物业股的冰与火：有的涨幅超1倍，有的跌幅超3成。

从年初至今，在33家港股上市物业公司中，股价涨幅最高的超过120%，跌幅最大的则超过31%。

但从PE等方面来看，市场对大型物企仍然长期看好，而中小物企要获得较高PE就需有突出优势加持。

物业股正在步入理性期

虽然去年年中财报喜人，但港股物业股仍然出现了集体回调，表明市场对物业股的期望与估值正在趋于理性。而一年以来，物业企业的上市潮仍在继续，今年至今已有12家物企成功上市，而排队上市的物企仍有15家。

一方面，物业股板块估值虽在调整，但整体仍跑赢大盘；另一方面，对房企而言，物业是目前最看得见、抓得住的细分增长赛道之一，不少物企的市值与市场期望已经超过了地产母公司。

随着上市物业板块不断壮大，企业间的阵营分化也更为明显。记者不完全统计，从年初至今，在33家港股上市物企中，股价涨幅最高的是滨江服务，超过120%；鸿坤集团旗下的烨星集团则以超过31%的跌幅领跌。

股价分化加剧，涨幅超一倍VS跌幅超三成

虽然物业股已经历过周期回调，不少物企的估值也在逐步回归合理水平。但横向对比来看，物业股依旧是地产的“明日之星”，上半年物业板块整体不仅跑赢了地产股，更超过了大盘表现。

中指物业事业部副总经理牛晓娟在接受记者采访时表示，从香港资本市场整体表现来看，2021年上半年恒生指数冲高回落，小幅上涨3.34%。尽管目前港股物业股整体表现不佳，但物业管理行业基于业绩增长的高确定性及可预见性，行业上半年上涨30.40%，延续了2019年与2020年的强势表现。

数据来源：Wind (截至2021年7月22日收盘）

记者通过梳理Wind数据发现，从年初至今，在33家港股物业股中，20家物企处于上涨通道，13家物企在下跌范围。而在今年新上市的12家物企（宋都服务、荣万家、星盛商业、华发物业、新希望服务、越秀服务、中骏商管、朗诗绿色、领悦服务、德信服务、融信服务、康桥悦生活)中，自IPO以来，6家股价呈上涨状态，5家出现下跌。

中信证券近期研报指出，当前披露递表且未上市的物企已经达到15家，预计将形成庞大的股票供给，这也增加了投资者对存量上市公司价值的疑虑。

从年初至今，滨江服务以121.44%的涨幅领涨，世茂服务、中海物业、和泓服务的涨幅均超过了100%；跌幅最大的则是鸿坤集团旗下的烨星集团，达到31.37%。

值得注意的是，在跌幅榜中，烨星集团、第一服务控股、中奥到家、兴业物联、卓越商企服务、金融街物业等，股价自IPO以来也是呈现下跌态势，跌幅均超过了30%。其中，烨星集团、中奥到家、第一服务控股自IPO以来跌幅甚至超过了50%，分别达到-55.13%、-57.17%、-58.35%

数据来源：Wind (截至2021年7月22日收盘)

在近20日的股价表现上，33家港股物业股中仅有7家出现微涨，中海物业以16.17%领涨；25家出现普跌，绿城服务、恒大物业、卓越商企服务跌幅均超过20%。

但对于还未上市的物企，今年仍是一个较好的窗口期。截至7月22日，港股、A股上市物企总数已达54家。中指研究院表示，从今年新上市企业的时间进度来看，明显已经进入高潮阶段，预计到2021年底，上市物企总数会超70家。

牛晓娟进一步表示，港交所上市门槛提升将在2022年初生效，届时已有相当数量的中小型物企上市或交表。但也有部分中小物企意图先扩张规模，达到上市门槛后再上市，也有利于获取相对更高的估值；或者有的中小企业暂时打消上市念头。

PE差距显著，中小物企机会在哪儿？

一位长期跟踪港股市场的券商人士告诉记者，股价只是上市物企其中一个表现方面，关键还是看物企的成长空间、服务能力等方面，PE（市盈率）的表现相对来说更能反映市场对物企的长期态度。

中指研究院数据显示，截至2021年6月30日，46家上市物企的总市值突破万亿元。港股市场市值千亿元企业共2家，100亿-1000亿元企业共13家，50亿-100亿元企业共9家，50亿元以下的企业共22家；市值最高的碧桂园服务达2386.35亿港元（截至7月22日收盘）。港股物业板块平均市盈率为34倍，碧桂园服务、融创服务、世茂服务、旭辉永升服务、金科服务等市盈率均在60倍以上。

记者梳理Wind数据发现，大型物业公司的PE普遍都高于中小物企，而一些能获得较高PE的中小物企都具有一定的特别优势。如华润万象生活、融创服务的市盈率均超过了100倍，预测PE也分别达到了64.3、47.2倍。

和股价涨幅表对比来看，大型物企的重合度较高，两个榜单都在有华润万象生活、碧桂园服务、中海物业、世茂服务、融创服务等。对比跌幅表看，绿地服务、保利物业等大型物业公司虽然股价表现欠佳，但市盈率、预测PE都较高。

可以看出，大型物企由于上市较早，发行早期市场都普遍看好，前期增长势头也强劲，股价增长空间相对中小物企不高，不少也出现了回调。

但从PE等方面来看，市场对大型物企仍然长期看好，而中小物企要获得较高PE就需有突出优势加持，如商业物业之于新城悦、宝龙商业、合景悠活等。今年新上市的物企中，涨幅最高的也是涵盖有商业运营的星盛商业、中骏商管，也是市盈率最高的两家。

中信证券也指出，对合约面积小于1亿平方米、收入规模小于10亿元的中小企业而言，除非其找到准确的细分赛道定位，否则在规模经济的浪潮中，无法在科技系统，增值服务等方面占任何优势。对这些企业而言，今天上市的估值，就会接近物业管理龙头企业并购非上市公司的估值（如12-15倍PE），且基于物业管理权的并购对价并没有上升的空间。

“从长期发展来看，中小型物企发展潜力也是比较大的。可选择首先打造服务标准化和品牌建设，避免跟头部企业的直接竞争，等行业发展到一定阶段后凭借自身特色或区域深耕优势，再进行有针对性地扩规模。或深挖服务价值，通过创新增值服务提升盈利能力。”牛晓娟续称。