地面新风、同层排水，地铁直达，热门的西青又有新玩家

跟业内聊天，西青是个绕不开的话题。作为眼下天津楼市最热的片区，西青成了楼市风向的标杆，也是眼下少有能够走量的区域，多多少少保存了业界对于市场回温的希望火种。但开发商必争之地意味着贴身肉搏的竞争红海，秘密君此前聊过西青千元精装的诚意，聊过海泰小户型做功能性的极致。今天拿到了爱情地产缤纷里项目的内部资料，聊聊这个地铁上盖项目的不一样的看点。

2018～2019年西青区楼市成交数据

先上数据，这是2018～2019年天津市环城四区的商品房成交量价对比。2019年西青区销售面积96万平方米，同比上涨57%，是环城四区中成交量涨幅最高的片区。成交均价同比下滑9%，纵是如此，均价依然高达22571元/平方米。同期东丽区均价17044元/平方米，津南区均价13806元/平方米，北辰区均价17388元/平方米。西青区比环城其他区域高出5000～8000元/平方米，注意是均价。同样是环城，西青走出了截然不同的价格路径。

市场习惯上认为西青是刚需刚改外溢的首选目的地，秘密君此前也聊过诸如西青的地铁通达较早、经济实力雄厚、城市界面良好、紧靠河西南开的优势。十公里内有老城厢、奥城、天南大、梅江，甚至是营口道。这些要素都使得西青能够搭上天津城市刚需大规模爆发的高潮，有节奏的成片区开发又成功推动了区域内板块的逐步成熟。

西青区刚需外溢带

但哪个环城没有刚需外溢？西青楼市的出离更多是体现在西青产业优势贡献的庞大内需。这就是秘密君一直强调所谓的“产业优势”带给楼市的价值。楼市归根究底是个服务于实体经济的经济门类，没有实体经济没有就业人群，单纯依赖外溢需求、投资需求、户口需求，可以撑的起一时，但是撑不起长远，纵然撑得起，充其量也就是个睡城而已。

秘密君曾经用过一张图是环外地区与中心城区的通勤量，最高的两大组团都在西青，一个是囊括了海泰片区的中北镇，一个是大寺，这两个片区都是以产业园区著称。2020年西青区政府工作报告中的数据显示，战略性新兴产业和高技术制造业的增加值占规模工业比重分别达到31.4%、26.9%，同期服务业占经济比重达到52.1%。包括世界500强，国内行业领军项目都在西青落户。另一项数据是：开展技能培训1万人，新增就业5.98万人。可能西青不止是天津楼市的希望火种，也是产业与地产开发良性互动的火种片区。西青区的先发优势与产业优势已经到了升级的档口，而很多区域依然沉迷造城不能自拔。

西青楼市的产品分为非常明显的几个阶段：2014年前后产品两极分化，别墅+刚需是主流，兼有部分改善，面积段、总价段覆盖跨度极大。2014年～2018年在地价压力下冲击高端改善，总价段抬升迅速。到2019年市场下行回归刚需及刚改，突出小户型、低总价，低价走量成为主流趋势。最近，秘密君留意到的一个显著现象是：曾经的楼市溢价点，在西青区正在成为附加价值项。

地铁是个十分明显的典型，曾经近地铁至少会为项目产生1000元/平方米的溢价水平，而现在，这只是众多项目附加值之一。最近面世的爱情地产缤纷里项目，距离地铁3号线高新区站点步行150米，是典型的地铁上盖项目，但是在当前市场下，很难通过地铁提高项目溢价，而客户却可以花非地铁房的价格买到地铁上盖的物业，这不能不说是个很强悍的吸引力。

3号线对西青的重要性不言而喻，不止是沟通西青与全市重要节点的干线，而且在西青南部打通了一条人口往来的动脉。沿着三号线可以抵达南站、东站，通过换乘可以去往诸如滨海新区、机场、西站；也可以进入华苑、水上天塔、甚至是营口道等传统或者新兴的核心商圈；一中心医院、人民医院、甚至总医院等医疗配套都可以通过地铁实现通达。3号线开通后的强大的通勤能力与西青腹地的走行距离一方面促使大量城市工作人群沿3号线进入西青楼市，另一方面，也使得西青楼市的热点片区发生南移。在配套设施并不算完善的西青市场，客户对于配套的抗性却并不明显，很大原因在于便捷的地铁通勤可以弥补区域自身的配套不足。

缤纷里配套商业效果图

目前来看沿三号线一带尚处于商业设施匮乏的境地，主要商业配套均需要通过3号线进入。但是2019年后出让的项目中不乏大量商业配套规划。缤纷里项目配建有总量约4.4万平方米的商业设施，一路之隔是另外一个商业综合体项目配建，3号线沿线正在逐步补足商配不足的短板。按照秘密君拿到的资料，爱情地产将会在精武南打造极富特色的商业，以自身汽车产业优势出发，打造汽车主题的商业广场。在传统的商业综合体零售餐饮内容之外，引入了汽车销售、服务，休闲与娱乐，在天津商业综合体方面也是一个亮点。

项目北侧是海泰、南侧是大学城，产业环境与人文环境在西部片区也是优势区域。在常规的配套、区位附加值之外，秘密君个人比较感兴趣的是缤纷里项目的两个细节。一个是地面新风系统，一个是同层排水。

地面送风顶部出风示意图

地面新风系统在天津市场的启蒙归功于金茂，新风系统送风口位于地面，管路沿地面敷设，而回风口位于顶棚。这样的系统优势在于出风口会将沉积于空间底部的污浊空气吹向顶部，通过管路排出，相比于常规的进出风口均位于顶棚，室内底部空气循环更加彻底。但是地面出风口无疑加大了层高消耗，因此缤纷里地块将住宅的室内层高做到了约2.95米。在刚需刚改为主流的项目，这样的细节处理的确是不多见。

同层排水施工样板

作为一个对于噪音极度敏感却无能为力的人，秘密君感兴趣的另一个细节在于同层排水。同层排水将排水管和排水横支管都铺设在自家屋内，这样做的好处是可以最大限度降低卫生间的排水噪音不影响其他楼层住户，同时，如果卫生间管路出现问题，也会在自家室内解决，不必给其他楼层住户造成干扰。典型的金茂府、阅千峰都是采用这种模式。

缤纷里商业街效果图

事实上缤纷里项目反映了竞争激烈的西青楼市带给购房者的便利之处便是：曾经的溢价点变成了附加值。在西青的区位优势、客户认可度、价格空前之外，项目要想获得市场，必须拿得出具备说服力的产品附加值。而产品附加值也强化了西青项目在大环城市场的竞争力，成了西青楼市眼下市场依然能够维持热度的秘密武器。

目前缤纷里项目尚未开盘，但是根据秘密君拿到的资料，项目以高层产品为主，辅以小部分小高层产品。总体共25个楼栋，划分为7个组团，均为两梯四户的传统格局。整体南低北高，组团间为绿化景观节点。

缤纷里鸟瞰效果图

相比区域内在售的其他项目，缤纷里项目的户型跨度较大，产品面积从70～140平方米均有涵盖。其中70～80平方米户型均为中间户型、在项目最核心位置的小高层楼栋，同时做了95平方米的中户户型。端户户型最小为89平方米，分布在项目西侧靠近沿街商业及公寓部分，端户户型面积略大。

从中户户型格局来看，主力突出低总价，高功能性。典型的79平方米户型，设计为三室，在天津市场几乎都不多见。

79平方米三室户型图

79平方米户型以入户门为主线，餐厨客厅均分布在一侧，三个卧室分布在另一侧，动静分区合理。入户位置利用厨房位置做了入户玄关，厨房采用L型设计，实用性较强。主卧与书房之间的隔墙非承重强，两口或者三口之家完全可以将两个空间打通形成大卧室，或者作为独立衣帽间使用，居住起来就会比常规的中户两室更显整饬。但是该户型最大的优势在于提供了一个极低的总价以及一个功能性可选方案。

相比之下，89平方米三室户型在居住舒适度上更佳。89平方米户型采用了传统的H+1格局。整体户型较为方正，入户门一侧设计了玄关空间，餐、厨、客厅一字贯通，主要功能开间面积均处于合理范围内，符合天津市场传统居住习惯。

89平方米三室户型图

从产品来看，爱情地产作为房地产领域的新入局者采用了较为传统主流的产品布局模式，小户型突出功能紧凑严格控制总价，大户型产品则追求舒适度，享有园区最好的位置与景观资源。在区位、地铁配套、商业配套、内部建筑处理的附加值方面优势较为明显。某种意义上，缤纷里代表了西青眼下楼市的市场现状：深入细分客群定制总价段及产品。在产品本体之外，在附加值上做增项，对于价格敏感且附加值要求较高的客户来说，眼下的西青是足可以考虑的时间点。