上市房企近期陆续发布“金九”抢收战绩，9月销售业绩不俗。但从上市房企前三季度业绩预告情况看，多数房企盈利状况欠佳。不少房企为了加快周转，大规模进行降价促销，导致不少房企出现了“增收不增利”的现象。
此外，由于房企销售回款滞后，项目结转利润存在时间差，不少房企前三季度结转利润较少，这也是房企业绩表现欠佳的主要原因。值得注意的是，机构统计数据显示，前三季度典型房企目标完成率均值约70%，四季度销售压力仍较大。
预喜率低
截至10月20日晚，A股共有49家上市房企发布2020年前三季度业绩预告，仅14家预喜，预喜率为28.57%。其中，扭亏6家，预增8家。此外，有6家上市房企发布2020年三季报，其中3家前三季度归属于上市公司股东的净利润同比下滑。已披露前三季度业绩预告及三季报的上市房企，前三季度业绩表现整体欠佳。
部分房企报告期内亏损额度较大。以泰禾集团为例，公司预计2020年前三季度实现归属于上市公司股东的净利润-22.3亿元至-16.5亿元。2020年1-9月，受疫情及公司房地产开发项目结算排期的影响，无集中交付的地产项目，仅有零星项目交付结转收入，造成收入较上年同期大幅下降，相应的营业利润大幅减少。2020年1-9月，投资收益较2019年同期大幅减少，2020年1-9月投资收益主要由公司持有的联营企业投资按权益法确认的投资收益产生，金额较小。2020年1-9月，公司对已到期尚未还款的借款罚息等计提了预计负债。以上因素叠加导致本报告期出现亏损，其中非经常性损益影响约为-6.16亿元。
多数业绩欠佳的房企都指出，前期销售项目结转利润较少，是业绩下滑的主要原因。值得一提的是，不少房企在疫情期间对租赁物业实行了减免措施，对相关企业利润影响较大。
以金融街为例，公司预计2020年前三季度实现归属于上市公司股东的净利润约8.25亿元至9.63亿元，同比下降约30%至40%。业绩变动的主要原因是，报告期内受年初疫情影响，公司房地产开发项目销售、工程进度不及预期，项目结算收入和利润出现下滑。持有经营项目客流量和销售额有所下降，同时公司对中小微企业客户减免租金，导致收入和利润下滑。
9月“抢收”效果较好
从上市房企9月销售数据看，多数房企9月“抢收”效果较好。截至9月末，房企销售情况普遍已恢复至去年同期水平，多数房企已经出现了同比上升的趋势。
从2020年1-9月房企销售额业绩走势来看，不同梯队房企销售业绩均实现了不同程度增长。其中，TOP50房企业绩门槛值涨幅最大，达到15%。
针对“金九”期间房地产市场整体形势，中指院方面分析指出，在房企积极推盘带动下，成交仍保持较好势头，市场淡季效应明显弱化，重点城市商品住宅成交规模快速增长，新建住宅价格也平稳上行；同时，部分不稳定预期也在热点城市逐步累积。
10月19日，国家统计局发布的“2020年1-9月全国房地产开发投资和销售情况”显示，三季度以来，房地产市场延续了此前的回温态势，市场表现持续升温。其中，在房企加速推盘等因素的刺激下，9月销售面积和销售金额均创下历史同期新高。房地产开发投资、房企到位资金等数据也在持续回暖。进入第三季度，房地产开发景气指数超过100的临界点，并不断接近疫情前的水平。
四季度压力犹存
克而瑞统计显示，今年前三季度，有近3成房企的销售目标完成率不足65%，占比达到近三年同期最高。同期，仅有8家房企的目标完成率达到75%以上。这意味着，房企四季度业绩压力仍然不小。
克而瑞地产研究中心指出，四季度，一方面房企进入业绩冲刺季，市场供货加速提升，将带动成交增加。另一方面，行业整体去化仍承压的基本面未有明显改善，叠加房企融资新规试行，将倒逼房企加快提升运营管控效率。这也意味着，四季度房地产行业分化格局将加剧，推动集中度加快提升。
业内人士认为，在融资新规预期下，房企的拿地热情很难真正回升，短期内房地产开发投资增速可能持续放缓。
销售策略方面，业内人士预计，虽然以价换量不会大规模出现，但房企在四季度的出货意愿依然强烈。预计未来商品房成交量降幅持续收窄，成交价格将保持稳定。
9月以来，包括东莞、杭州、沈阳、成都在内的多个地方城市发布调控政策，从限购、限贷和限售等方面规范房地产市场。
对于这些调控地区四季度楼市走势，58安居客房产研究院分院院长张波指出，从统计局发布的9月份楼市数据来看，新房成交量环比上涨明显的城市依然是前期的热点城市，例如徐州、银川。但在调控政策的压力下，上涨幅度开始收窄，调控效应正在显现。加之调控持续收紧的预期不断增强，预计70个城市后续整体成交量环比涨幅将控制在1%以内。
本文来源：中国证券报
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