地首套房利率维持高位，其中惠州更是从6%一路上涨至6.8%，苏州、杭州等地首套房利率调整也较快，分别上调65bp和30bp。
信贷收紧，楼市成交影响已现
信贷收紧直接减少了一部分客户量。以信贷严格收紧的广州为例，部分客户入市受阻，主要原因是客户资质有问题导致不能贷款或贷款额度不足。虽然中心区域全款客户有所增多，部分豪改客户购房心态坚决转向一次性付款，但整体客户基数趋于减少。
根据保利投顾研究院调研，目前广州市区部分热门楼盘，可达50%客户为一次性购房客户，而剩余部分信贷资质存在瑕疵的可能占比达30%。此外，有部分客户在购房前就已经因信贷资质不符合要求而暂时退出市场，包括：收入名目不清楚的个体户，无法获得贷款；不了解政策的购房者，预先未对资金汇入进行筹划。
二手房成交受阻，也在制约新房卖一买一客户。二手房受制于信贷收缩，成交已先于新房下降。银行因新房放贷人效高、成本低，风控相对容易，优先放款新房，导致二手房信贷受政策冲击更为显著。目前二手房的放款时间普遍长于新房，交易量上萎缩显著。而二手房放贷受阻，又进一步制约了卖一买一置换新房的客户。客户需要等待卖房资金到位，才能购买新房，导致了新房热度下降。
整体看，新政策旨在贯彻落实“房住不炒”，稳定房地产市场，促进房地产市场平稳健康发展。政策适用“一城一策、因城施策”的原则，对于不同城市的楼市热度，房贷政策也会存在一定的差异。
本文来源：南方都市报
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