再提“房住不炒” 大城市租赁住房将成调控“靶心”

中央经济工作会议12月16日至18日在北京举行。在部署明年重点工作时，会议用了较大篇幅提及房地产。

会议指出，明年要解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

会议还指出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

这是近几年的中央经济工作会议中，对房地产着墨最多的一次。

其中，除继续强调“房住不炒”外，会议首次专门关注大城市住房问题，并对租赁市场的监管进行了全面部署。结合近期的市场变化来看，这两项工作的提出颇有针对性，也将成为值得关注的政策亮点。

过去几年来，房地产市场连续保持高位运行，但楼市调控的丰富性与灵活性也在不断加强，这也保证了市场能够在快速发展中保持平稳。业内人士认为，市场已逐渐习惯“与调控为伍”，稳定和规范将成为未来的主旋律。

韧性与乱象

受新冠疫情的影响，今年以来，房地产市场呈现出先抑后扬的走势。

今年1-2月，全国商品房销售规模一度下滑接近四成。从二季度开始，随着疫情逐步得到控制，以及宽松货币政策的实施，房地产市场逐渐回暖。

到今年8月，全国商品房累计销售额首度超过去年同期。今年前11月，全国商品房累计销售额和销售面积两项指标首次双双正增长。其中，商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%；商品房销售额14.9万亿元，增长7.2%。

多数机构认为，在这种韧性下，今年的房地产市场交易规模将超过去年的水平，并维持在历史高点。

销售额的快速回升，主要有两个原因。按照中原地产首席分析师张大伟的观点，前期市场的快速升温，主要在于疫情压抑的需求集中释放，其中，宽松的货币环境刺激了需求释放的过程。

后期市场能够延续热度，则源自另一项政策的刺激。今年8月，以“三条红线”为代表的房地产金融审慎管理政策开始推出。出于去杠杆的目的，不少房企选择以让利的方式刺激销售，使得市场热度又从9月延续至今。

但在此过程中，一些乱象也不可避免地出现。

今年第二季度，部分热点城市出现房价过快上涨的现象。由于一二手房价“倒挂”，一些新房项目开盘时受到热捧，并使得恐慌情绪在一定程度上蔓延。同时，部分二手房源的挂牌价提升，也推升了交易价格。

因此，从7月开始，监管层和各地方政府频繁出台调控政策，加之货币政策从宽松变为中性，市场很快出现降温。根据中原地产的统计，今年7月至11月，各地出台房地产调控政策的次数分别为32次、32次、35次、22次、33次。

到年末，房地产市场已出现“价稳量升”的平稳态势，但一些热点城市仍然偶有“火花”。比如，深圳一度出现投资氛围浓厚的现象，广州的二手房价涨幅则在11月领跑70大中城市。

租赁市场的“强管控”时代

事实上，年末的楼市调控频率并未下降，规格反而再度提升。11月4日出台的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

12月3日，住建部召开座谈会，强调“房住不炒”。12月11日召开的中央政治局会议表示，“要促进房地产市场平稳健康发展”。

此次中央经济工作会议再提“房住不炒”，被认为是现有调控基调的延续。这也是中央经济工作会议连续三年提及“房住不炒”。

张大伟表示，这说明未来楼市政策将继续打击投资投机，保护真实的居住需求。监管层赋予各地“因地制宜”的灵活性，即便政策有所微调，也会向着有利于刚需的方向。

此外，会议首次明确提出，“要解决好大城市住房突出问题”。贝壳研究院首席分析师许小乐表示，2020年在货币政策宽松背景下，资金不可避免地外溢到房地产市场，大城市更是成为资金趋之若鹜的“高点”。大城市住房供需矛盾大，房价过快上涨会在一定程度上对人口流入形成阻滞作用，不利于城市发展，所以监管层将解决大城市住房问题提升到重要战略地位上来。

他认为，解决大城市住房问题也要注重“因地制宜、多策并举”。总结2020年下半年以来多地的调控经验，政策将不仅对需求端进行限制，也会通过增加住宅用地供应，建设人才房、租赁房等供给端的手段，以及促进区域协同发展等政策，来平抑市场波动。

多数受访者认为，经过多年的实践，如今的楼市调控“组合拳”手段丰富多样，政策部门对市场的监测能力和感知力更加敏锐，操作也更为从容。在现有的政策框架下，房地产市场将继续维持平稳运行，量价不会有大幅波动。

值得注意的是，此次会议还用168个字的“篇幅”，专门提及租赁市场。

在租购并举的政策导向下，近些年租赁市场发展迅速。但由于恶性竞争、监管缺位等原因，租赁市场乱象频发，近两年来，部分长租公寓运营商出现资金链断裂，甚至跑路，蛋壳、自如等头部运营商也一度被曝出纠纷。房东、租客、金融机构、从业人员等多方权益受到损害，社会影响较大。

会议提出整顿租赁市场秩序，规范市场行为，并涉及对租金水平的调控。管控之细致，为以往所少见。有从业者表示，租赁市场的“强管控”时代即将到来，租赁行业有望逐渐告别“野蛮生长”的时代。

但与此同时，会议还提出通过多渠道加强租赁房源的供应，并再次强调租购同权，这又被理解为一种利好。

许小乐认为，监管层对租赁市场仍持正面支持的态度，未来租赁市场的监管将制度化、常态化。一是对于租赁机构的经营监管将进一步加强，特别是对于经营风险的管控，加强事前、事中和事后监管；二是培育与规范并行，包括对于租赁企业的财税支持以及经营行为规范；三是对于租金水平的指导价格与管理，防止租金水平过快上涨，影响居民的可支付能力。