2021，限竞房何处去？

1月11日，北京规自委官网发布公告，通州一宗限竞房用地暂停交易，成为2021年首宗流拍宅地。据悉，该宗地位于通州梨园镇，距离地铁八通线九棵树站仅1.5公里，紧邻东直门医院（通州院区），总起始价17.9亿元，原定于2021年1月15日竞拍。

毋庸置疑的是，作为价格稳定器，始于2017年的北京限竞房，对北京整体房价的上涨起到了较为明显的抑制作用。而过去一年，北京限竞房入市项目去化不佳、问题频出，地块成交量亦大幅减少。2021年，限竞房将走向何方？

“限竞房”变“陷阱房” 问题频出引维权

1月8日，北京市住建委发布消息称，根据群众投诉举报线索，将对泰禾集团旗下北京泰禾锦绣置业进行立案查处。其称，经查，北京泰禾锦绣公司在未取得商品房预售许可的情况下，自2018年9月至2020年4月期间，无证销售泰禾丽景家园项目31-38号楼74套住房，收取预付款达12.86亿元。

这已不是丽景家园第一次处于风口浪尖。据央视财经2020年10月的报道，泰禾丽景家园遭购房人维权，泰禾丽景家园2018年10月以6.7万元左右的均价入市销售，然而两年过去，离交房只剩8个多月时间，整个项目却还有相当一部分楼栋只挖了个基坑。 相关业主称，该项目长期停工，网签也被叫停，而央视的调查则显示，泰禾北京院子二期（即泰禾丽景家园项目）监管账户里有70亿元的资金被挪用偿还债务。

丽景家园维权并非个例， 2020年5月，北京首个限竞房项目遭遇业主集中投诉，项目售价28000元/平方米，较业主们购房时低了约10000元/平方米，引发业主集体抗议；6月，被称为“网红盘”的北京瀛海府交付，却因项目多处宣传与实际有偏差而同时出现了业主集体维权的情况。此外，旭辉城、洺悦苑等限竞房项目均掀起了一轮维权，维权原因同样为品质问题。减配、降价、延期交付……2020年，随着集中交付期的到来，限竞房迎来了诞生以来的最大考验。

频出问题的限竞房与其属性息息相关。限竞房指的是通过“限房价、竞地价”的土地出让方式产生的商品房。其重点是，在土地出让时就提前锁定房屋未来的上市销售价格，而土地则由参与竞买的房地产开发企业竞拍，由出价最高者获得，这是防止开发商炒地进而推高房价的一种调控举措。其通常会一并执行“70/90”政策，即建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需在70%以上。

“限竞房本身就条件苛刻，”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，其土地价格与销售价格均被封死，房企利润空间被压缩。而为了保证利润，房企很可能会采取减配、降价、延期交付等手段。

入市项目去化不佳充足供应待消化

问题频出的限竞房有迹可循，很多都是由限价引发的一系列“多米诺效应”。

一方面，严格的限价使得房企盈利面临严峻挑战。相比不限价的商品住宅，限竞房项目价格相对较低，建造成本、财务管理费用、营销费用、各项税费等支出大概占到房屋售价的30%，开发商的利润空间被压缩。中原地产研究中心数据显示，2017年以来，北京合计入市的限竞房地块共有103宗，这103宗土地拿地的成本价(经营部分)与房价差，最低的只有6300元/平方米，最高的在3万元/平方米以上，超过2万元/平方米的地块只有38宗，算上建安、营销、财务、税费等成本，多数项目都将亏损。

与之对应的是，北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块，限竞房项目从2018年年中开始集中入市，到2020年市场供应充足。贝壳研究院数据显示，近年来限竞房已占北京新房供应的六成以上，大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应的重点。

供大于求的局面使得限竞房项目同质化严重，而加之其位置通常较偏僻等劣势，此类项目往往去化情况不佳，盈利更加困难。据贝壳研究院统计，自限竞房入市以来，北京市场合计供应量为9.1万套，去化总量为5.4万套，去化率为59%，低于近三年整体新房市场74%的去化率。

不仅如此，限竞房地块还存在大量积压，据贝壳研究院统计，截至今年12月21日，已成交的限竞房地块仍有近七成等待去化，按照当前去化速度计算，限竞房产品至少需要5-10年才能去化完毕，预计未来北京2021年将再次以不限价商品房供应为主。

北京土地市场退烧二三线热度崛起

但不可否认的是，限竞房自2018年开始入市以来，近三年内成交量占整体市场成交量的比例在逐年上升，2020年成交占比已接近五成，成为拉动整体成交量上涨的因素之一。

而在土地市场上，基于充足的存量， 2020年北京限竞房地块成交量已大幅减少。贝壳研究院发布的报告显示，2020年北京宅地市场共成交48宗地块，规划建筑面积603万平方米。其中，不限价地块36宗，规划建面450万平方米。近三年限价宅地成交面积占比逐年下降，2020年限价宅地成交量仅为整体市场的16%。

尽管北京限竞房土地供应逐渐“退烧”，但为实现“稳房价、稳地价、稳预期”的调控目标，2020年“限房价”地块在北京之外的城市却格外活跃。 12月17日，无锡按照以“限房价、竞地价”方式公开竞拍3幅地块，并要求“触顶”最高限价后竞“人才房”，以“组合拳”的创新方式促进房地产市场健康有序发展。

此外，宁波、南京、东莞、杭州等十余城也先后出台政策明确要求加强“限房价”地块出让。贝壳研究院数据显示，2020年28座城市有“限竞房”地块的出让，其中“限竞房”地块成交规划建筑面积占居住用地成交总量比重最高的为深圳，达77.0%，较2019年增加29.6%。

2020年，二线城市及深圳限房价地块(含共有产权房及安居型住房)成交规划建筑面积占比已达到近3年来最高值。在北京市场中低迷的限竞房地块，未来或将在其他城市持续供应，占比亦将持续提升。而2021年，根据同策咨询的研究，核心一二线城市房价将在2021年进入上涨周期，限竞房项目如何跳出盈利去化难的怪圈，亦是房企该思考的下一命题。