全国首个二手房价格参考机制落地。
2月8日，深圳住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》）。《通知》表示，深圳住建局将建立二手住房成交参考价格发布机制，定期发布深圳市3595个二手住房成交参考价格。
此前，深圳长期执行新房限价。二手房参考价格机制的到来，意味着深圳住房正式进入全面限价时代。
2月8日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，深圳住建局用行政手段执行该机制，需要及时根据供求关系调整参考价，提供反应市场真实情况的参考价。“若参考价与市场价差距较大，有可能引发阴阳合同等问题。”李宇嘉表示。
记者对比发现，深圳住建局发布的《深圳市住宅小区二手住房成交参考价格表》（下称《价格表》）与市场成交价有较大差距。以恒裕滨城花园为例，恒裕滨城花园一期参考价为11.6万元/㎡，二期参考价为13.2万元/㎡。但根据深圳贝壳网数据，恒裕滨城花园一期成交价约为24.1万元/㎡，恒裕滨城花园二期28.7万元/㎡。
2月8日，多名深圳房地产从业人士对记者表示，参考价机制的影响关键在银行是否以参考价发放房贷。目前参考价普遍为市场价的80%，若银行以此为评估价，则意味着房贷将减少，首付将提高。
同日，多名银行个人房贷经理对记者表示，目前尚未接到放款政策变化的通知，房贷发放仍按旧政策执行。
市场进入博弈期
“参考价机制是怎么形成的？”“参考价对市场会有什么影响？”“买房更容易了还是更难了？”《通知》出台后，深圳多个购房群激烈讨论参考价可能带来的市场影响。
对于参考价如何定价，深圳住建局发文表示，深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。
深圳住建局指出，建立二手住房成交参考价格发布机制，是落实房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进二手住房市场信息透明，理性交易的重要举措。此外，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。
李宇嘉认为，如果参考价只是给购房者做参考，那么对市场影响力较小；如果深圳住建局限制超过参考价的房源网签，则将有力控制二手房价格走势。
“目前来看，参考价普遍低于市场价，对于二手房业主来说，价格达不到预期可能就不卖，变相降低了二手房流通率。”2月8日，一名深圳资深房产经纪人士对记者表示，二手房参考价值机制对市场而言是利空，买卖双方将进入博弈期。同时，建立二手房参考机制可以推动市场更加透明，减少业主反价、一天一价、联手抬高房源等现象。
同日，深圳市房地产中介协会发展研究部相关负责人对记者表示，参考价与市场价存在一定的差额，观望氛围再起。对于卖方而言，撤盘、惜售可能将会集中出现。从总体上看，深圳住建局只是分区出台了参考价，尚未公布具体操作执行的细则，具体市场反响还得待相应执行细则出台后，还要看银行金融端如何跟进。
告别高杠杆
深圳住建局表示，发布二手住房成交参考价格有利于引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款。
多名业内人士向记者表示，二手房参考价机制的市场效力，关键在于银行是否按照参考价发放贷款。
目前，深圳二手房计税采用“三价合一”，即网签价格、评估价、成交价统一，以相同的价格贷款、计税。其中，网签价格用于计税，评估价格用于到银行申请贷款。
记者发现，《价格表》中多数房源与市场成交价有较大差异，热门片区的房源普遍低于市场价。若以参考价为计税和贷款标准，则同一套房源的银行贷款金额将减少，首付门槛将提高。同时，缴税金额也会有所减少。
以网红盘华润城为例，华润城一期、华润城二期、华润城三期的参考价均为13.2万元/㎡，深圳贝壳网数据显示，华润城一期、华润城二期、华润城三期的最新成交价分别为19.3万元/㎡、17.7万元/㎡、19.2万元/㎡。
记者对比发现，《价格表》中，深圳湾房源参考价与市场价的差距最大。
恒裕滨城花园一期参考价为11.6万元/㎡，二期参考价为13.2万元/㎡；深圳贝壳网数据显示，恒裕滨城花园一期最新成交均价约为24.1万元/㎡，二期最新成交均价约为28.7万元/㎡。三湘海尚花园的参考价均为10.3万元/㎡，根据深圳贝壳网数据，三湘海尚花园最新成交均价约为19.4万元/㎡。
2月8日，一名深圳湾片区房产经纪人对记者表示，近几个月来，深圳湾片区银行房贷都在收紧，单价超过20万元/㎡的房源都以单价20万元/㎡申请贷款，超出部分均需要增加首付。
“我们现在问客户的第一句话就是，你是全款还是贷款。对于部分二套客户来说，本来就要七成，首付增加约等于用全款了。”上述房产经纪人表示，若深圳住建局强制推行，以参考价统一“三价”，那么有大部分房源的首付都将提高，市场成交量将大幅下降。
同日，记者从深圳贝壳按揭部、Q房按揭部获悉，截至发稿，银行贷款规则仍未变化。
中国银行、兴业银行、工商银行的个贷经理均对记者表示，目前尚未接到相关政策通知，但对于未来是否调整，上述个贷经理均表示不能确定。
本文来源：时代周报
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宋敬言_tj01
