为恶意转移房产 两结两离

邹丽没想到，自己买的并且住了3年的房子，被人忽然找上门以房主的身份要求腾退。

原来，这套房屋被原房主陈冰（男）以结婚再离婚的方式将房屋所有权转移到另一人的名下。今年3月，北京昌平法院就此案的审理并判决，原房主陈冰离婚协议中就涉案房屋权属的约定违反了《合同法》关于效力的强制性规定，应属无效。

迅速两结两离就为转移房产

2015年3月，陈冰（卖方，甲方）与邹丽（买方，乙方）签订《房屋买卖协议》，双方约定将北京市昌平区一套建筑面积约59.81平方米的经济适用住房作价60万转卖给邹丽，房屋价款一次性支付。

由于陈冰是在2013年购入的该套经济适用房，未满5年，所以双方约定满五年后就办理过户手续，房屋所有权证书由邹丽保管。之后，邹丽依约向陈冰交付了全部购房款，并入住该房屋。

但2017年9月，陈冰向相关行政部门申请称前述房屋所有权证书丢失，要求补办。其于当年11月27日领取了新的所有权证书。

2018年1月10日，陈冰与王艳（女）签订离婚协议书称：双方于2018年1月4日登记结婚，婚后无子女；并约定，离婚后，陈冰名下但已转卖给邹丽的那套昌平区经济适用房归王艳所有。当日，双方办理了离婚登记，并向相关行政部门申请办理该房屋的所有权转移登记。之后，该涉案房屋所有权转移登记至王艳名下。

2018年8月17日，王艳与李明（男）登记结婚，婚后无子女。但就在结婚三天后，王艳与李明又办理了离婚登记，且双方在签订离婚协议书时称，离婚后，王艳名下的该涉案房屋归李明所有。

2018年8月24日，该涉案房屋所有权转移登记至李明名下。之后，李明以房屋所有权人身份向居住于该房屋内的邹丽主张腾退。

该案在审理过程中，经法院向王艳本人询问，其述称，是陈冰找到她，要求其配合，通过结婚、离婚的方式将前述涉案房产所有权转移登记至李明名下。陈冰认可三人通过此种方式转移涉案房屋所有权的事实，但否认是其找到王艳办理的。王艳同时认可，其在办理前述房屋所有权变更时，不具备北京市购房资质。

法院认为，当事人应当依法行使其民事权利，不得损害国家、集体或者第三人利益，亦不得损害社会公共利益，否则应当认定为无效。

婚姻虽然自由但不能违法《合同法》

李明与王艳在离婚协议中以处理财产的方式转移涉案房屋所有权的行为是否有效呢？

昌平法院认为，依据我国婚姻法的规定，男女双方自愿离婚的，必须到婚姻登记机关申请离婚，男女双方可以就孩子抚养问题、财产争议问题达成离婚协议。但离婚协议有关财产分割、债权债务分担等约定则与普通的设立、变更、终止民事权利义务关系的协议无异，应适用《合同法》的规定。

而李明与王艳在双方离婚协议中就涉案房屋权属的约定违反了《合同法》强制性规定，应属无效。

如果离婚协议中对财产的分割存在下列情形的，应属无效：一是一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三是以合法形式掩盖非法目的；四是损害社会公共利益；五是违反法律、行政法规的强制性规定。

北京大成(深圳)律师事务所的合伙人刘子孺律师在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，从法院对此案的判决来看，还是体现了相对公平的原则。因为本案中，存在多次且间隔时间很短的结婚离婚并转移房产的这一系列行为，属于非正常、非善意的方式。

本案中，双方是以夫妻离婚协议为依据变更了涉案房屋的所有权，此种所有权转移登记方式，首先，双方恶意串通，规避了正常房屋买卖交易应当承担的税费，造成了国家税收的流失；其次，李明与王艳在不符合购房资质的情况下，规避了北京市当时的房屋限购政策，不利于社会经济的宏观调控，损害了社会公共利益。

最后，由王艳本人的陈述可知，陈冰通过王艳将涉案房屋转移登记至李明名下是共谋的，王艳及李明称其进入过邹丽居住的涉案房屋勘查过房屋，亦与常理不符，且由三人当庭陈述，其后应有第三方操纵，因此，其恶意应当可以认定，而损害邹丽利益的事实显而易见。

综上，法院认为，王艳通过婚姻方式取得涉案房屋的行为本属无效，对涉案房屋无权处分。相应的，王艳与李明在双方离婚协议中就涉案房屋权属的约定也违反了《合同法》关于效力的强制性规定，应属无效。合同无效是自始无效，无效合同无从谈及撤销。

不过，刘子孺律师也提醒，购买这种被他人代持的房屋仍然存在一定风险，虽然本案最后的判决结果对购房者是有利的，但其也为此付出了一定的人力、物力、精力成本等等。另外，如果代持原房主将房屋卖给了其他善意第三人，或者如果代持原房主存在债权债务纠纷而被司法机关查封拍卖的话，那购房者的财产仍然可能受到损失。