深圳打新狂热消失 二手房网签量近腰斩

近日，深圳市罗湖区两盘齐发，值得注意的是，这两个项目客户房源比接近1:1，与深圳以往打新潮的激烈竞争比起来略显冷清。对此，有专家表示，可能是由于二手房指导价出台后，市场预期减弱所带来的结果。

记者了解到，二手房参考价格发布之后，深圳市二手房市场的交易量也明显收到影响。深圳市房地产中介协会数据显示，2月份深圳市二手房网签量共计5272套，环比1月份8971套网签数据下滑41.2%，二手房网签量近乎腰斩。

狂热不再

3月7日，深圳市罗湖区缙山府（一期）的官方微信公众号信息显示，该楼盘完成意向金冻结的客户共548人。据悉，缙山府位于罗湖区清水河北环大道与金碧路交界处，住宅的建筑面积约为90-106平方米，备案均价为8.9万元/平，预售房源为407套。按此计算，该楼盘的在售房源和意向选房者比例为1：1.34。

另外，同样位于罗湖区，与缙山府同期备案和公布销售方案的的笋岗中心万象华府的住宅建筑面积为78-143平方米，备案均价为8.9万元/平方米，共637套房源。3月5日，该楼盘公布其意向登记人数为725人，由此可知，该项目预售房源和意向选房者的比例为1：1.13。

上述两盘入市如此“平静”，或与其严格的摇号规则有关。3月2日，上述两个楼盘的销售方案一公布，某深圳打新交流群里便开启了热火朝天的讨论，而大家的关注点大多集中于一条意向登记入围积分规则，即“10年内（含10年）在深无住房转让记录，现名下无住房，积分40分”。

“先给没买过房的人机会，没买过房的直接秒杀其他人。”某深圳打新交流群里，郭文（化名）表示，没买过房的刚需，更容易入围。

“明明10年在深没买过房，优势却不如那些买了很多套房但卖出去或者转让出去了的老深圳人。”该群里张军（化名）表示，此前购房过程中，是否能成功入围取决于社保的时间长短，因此存在深圳本地的“社保巨子”转让现有的房产，参与打新的情况，这在无形中加剧了炒房的热度。

与以往拼社保时长不同，上述两个楼盘的销售方案更加侧重在深有无住房交易记录。具体来看，上述两盘将在深购房情况分为四类：一，10年内（含10年）在深无住房转让记录，现名下无住房，积分40分；二，2-10年（含两年）在深有住房转让记录，现名下无住房，积分20分；三，2年内在深有住房转让记录，现名下无住房，积分10分；四，在深拥有一套住房，积分0分。此外，家庭或者个人在深缴纳社保或者个人所得税，每月积分0.1分。

可以看出，第一类与第三类相差30分，30分意味着300个月的社保，即夫妻双方需共同缴纳12.5年，单身购房者需缴纳25年。同时，这也意味着与2年内在深有住房转让记录的购房者比起来，10年内在深无住房转让记录，现名下无房的刚需购房者在积分方面的优势不言而喻。

然而，值得注意的是，上述两个楼盘的均价接近9万/平方米，总价最低也要694万，这对于刚需来说压力较大。

深圳市房地产研究中心高级研究院李宇嘉也曾表示，严格的摇号规则给了无房户很高的积分，但是无房户对于这次楼盘的价格承受能力有限，所以认筹人数不会太多。

楼市预期减弱

对于两楼盘热度不高的情况，购房群里有人表示，罗湖缙山府的价格较高，周边的商业配套设施不完善。

同时，不只一个人表示，上述两个楼盘的价格较高，与周边的二手房价格倒挂不明显。“所以都是以投资为目的，收益不高，买的人就少了。”

李宇嘉认为，这次罗湖两个“新盘”的相对遇冷，可能是由于二手房指导价出台后，市场预期减弱所带来的结果。

2月8日深圳市住建局发布二手住房成交参考价格表后，各住房中介平台上深圳市二手房价格均无数据。2月25日，深圳市住房建设局发布《关于开展房地产经纪机构二手住房成交参考价格应用情况专项检查的通知》。该通知显示，其工作目标是“严厉查处房地产经纪机构二手住房挂牌价格超出成交参考价格的行为。”

记者按照深圳市二手住房成交参考价格计算上述两个楼盘所在片区的参考均价发现，罗湖区笋岗片区的二手房成交参考均价约为5.19万元/平，罗湖区清水河片区的二手房成交参考均价为5.5万元/平，片区二手房均价比上述两个楼盘的均价低4万元左右。

二手房参考价格发布之后，深圳市二手房市场的交易量也明显收到影响。深圳市房地产中介协会数据显示，2月份深圳市二手房网签量共计5272套，环比1月份8971套网签数据下滑41.2%，二手房网签量近乎腰斩。该协会还表示，当前市场观望博弈氛围浓厚，部分卖家心理有所松动，挂盘量止跌回升，新政影响持续显现，未来利好买方市场，预计3月份全月深圳市二手房网签量大致维持在4000套左右。

深圳市资深置业顾问梁恒（化名）也认为，二手房成交参考价出来之后，市场还处于观望阶段。

李宇嘉表示，深圳楼市的问题，首先是杠杆问题，然后才是供求问题。他认为，高杠杆支持下的楼市，运行非常畸形，必须要有不断上涨的房价、上涨的预期、上涨的成交量，才能把高房价这个故事讲下去。一旦楼市降温了，预期开始转弱了，买卖周期拉长了，买家不活跃了，加杠杆购房的就开始慌了，因为成本摆在那里。这时候，最佳选择，就是适当降低挂牌价出售。