深圳严查楼市信贷

“最近在帮客户做一笔贷款，银行的客户经理都十分谨慎，宁愿不做，也不冒险。多家商业银行都有客户经理因违规批贷受到惩罚。”3月18日，一名深圳资深房产经纪人向时代周报记者透露。

该经纪人称，近期，深圳的银行正开展一场经营贷整顿风暴，某银行要求客户经理在办理经营贷时需填写担保证明，确保借款人借用经营贷是用于经营。若借款人将资金用于购房，客户经理将受到查处。

日前，深圳银保监局、人民银行深圳中心支行《关于辖内银行经营性贷款有关问题的通报》（下称《通报》），通报经营贷违规进入楼市查处结果。深圳市已责令发生相关问题的银行立查立改，提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，叫停风险隐患较大的业务，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。

《通报》显示，金融主管部门将不定期通报发现的典型问题，严厉查处发现的违法违规行为，持续严格防范信贷资金违规流入房地产领域。

此后，深圳多家开发商作出积极响应。

3月18日，多名购房者对时代周报记者表示，在网红盘宏发万悦山诚意登记时，因“征信查询次数过多”“资产证明不足”“社保和收入不匹配”“流水无代发痕迹”等问题无法通过审核，须重新提交资料。因系统拥挤，该开发商将原定于3月18日18时截止的登记时间延长至当日24时。

整顿经营贷乱象

《通报》指出银行资金违规流入房地产市场的三个路径，包括银行员工误导客户套取经营性贷款买房、客户经理不规范开展业务宣传、个人套取经营贷资金违规流入房地产市场等。

其中，某商业银行深圳分行客户钟某，去年全款购买房产，次日设立企业，持有房产刚满六个月即向该银行深圳分行申请房抵经营贷，贷款金额226万元，资金受托支付至张某的个人账户。

随后，张某向刘某等16人合计支付资金217万元，其中支付给刘某178.77万元，经核实为刘某代钟某购买某住宅楼尾款。深圳市某房产经纪公司为钟某提供了购房、成立企业、贷款咨询等“一条龙”服务。

针对上述贷款乱象，《通报》要求各银行迅速开展全网点、各条线人员的风险提示和展业规范培训，严禁教唆、引导客户利用经营贷、消费贷等资金违规购房。严厉打击银行业务人员与中介机构无序开展合作、扰乱市场等行为。

对于中介机构，《通报》表示将建立拦截报告机制，必要时将有关违法违规信息移交公安部门协同查处，有效防范违规套取信贷资金的风险。

此前，曾有不少借款人注册空壳公司撬动数百万元经营贷，最终流入楼市。针对上述情况，金融主管部门将成立企业时间与购房日期相近、持股时间短、企业办公场所无实际经营迹象、未有可覆盖与贷款规模相匹配的企业经营性流水证明、短期内有购房记录、购买抵押房产资金来源等列为可疑情况。

金融主管部门要求深圳地区银行对短期内有房产交易的借款申请人进行严格审查，尤其是融资需求合理性和购买抵押房产资金来源，原则上借款人持有被抵押房产时间不得低于6个月；对贷款发放前后半年内借款人及其配偶名下有新增房产记录的，进一步严格审查贷款实际用途。

《通报》文件明确要求，深圳市辖内银行要坚守“房住不炒”的定位，持续防范信贷资金违规流入房地产领域。具体而言，严查经营贷主体资质、严打违规展业、严防不实申报材料仍将是下一步工作的重点。

史上最严审核

“没有消息就是最好的消息。”3月18日21：30，宏发万悦山意向购房群里，一名购房者发出感慨。距离审核结束仅不到3个小时，购房群里仍不断有审核不通过的消息传出。

一名购房者表示，在提交审核资料时，系统要求修整资料，因其3月刚刚申请经营贷，无法证明是否用于首购房付。另一名购房者则表示，系统显示其收入与社保明细差距大，无法核实月收入真实性，需要补充个税完税证明，入职公司至今银行收入流水。

此外，还有购房合同因首付来源无法证明、对外担保过高、流水借款记录疑似民间借贷等情况被要求修改资料。

因要求严苛，宏发万悦山被称为史上审核最严的楼盘。事实上，今年以来已有多起因首付款问题而被开发商拒之门外的案例。

3月18日，深圳房地产经纪人张婷（化名）对时代周报记者表示，近期有客户在“打新”时被开发商核查收入来源，公司发放的5万元奖金都被认为有违规嫌疑，要求客户退回该笔款项；有客户借款给朋友，在购房时朋友转回资金，亦被开发商认为资金来源无法证明，要求退回款项。

“这轮审核的颗粒度很细，要求收入和社保匹配。”张婷表示，部分开发商在审核时要求社保的缴费记录和工资发放的日期接近，对首付款到位时间要求提高，如资金来源是半年前有频繁交易记录的更容易通过；若临近购房日期有转入大额资金的，则会被认定为是代持或杠杆借贷。

张婷认为，近期严查首付款来源，既是配合金融主管部门的严查行动，又是对此前“打新”新规的进一步落实。

1月23日，深圳住房建设局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，要求房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对购房者的婚姻情况、个税清单和购房款来源进行严格核查。涉嫌违反治安管理法律法规的，将被依法移送公安机关处理。

“深圳楼市最突出的问题，不是供求问题，而是杠杆问题。”3月18日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代周报记者表示，只要控制住银根和杠杆，深圳房价快速上涨的问题将迎刃而解。

在李宇嘉看来，房价上涨过快的区域都是加杠杆投资突出的区域，严查经营贷之后，部分热点区域或将降温。前期高杠杆入市的部分购房者由于盈利无法兑现，月供压力大、资金链紧张，或将被迫抛售，甚至是降价抛售。