前三季度全国土地成交总额破4万亿

疫情对房地产市场造成的影响已经逐步消退。贝壳研究院最新报告显示，2020年前三季度重点18城二手住宅累计成交量同比增长4%。

此外，新房市场在三季度也呈现出持续复苏的态势。今年第三季度，全国66城新房市场合计成交套数同比增长2.0%，环比增长0.8%；成交面积同比增长1.1%，环比增长0.1%。

虽然市场有所回暖，但多位受访的业内专家告诉记者，在政府调控以及市场预期的影响下，传统意义上的楼市“金九”并未显现。

“金九的成色有所不足，不过9月的成交其实还是在往上走的趋势，‘十一’黄金周预计出现一波新房成交小高峰。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

事实上，下半年以来监管部门多次召开会议，敦促土地市场过热、房价上涨较快、市场预期不稳的城市，及时采取针对性措施。7月至今，深圳、南京、杭州、成都等城市纷纷升级楼市调控政策。

“三季度调控密集出台，信贷宽松逐渐触底，市场需求收缩、预期下行导致三季度二手房市场总体降温。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出。

上述报告显示，2020年第三季度，重点18城二手房成交量下滑9%，房价涨幅也普遍收窄，且多城涨幅在3%以下，趋向平稳。

据许小乐介绍，第三季度二手房成交量回落幅度靠前的城市主要是两类，一类是在7月经历调控加码的城市，如深圳、东莞以及南京，其中深圳环比降幅逼近50%，降幅最大，东莞成交环比降幅达42%，南京三季度成交环比下滑25%；另一类是环渤海城市群中城市，如大连、廊坊及济南，降幅分别为33%、25%及19%。

对于四季度的楼市表现，许小乐认为，三季度陆续出台的收紧政策将继续作用于地方楼市。在“三稳”目标的约束下，“一城一策”将在四季度延续，三季度市场较热的城市或进一步出台收紧政策，重点城市二手房成交量预计环比进一步回落，预计四季度二手市场将保持量降价稳。

潘浩也表示，在三稳目标和调控压力下，四季度新房市场难有超出预期的表现，预计成交量和去年同期持平。

在拿地方面，贝壳研究院统计数据显示，2020年前三季度，全国351城整体住宅用地累计成交金额突破4万亿元，成交金额累计同比增长10%。杭州、上海、北京成交金额分列前三甲。

“三季度之后，因为融资政策的调整和预期的收紧，包括优质土地供应变少，土地楼面价预计会有所回落。”潘浩说。

据贝壳研究院测算，随着调控潮的到来，预计2020年全年土地市场成交金额将与去年持平。而2019年土地成交金额破5万亿元。

受融资新规“三道红线”或在明年1月1日全面实施的影响，房企正在利用窗口期加速发债。贝壳研究院统计数据显示，2020年第三季度境内外债券融资规模约3247亿元，同比增长14%，发债规模刷新历史记录。从发债结构分析，2020年前三季度房企债券境内融资规模占比62%，为近4年同期高位。

“金融监管升级，房企融资高度承压，今年四季度，甚至是明年及后年，快速出货、回笼资金，是房企缓解债务压力和资金风险的主要选项。”潘浩如是说。