这其实是前不久我应邀给某大学一个班级学生布置的作业题。
我承认，这里头故意埋设了容易混淆的概念。房地产投资，对应着不同的市场主体。比如，按照通俗的理解，至少得区分经济组织（企业）的投资和个人的投资，前者一般认为是对应房企的投资行为，后者对应居民个人的投资买房行为。
此前我说过，房地产市场仍是较长的发展时期，就是基于企业的房地产投资层面上说的。虽然，在长效机制下，暴利不再，规模增长受到控制，但刚性需求和改善性需求仍足以支撑一个巨大的市场，只不过，一些中小房企的份额将不得不交给主流房企。
毫无疑问，房企的投资行为也存在区域的分化，所以全国化房企才会强调区域布局的重要性。都市圈之间，城市之间，结构性的分化一直存在。房企最大的投资失误，就是在错误的时间选错了城市，买错了土地。当年你要是重金杀入鄂尔多斯，到现在也未必缓了过来。
居民个人的投资买房，更复杂一些。主要是，在一二线城市和热点三线城市，普遍实行限购。按理，目前各地的限购是比较严格的，但也仍然有隙可寻。比如，离婚获取资格，以父母或子女的名义买房等。如果是超过正常需求（包括改善性需求）的买房，才能说是投资。
买房投资之所以有如此深刻的烙印，当然是因为楼市黄金时期不动产价格持续快速地上涨，而且投资者获得的收益几乎还是纯利，税费都转嫁给了新的买家。虽说国人可选择的投资渠道确实比较窄，但投资这种事也存在一定程度的路径依赖，以过去观察未来，低风险高收益的投资，还有比买房更合适的么？
央行党委书记、银保监会主席郭树清在最近的一篇署名文章《完善现代金融监管体系》里说，收益永远和风险成正比。古今中外，总有人盼望能以更低风险获取更高收益，但规律不可能打破。承诺低风险高收益就是诈骗，金融监管要永远与这类行为作坚决斗争。
似乎是与这篇文章的观点相佐证，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组12月1日发布的《中国住房大数据分析报告（2020）》显示，房价涨跌分化较为严重，9个城市的房价距最高点跌幅超15%，其中个别城市的房价出现腰斩，但也有城市的房价或超过2018年1月以来的高点。
根据该报告的数据，与2017年4月的最高时点相比，廊坊的房价下跌了46.9%，北京下跌了15.8%。举个例子，如果你那个时点在燕郊或固安投资买了一套房，资产价值可能接近缩水一半。这样的投资，无疑就构成了高风险。
但在另外一些城市投资买房，却仍有可能获得较高收益。比如深圳、杭州。我想它们应该属于前述报告所说的，房价超过2018年1月以来高点的城市。今年上半年，据说杭州有些豪宅楼盘就严阵以待了，因为某头大象要上市了。虽说大象上市暂缓，但杭州的房价压力仍然很大。
除了杭州的营商环境一贯为企业称道，还有一个重要的推动力来自净增人口。2019年末，杭州全市常住人口突破千万，达到1036.0万人，比2018年末净增55.4万人。虽然没有证据表明净增人口与房价构成一一正对应关系，但过去多年，巨大的净增人口给房地产市场带来的压力也是可见的事实。
房地产市场承受人口净增压力的，还有广州、深圳，去年分别比上年净增40.15万人和41.22万人。中心城区新房因为限价，往往与二手房形成倒挂，所以会出现排队抢购；随着新增常住获得购房资格，二手房也会有上涨压力。
其中，深圳的特殊之处在于，它的国土空间十分有限，有效土地供应和商品住房供应远远无法满足新增需求。当地政府想了很多办法，但我讲过多次，要从根本上解决深圳房地产市场问题，只有拓展它的国土发展空间，不然的话今年上半年的现象过段时间又会来一次。
还有几个中心城市，压力也是蛮大的。2019年西安常住人口净增19.98万，武汉常住人口净增13.1万，成都常住人口净增25.1万。但它们的国土纵深都比深圳大得多，在土地供应方面有较大的腾挪空间，只要坚持限购，稳定供应，房价压力就是可控的。
顺便提一句，沈阳楼市已经恢复过来了，最近两年是东北几个大城市里表现最好的，它的人口也是净流入的，即使只是微增。北京、上海的人口控制一直比较严格，尤其是北京，近两年的常住人口还是下降的，房价下跌并不奇怪。
有朋友可能会觉得，以人口净流入的角度来观察房价，是一个老话题。我承认，之所以旧话重提，与最近讨论甚火的延迟退休有关。延迟退休普遍被认为是不堪社保压力的选择，它的背后是我国人口老龄化的加速到来。
人口老龄化与房地产有没有关系，与房价有没有关系？恐怕是有的，而且关系很大。可资参考的是日本。限于篇幅我无法论述，但特别想对投资买房的朋友提醒一句，务必要考虑年龄结构因素对房地产市场的影响，包括95后一代步入社会和60后一代开始退休。
本文来源：21世纪经济报道
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