推进“保障性租赁”与“资金严监管”并行

在保障性租赁住房受重视程度不断加深的背景下，住房租赁市场的融资环境也不断收紧。

国务院办公厅7月2日印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。此前的4月，住建部等6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，对住房租赁企业进行严格的资金监管。

针对租赁企业的融资难，在日前举行的“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”上， 有专家提出，以“租赁REITs”的方式，提供融资新思路。

租赁住房REITs新思路

前不久，我国首批基础设施公募REITs的上市引起了业内高度关注。7月2日，国家发展改革委发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，要求各地发展改革委要把基础设施REITs作为一项重点工作，高度重视、积极推动，盘活存量资产，促进形成投资良性循环。

对REITs的推动和对保障性租赁的重视，令业内产生了“联想”，部分专家开始探讨“租赁REITs”的可行性。专家在研究中发现，不动产投资信托基金作为融资改革的重要抓手，对于租赁住房也有着重要意义。

清华大学国家金融研究院副院长王娴认为，“房企原来的模式是开发、销售，但如果企业发行租赁住房REITs，开发销售完成后，企业可以作为租赁住房的管理人，实现经营模式的转变，变成轻资产的企业，来经营不动产。”

REITs除了帮助企业更好地融资外，还可以转变企业经营模式，让企业实现转型。王娴表示。

“如果一个企业持有租赁住房，它可以以租赁住房为基础资产设立REITs，向公众投资者去发行，就和企业IPO一样去筹集资金，这些持有人最后享有租赁住房的租金收益，或者租赁住房的资产。”王娴说。

对此，王娴还提出一则案例，以普洛斯仓储REITs为例，普洛斯实际上持有6个物流园区的基础设施，通过将其6个基础资产打包放在项目公司来发行REITs，使公众投资者拥有物业，而普洛斯变成管理人。

对于我国已上市的首批基础设施公募REITs未来市场前景，中金策略在其研报中分析认为，长期来看，我国无风险利率处于下降区间，并逐渐向发达国家收敛。在国内利率易降难升的大环境下，中国REITs依靠相对稳定的分红和更高的资产增长弹性，未来将会受到机构投资者的青睐。

如何实现融资转型？

当下，整个房地产市场融资环境明显趋严，除了租赁市场以外，“三道红线”之下房企的融资模式转型也势在必行。

对此，中国上市公司协会会长宋志平建议，“提高上市公司治理水平首先要保证股东权益，尤其要保证中小股东权益。把脉经济发展动向，有利于房企做有准备之战。”

在住房金融的保障问题上，植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平认为，住房金融应该提供结构性和保障性支持。所谓结构性就是要重点支持其中一部分该支持的领域，保障性就是通过金融支持使得行业运行比较平稳，不要出现风险，尤其不要出现系统性风险。

连平进一步分析认为，“从整个货币金融政策来看，还是要保持整体流动性合理充裕，在合理充裕基础之下，有关金融行业应给予房企融资支持，以控制风险并增加有效的住房供给。建议加大房地产建设‘后半段’金融支持力度。”

“从房地产到证券化金融资产，这是中国资产结构要进行的战略转型。”对于房地产行业的不断转型，中国人民大学原副校长、中国人民大学学术委员会副主席、中国资本市场研究院院长吴晓求表示，“这既有利于房地产的健康发展，也有利于资本市场的发展，有利整个金融功能体系的转型，也利于保障资产的安全性。”

租赁的保障功能

国办7月2日发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确指出，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。央视新闻评论提到，“保障”二字，点出了此次发展的租赁住房有别于完全由市场形成价格的租房市场的属性，确定了需要“保障”的对象，精准给予解决方案。

但对于企业来讲，租金低、面积小，在运营管理和盈利角度都是很大的挑战。

对此，龙湖冠寓相关负责人对 记者表示，实现品质与效率的平衡确实比较难，这需要有丰富的存量资产盘活、租赁住房运营经验，能够提供投资研判、产品设计、销售管理、资产管理、对客服务等综合性的解决方案。

其表示，以冠寓为例的话，针对新青年、新市民的租房痛点，以三条产品线“豆豆、松果、核桃”，分别是床位式集宿型产品、单间式公寓型产品、套间式住宅型产品，分别服务于城市务工基础服务人员、城市新青年新市民、城市小家庭和外派精英人士，对应“一张床、一间房、一套房”三种不同租房需求。截至2020年底，冠寓租金收入同比增长55%，4年复合增长率达221%，现已成为集团经营性收入的稳定贡献源。

在租赁“保障化”的同时，租赁市场的监管力度也在不断加大，企业面临更加严峻的融资形势。

2021年4月，住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、国家网信办和银保监会6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，针对从事转租经营的轻资产住房租赁企业，明确了管理、经营行为、资金等7方面监管措施。

6月初，深圳市住建局发布有关部门关于开展住房租赁资金监管的通知。7月1日，财政部陕西监管局发布有关住房租赁市场发展试点中存在的问题及建议。在渠道供应、政策支持、市场环境方面对住房租赁体系提出了指导性意见。期间，上海、福州、天津等地也发文表示将对住房租赁市场加强监管。

作为缓解城市住房矛盾的重要抓手，王娴预计，下一步，租赁住房REITs有望继基础设施公募REITs首批试点项目之后，成为REITs基础资产多元化的一个重要领域进行探索试点。