房企2月发行境内债约276亿

2月房企发债规模环比大幅萎缩。

贝壳研究院3月1日发布的监测数据显示，2月房企发债规模减至480亿元，环比减少69.8%，同比减少28.6%。而今年1-2月房企境内外债券融资累计约2072亿元，同比下降10.2%。

虽然发债规模有所下降，但据贝壳数据，今年前两个月整体融资规模，较2019年同期增长了27.4%。

“近两个月债券发行规模变化，主要是受春节假期及季度性因素影响；此外，也与市场变化及房企融资需求有关。”华西证券地产行业首席分析师由子沛指出。

中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶表示，去年四季度后政策面有所收紧，房企加大了多渠道融资途径的图谋，除公司债以外，房企近两个月比较常用的融资工具还包括ABS、超短期融资券、中期和优先票据等。

“去年上半年可以说是近几年以来，房企投融资及销售最为宽松的环境。但下半年市场发生了一些变化，去年年底对银行的房地产贷款集中管理制度是重要信号，货币、信贷等经济手段，成为调节房地产供需的重要方式。房企在融资工具方面，也加大了多渠道融资的力度。”曹晶晶说。

房企融资结构中一个有意思的变化是，2月房企发行境内债的规模占比，为近五年来单月首次超过境外债。

据贝壳研究院监测数据，今年2月房企境内债券共发行34笔，发行规模约276亿元，环比减少66%，同比减少33.2%；2月房企境外融资共12笔，融资规模约204亿元，环比减少73.8%，同比减少21.5%。境内债券发行规模占比约57.5%，较一月提升6.5%。而今年1-2月房企境内债券规模占比53%，较2020年同期上升17%。

对于这种变化，由子沛在接受记者采访时指出，房企发行境外债虽然会关注汇率波动及利率变化情况，但境外债发行规模有所下降，也与房企自身债务周期有关。

“境外债发行有着严格规定，往往是用于偿还旧有即将到期债务，且需要经过相关部门批准。如果没有借新还旧需求，并不需要在此时发行境外债。近两个月的监测反映的是短期变化情况，不一定能看出长期趋势，而半年及一年期则具有重要指向意义。”由子沛向记者表示。

从融资成本来看，境内融资成本低于境外。二月境内债券融资票面利率中位数为4.75%，较上月增加0.18%，同比上升30.5%；境外债券融资票面利率中位数较上月下降0.35%，但6%的利率水平仍高于境内。

对于房企是否会通过境内低利率融资，替换境外高成本债务的问题，由子沛对多家房企调研后发现，房企未必会做这样的选择。

“单从融资成本来看，目前境外融资成本略高于境内，但不少房企并不会用境内债完全替换掉境外债。之所以还要在境外发债，主要是为了保持融资渠道的畅通。一些房企担心，一旦将海外债还清，未来不确定是否还有这样一条融资途径，因此一些房企宁愿用目前相对较高的成本，维持这一融资渠道的畅通。”由子沛表示。

此外，在曹晶晶看来，集中供地管理措施如果铺开，在重塑市场周期的同时，也对企业资金提出了更高要求，房企融资需求未来可能会出现一些新的变化。

“拍地要交土地保证金，将分流房企资金。例如房企想投资的城市如果都在三月集中供地，将对企业这个月的资金形成很大的挑战。土地集中出让月份，可能造成房企在供地月份资金需求增加；非供地月份，资金使用效率、周转效率下降，房企融资需求可能又会下降。因此这一措施将对企业投融资、营销等经营管理能力，形成很严峻的考验，需要更强的现金流管理和融资能力。”曹晶晶表示。