稳地价稳房价稳预期将成为房地产工作基本要求

9月1日，住建部在其网站公布政务公开工作要点。其中提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期。

最近几个月，中央政府加强了房地产市场调控，尤其是增加对房地产商融资环节的监管。据悉，基于实施房地产金融审慎管理制度，除了严控违规资金流入房地产市场外，还对房地产融资设立了“三条红线”。

一直以来，房地产调控政策主要从限制市场需求端发力，比如设立限购门槛、提高首付比例、提高按揭利率等。避免过多投资型需求涌入市场进行炒作，提升住房的金融属性，制造楼市泡沫。因此，中央政府提出了“房住不炒”的原则，要求房地产回归住房属性。与此同时，房地产业在供给侧也应该做出改变。过去几年，房地产供给端的金融属性越来越强，房地产商主要是通过杠杆和跨周期套利。

中国开发商主要依靠高杠杆融资高速发展，因为在一个高成长性的卖方市场，风险几乎可以忽略。这种市场特征导致了一个循环：企业依靠高杠杆融资使自己有能力在土地竞拍中给出更高价格，导致土地价格过快上涨，然后开发商将成本转移给市场。这种以高利润为目标的转移，相当程度上是依靠市场预期和土地价差，地产周期往往与政府调控周期错峰，实现高杠杆跨周期套利。现在限制开发商负债率，一定程度上可以抑制他们高价获取土地的能力，加速现有土地的开发力度。

经过二十来年的高速发展，中国房地产市场正在迎来行业拐点。央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组的数据显示，2019年城镇居民家庭户均总资产317.9万元，以实物资产为主，住房占比近七成，住房拥有率达到96.0%。国家统计局数据表明，2019年中国城镇化率已经达到60.6%。按照规划，城镇化率在2035年将升至70%，这意味着城市化率增速将放缓，成为制约房地产发展的主要因素。

当前种种因素使得稳定楼市的要求变得更加迫切。首先，今年上半年由于疫情冲击，宏观杠杆率重新较快攀升。其中以企业和政府加杠杆为主。居民部门杠杆率也上升了3.9%，主要因房地产贷款增加所致。中国要控制宏观杠杆率水平，就应该抑制居民部门扩大按揭需求。与此同时，中国经济面临一些不确定的国内外环境，使得就业和收入受到影响。在此情况下，家庭部门大幅增加杠杆高价购入住房的能力减弱，家庭债务风险与银行金融风险将会上升。

其次，新冠肺炎疫情冲击全球经济，使得各国央行大幅放松货币政策，为市场提供过量流动性，考虑到2008年后的经验，在需求不足的情况下，这些流动性大部分会流向资产领域，包括股市和楼市。中国不得不对楼市作出预防性调控，因为一线城市房价已经过高，如果继续炒作，将会彻底泡沫化且失去软着陆可能。

其三，中国将扩大内需作为新发展格局的基点，如果资金过多流入房地产市场，将对消费产生严重的挤出效应，并为制造业增加成本。房地产业只能拉动传统的钢铁、水泥、建筑等行业，中国当前需要向产业链、价值链的中高端进军，提高供给质量与供应链安全。

因此，稳地价、稳房价、稳预期将在相当长一段时期内成为房地产工作基本要求。“市场稳定”的政策目标意味着传统上地产市场“一紧一松”的周期消失，房地产商也没有了依靠土地和市场预期跨周期套利的条件，这或许是对房地产商债务率进行限制，迫使其尽快开发土地的原因。最终，要实现房地产市场供给与需求端同时去金融属性，让住房真正回归消费属性。

另外，房地产调控政策依赖限制性行政手段的情况也需要改变。为了配合经济的结构性转型，中国政府应该实施标本兼治的住房制度改革。彻底解决楼市问题是中国经济结构转型的前提与催化剂。