一个月两次座谈会！融资收紧后 哪些房企将受伤

房企融资收紧，最终得到官方的证实，但细节仍有待确认。23日上午，住建部、央行官网同时发布信息称，两部门于8月20日召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。此次座谈会，距离7月24日举行的高级别房地产工作座谈会，还不足一个月。

疫情并没有让政策放松对房地产市场的调控，“房住不炒”依旧被反复强调，此次针对重点房企形成的资金监测和融资管理规则，收紧意味明显。业内人士认为，接下来房地产市场融资环境将进一步收紧，部分房企将面临融资难题。

重点房企融资管理规则形成 细节仍待确定

早在这场会议之前，关于住建部、央行等部门要加强对部分房企融资收紧的消息，就已经传得沸沸扬扬。

据媒体，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，降低一档，上限增加5%，即如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

通过“三道红线”控制房企融资发债与负债规模，被数家媒体报道，一些未具名的房地产企业人士和券商人士也予以证实。不过，针对红线如何设置、哪些企业将被重点监管，一直没有明确的定论，相关政府部门既没有证实相关报道，也没有主动辟谣。

至8月23日上午，相关报道最终得到证实。8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加会议。

会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

但央行、住建部对外发布的消息中，没有提到“三道红线”等实施细节，也没有明确哪些“重点房地产企业”将实施这项管理规则。

往前追溯一个月，即7月24日，“房地产工作座谈会”以高规格召开。该座谈会除了重申“房住不炒”，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期等，还“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。”

业内人士认为，重点房地产企业座谈会，可以看作是落实7月24日房地产工作座谈会的具体体现。易居企业集团CEO丁祖昱分析称，这意味着，房地产金融审慎管理制度是房地产长效机制的重要内容。结合7月24日房地产工作座谈会关于金融政策的描述，即防止资金违规流入房地产市场，今年相对宽松的资金面不会直接向房地产放开，金融政策与之前保持一致。

融资收紧成必然16家房企净负债率超100%

对重点房企形成的资金监测和融资管理规则，其细节虽有待确定，但融资收紧是大势所趋，企业下半年融资发债或受到影响。

光大证券在研报中称，该政策或旨在促进金融资源合理配置，引导预期回归平稳，防范化解房地产金融风险。从政策背后的考量来看，可能包括多方面因素：目前行业资金面相对较好，下半年货币政策回归常态化下，提前管理资金流向，防止房地产领域挤占金融资源；缓解土地价格上涨对房价的传导压力，引导市场预期回归平稳；行业迎来债务到期高峰，尤其是境内债到期量短期内明显提升，自上而下引导房企调整资产负债结构，防范化解房地产金融风险。

丁祖昱称，接下来房地产市场融资环境将进一步收紧，部分房企将面临融资难题。一旦融资新规落地，将对行业产生较大影响：土地市场降温，新房销售加速，对头部房企是利好，对高负债的房企则影响较大，必将加速行业洗牌。

事实上，随着国内相对宽松的金融环境逐渐收紧，房企境内融资规模呈现出负增长。贝壳研究院统计整理数据显示，2020年1-7月房企境内外债券融资累计约7379亿元，融资规模较上年同期下降7%，前7个月融资规模占比2019年全年62.5%。

贝壳研究院认为，在房地产行业金融监管力度加大的同时，房企也进入到偿债高峰期，在“需求大、监管严”的夹击下，企业融资面临更为严峻的考验。

从企业端看，部分高负债、短期债务压力大的房企，将承受更大的压力。国金证券首席分析师周岳在近日的一份研报中指出，房企剔除预收账款的资产负债率整体偏高，38家房企该比率超过70%，建业地产、融创中国、中南置地、绿地控股等10家房企剔除预收账款的资产负债率超过80%。净负债率指标方面，超过半数房企在该比率上小于100%，泰禾集团、富力集团、华夏幸福、融创中国、首开股份、华发股份、中国铁建、中南置地、奥园集团、首创置业等16家房企净负债率大于100%。

融资结构，周岳称，短债占比超过45%的共有4家，分别为泰禾集团(57%)、荣盛发展(52%)、绿城中国(48%)以及中国恒大(47%)，且均较2018年有所增加。债券融资超过30%的房企有8家，分别为龙光地产、金地集团、新城控股、滨江集团、首开股份、远洋集团、首创置业和华宇集团，其中龙光地产债券融资占比最高，为48.16%。