超20市出台二手房交易资金存管政策 各地普及不一

为控制交易风险，政策助推资金存管，今年超20市出台相关政策，机构在不断完善资金存管业务

“为让卖家解抵押，我把170万元首付款直接打给了他，没想到竟被他挪用了”。在河北三河市买房的王先生称，其房款被“骗”已近一年，至今仍未解决。

王先生的遭遇并非个例，在二手房买卖中，购房者因买房不成而资金受损甚至“钱房两空”的现象时有发生，这也成为了房产交易中的一大痛点。随着房地产市场进入存量时代，尤其是今年以来，房产交易线上化进一步加速，二手房交易的安全性越发受到各方重视。

业内人士指出，一个向好趋势是，“资金存管”正在成为房产交易过程中保障资金安全的重要环节，越来越多地被应用到实际房屋交易中。而在政策推动及机构不断优化创新之下，行业相关平台建设也在持续完善。

交易资金纠纷频发

众所周知，二手房买卖流程复杂、周期长且涉及的金额大，一旦出现问题，就有可能引发纠纷，带来难以估量的损失。

现实中，我国房产交易发生的法律纠纷正呈现逐年上升趋势。机构统计显示，2010年至2018年，我国房产交易纠纷案件总量1288491件。仅2018年，房产交易纠纷案件数就达到了30万件。在房产交易过程中，因资金问题而产生的交易纠纷不胜枚举。

据购房者王先生介绍，去年8月，他在河北三河市通过一家当地中介看中一套房子，并签订了房屋买卖合同。因为该房有170万元的银行抵押贷款，卖家让他先支付170万元首付款，用于解抵押。可是，在王先生将首付款全部打给卖家后，到了约定还款日，卖家却并未还款，而是挪用了资金。直到现在，这起纠纷仍未解决。

业内人士分析称，除了王先生不幸遭遇到的卖家挪用解抵押房款的风险外，房屋交易过程中通常还可能会存在以下几种潜在风险：其一，卖方一房二卖；其二，房屋被查封或冻结；其三，买方支付首付款后，房屋过户失败，卖方拒绝退款；其四，过户后，卖方不配合户口迁出；其五，过户后，卖方不能及时拿到房款等。

资金存管上“保险”

“房屋产权及资金交换在时间上并非同时进行，资金交付的节点要早于产权的转移，如果资金流向信息不透明，消费者难以得知大笔房款去向。”贝壳找房交易平台总经理伊凯指出，“如果消费者是自行向卖家支付房款，一旦交易出现问题，房款安全很难得到保障。此外，从交易流程本身来说，二手房交易产生纠纷的可能性要超出新房交易。”

既然二手房交易中安全隐患重重，那么，消费者该如何避“坑”？业内建议，在交易过程中使用“资金存管”，是应对风险的有力抓手和关键因素。

具体来说，资金存管就是在房屋交易未完成之前，房屋交易资金存放在专门开设的第三方存管账户，由第三方负责交易资金的安全存放，房屋交易达成解冻条件(即完成过户)，资金划转给卖方，如果交易无法达成，资金则退还给买方。

“在整个交易过程中，做资金存管虽然在前期比较麻烦，但可以充分保障交易资金的安全。”伊凯表示，资金存管就相当于二手房交易中的“支付宝”，把控交易过程中由客观原因引起的购房款与产权损失风险。

事实上，当前已有越来越多的二手房交易者通过第三方资金存管，有效解决了资金和房产交割中存在的各种安全问题。

各地普及不一 有待优化

事实上，资金存管并不是新生事物，2006年，原建设部会同中国人民银行印发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。

不过，多年来，资金存管仍未在国内全面普及，其在各个城市的推行情况也不尽相同。据贝壳找房统计，资金存管比例最高的城市能达到98%，很多城市都能做到90%以上，但也有不少城市只有30%-40%或更低。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强在接受媒体采访时表示，“根据我国有关房地产法律法规，新建商品房预售资金实行政府强制监管，但存量房交易资金监管由于法律、行政法规的规定不够明确，各地的监管尺度宽严不一，可以在实践中引导交易双方特别是购房人认识到交易资金监管的重要性，督促双方共同进行交易资金监管。”

业内分析认为，有些地方资金存管落地较为困难，一方面是由于买房属于低频交易，很多百姓对此的认知还有待提高；另一方面也有一些卖家觉得麻烦，或是担心会延长房款到账时间而不愿意做。

据伊凯介绍，以前的存管模式办理手续较为繁琐，需要线下签订协议、去银行开账户、多次领取递交材料等，不过，目前相关平台不断优化线上建设，手续方面已极大简化，线下环节也都能转到线上，“有的业主甚至在路边停车就把业务办理了。”

那么，资金存管是否会影响房款到账时间？“只要房屋完成过户，房款最晚可在2个工作日内解冻到卖方账户。”伊凯表示，此举同时也能避免买方延迟付尾款的风险。

由此看来，制约资金存管的一些影响因素，实际上正在逐步得到优化和解决。

政策“力挺” 机构发力完善

值得关注的是，政策层面也在“力挺”资金存管的推进。近年来，从住房和城乡建设部到地方政府，针对资金存管的意见要求密集出台。据贝壳找房统计，除省与直辖市外，2019年全国范围出台针对二手房、新房资金管理政策的地级市超过50个；2020年，出台相关政策的城市已超20个。

随着政策的推动和行业的发展，一些品牌企业与第三方机构也在积极探索如何做好资金存管。据悉，链接了200多家新经纪品牌的贝壳找房，已经与光大银行、工商银行、中信银行等商业银行达成战略合作，推出了贝壳-银行资金存管，消费者可以在APP上完成资金存管签订，通过线上转账或线下刷POS机完成资金存管，更为高效便捷。

据贝壳找房方面介绍，截至2020年7月，该公司的银行资金存管业务，已经上线全国103个城市。

在业内看来，要保障交易资金安全，营造良好的房地产市场秩序，资金存管势在必行。伊凯表示，“未来，希望大家都能提升安全意识，习惯做资金监管，每一笔交易资金都能够被很好保护起来，交易更加顺畅安全。”