近日，北京市规划和自然资源委发布《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》（以下简称《公告》），调整了海淀区海淀镇树村等3宗地竞买规则，试点施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。业内人士认为，此次土拍政策调整，旨在解除购房者人购买共有产权房的后顾之忧，同时表明了政府坚决抑制投资投机性购房需求的决心，严格落实“房住不炒”定位。
《公告》明确这3宗地将设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。同时，宗地设定有政府持有商品住宅产权份额预设份额，当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
贝壳研究院指出，“竞地价”是指当竞买报价达到土地合理上限价格时，不再接受更高报价，转为第二阶段——“竞政府持有商品住宅产权份额”，这内在的含义为当政府持有商品住宅产权份额越高，未来开发商的获利空间越小，因此，当开发商竞报政府持有商品住宅产权份额到达设定上限后，转为第三阶段——“竞高标准商品住宅建设方案”，这其中的含义为开发商如果认可政府的高份额产权（自身获利空间小），就必须承担与之对应的高标准住宅建设。
此次试点的三宗地块在补充公告中明确，政府持有商品住宅产权份额由土地竞买人现场竞报确定，宗地内的每套商品住房政府产权份额一致，此类住房属于政府与购房人按份共有产权的商品住房，初始购房人仅支付个人产权部分购房款，房屋面向符合本市商品住房限购政策的家庭销售，购买之后5年内不得转让。
对此，专家表示，通过实行此种方式，可有效减轻购房负担，充分满足居民自住需求。“5年内不得转让”再次表明了政府坚决抑制投资投机性购房需求的决心，对落实“房住不炒”定位起到有效推动作用。
另外，对于此类住房购买后的出租或再出售，《公告》中明确，已购住房用于出租的，租金收益全额归购房人所有。所购住房再次上市交易时，购房人持有的产权份额与政府持有份额一并出售，购房人可按市场价格转让，政府只按原值取得购房款。
贝壳研究院认为，《公告》规定，房屋租金全额为购房者所有，这与之前的政府及购房者按房屋所有权比例获取租金相较，大大体现了利为民所谋的改革态度。同时，5年限售期满后，购房人再出售该房子，政府只按产权比例收回原值房款，这与传统的共有产权房的规定“5年限售期满后，购房人再出售该房子，只可以转售给同样具备购买共有产权房购买资格的购房者，且政府保留原有比例房屋产权”相较，政府将溢价部分留给了房屋所有者。另外，再次交易后，购买人将获得100%产权，自动转为普通商品房，减少购房者担忧，而此前的共有产权房如果转为普通商品房，需首先自购政府产权部分。这极大的降低了购房者对于共有产权房再次出售时，政策、价格不清晰等问题的担忧。
贝壳研究院指出，此次《公告》在共有产权房土拍政策上的调整重心明确，旨在解除购房者人购买共有产权房的后顾之忧。此为适应市场需求的制度优化，未来此制度或将持续推行下去。由此，除限竞房制度对中高端市场价格进行控制之外，共有产权房将针对“夹心层”购房者供应商品住宅，二者将从不同层面共同起到稳定商品房市场价格的作用。长期看，共有产权房制度介于普通商品住宅和保障房制度之间，是“住有所居”思想逐步落实的重要尝试，也是房地产市场长效机制的重要组成部分。
本文来源：证券时报
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宋敬言_tj01
