多地收紧新建商品房预售资金监管，整治“烂尾楼”

下半年以来，已有多地发布新建商品房预售资金监管新规。

近日，银川市住房和城乡建设局发布了《银川市新建商品房预售资金监管办法（试行）》（下称《办法》），旨在规范房地产开发企业的预售资金收存和使用，重点防范由于房地产开发企业资金管理不善，建设资金挪作他用而导致的在建工程搁浅问题。《办法》将于12月1日起施行。

除了银川市，自7月以来，泸州、嘉兴、石家庄、福州等地住建局也接连发布有关收紧新建商品房预售资金监管的新规。

10月21日，据北京市住建委消息，为维护房地产市场秩序，北京住建委、中国人民银行营业管理部、北京银保监局组织各区于10月至12月开展启动对商品房预售资金监管的专项检查。

北京工商大学经济学院经济研究中心执行主任周清杰告诉记者，今年下半年，各地出台的有关加强预售资金监管政策，是在新一轮稳定房价的大趋势下，通过规范预售资金来防范化解房地产金融风险的做法。

针对监管问题多次调控

商品房预售资金监管，是将商业银行作为监管的第三方，房地产开发企业把预售资金存入银行专用的监管账户，监管资金专用于本项目建设，经由银行按工程进度拨付，不得随意支取、使用。

记者了解，银川出台的《办法》是对今年2月出台的《银川市新建商品房预售资金监管办法（草案）》的补充与再度收紧。“专户专存、专款专用”是此次监管新规的核心原则。《办法》称，银川市将建立统一的新建商品房预售资金监管系统，通过监管系统对新建商品房预售资金实施网络化管理。

“结合过往教训和当下形势，对于有资金沉淀的商业领域，如房地产行业，制定严格的资金用途监管机制是必要的。”我爱我家集团前副总裁、景晖智库首席经济学家胡景晖告诉记者。

根据媒体报道，截至今年8月，银川市三区有超过二十个“烂尾楼”项目正在协调待解决，共涉及近4万余名购房群众。

为确保预售资金用于商品房项目建设，银川市针对监管问题进行了多次调控。自2019年1月起，银川市审批服务管理局开展了银川市商品房预售资金监管试点工作。今年5月15日，银川市住建局发文称，将“强化房地产开发企业‘红黑名单’管理”， 着力打击“烂尾楼”和非法集资。9月4日，银川市住建局开展“银川市房地产行业专项检查”，整治楼盘开发期间，房地产开发商变相囤积房源、捂盘惜售的现象。

整体来看，银川市人口基数小、流入少，房地产市场发展尚不成熟。据中指数据库近五年的房地产成交监控情况显示，银川市2014年库存量巨大，去化周期高达六年。

“作为三线城市，银川市购房需求有限，为预防出现2014、2015年间由于开发量大而导致的库存积压等问题，银川市出台了更严格、正规的市场监管政策，这对于市场的平稳运行起到比较好的支持作用。”中指研究院西安分院负责人石蕊告诉记者。

多地疫情期间曾放宽管制

今年上半年，受疫情影响，山东、福建以及长春、武汉、无锡、宁夏等多个省市为减轻企业压力，一度放宽对房地产企业的预售资金拨付管制。

今年3月，长春市住房保障和房屋管理局发布《关于有效应对疫情支持房地产开发企业共克时艰的政策措施》。该政策规定，对已缴存商品房预售资金且依法依规诚信经营的房地产开发企业，如有新建或者续建项目，允许申请提取监管账户资金金额不超过50%的资金用于工程建设。新销售的商品房暂停预售资金监管。

银川市审批服务管理局负责人介绍，今年年初，为助力企业复工复产，保障工程项目正常建设，银川市审批服务管理局开展试点工作，依据企业申请，为翡翠花园、中海悦府等项目完成银行保函置换监管资金工作，缓解企业资金压力。目前该试点工作已经结束。

据记者统计，在疫情期间，各地放宽新建商品房预售资金监管的措施多于今年6月30日截止。

实行分级监管政策

胡景晖认为，在“一城一策”、因城施策的背景下，不同地区楼市的资金监管呈现相近态势，侧面印证了近期内这些地区可能出现了房企资金链断裂问题，或有楼盘烂尾的迹象。

据人民法院公告网公开信息显示，截至10月20日，今年全国范围内企业名称带“房地产”字眼的房地产企业共390家发布破产公告，其中，中小企业占比大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，监管不是打压，虽然会使房企可用资金压力增大，但这恰恰利好于资金实力强的优质企业进入。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示认同。他认为，资金监管只针对于建设资金，而这一部分成本占总成本比重低。房地产企业理应留足这部分的资金余量，否则就表明其自身抗风险能力弱，进而存在工程烂尾的风险。

据记者观察，各地出台的商品房预售资金监管新规中，纷纷强调以银行保函免同等额度的重点监管资金方式，旨在实行分级化监管。