深圳楼市限购 褪去“投资品”标签还需解决供需失衡

仿佛一阵凉风吹向炎夏的深圳楼市，传闻中的调控新政终于落地。

7月15日，深圳市住建局、人民银行深圳支行、深圳银保监局等联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从限购、限贷、限售、税收等方面，制定了新的调控措施。

在最新的政策中，深圳首先升级了限购。率先在一线城市中执行落户三年才能买房的政策，这也是当前所有城市中限购最为严厉的。此外，将“豪宅”线提到了750万，向北京、上海看齐，这意味着，深圳一大部分房源的首付比例、交易税费将大大提高。

这两项措施直指深圳近些年“炒房”的漏洞：获取资格太容易，且首付比例明显低于北京、上海。

多位业内人士认为，新政的效果将立竿见影，当前市场中的投资投机需求会被立刻抑制。

但致使深圳房价上涨、炒房氛围浓郁的根本问题——住房供应，还没有彻底解决。官方数据显示，深圳市居住用地占建设用地仅为22.6%，但相比全国33%、国际40%以上的水平，仍有较大提升空间。

对深圳而言，房住不炒的基调和目标，只有在一定程度上去除住房附着的“投资品”标签，才能实现。

“炒房”遭围堵

本次新政中最大的改变，是落户3年且连续缴纳社保3年，才能获得购房资格。

这让深圳成为了一线城市中唯一一个落户也不能即刻买房的“异类”；此前，一些二线城市如长沙、西安等地也要求落户后缴纳一两年社保才能买房，但一线城市没有此类政策，此次深圳要求3年，这也意味着，深圳限购升级到了全国最严。

此外，夫妻离异的，任何一方自离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，也让通过离婚获得购房资格的人，被排除在外。

中原地产首席分析师张大伟指出，大部分炒房客都是借助深圳落户获得买房资格，本次新政将有力地打击炒房。

世联行董事长陈劲松进一步指出，住房的“本地人偏向”政策，全世界都如此。近二年新进人口增加，使深圳商品房压力巨大。“三年限制”是对全国携钱入户的买房者阻挡一下。

而自去年11月以来推动房价上涨的重要因素，“豪宅线”和“豪宅税”也大大提升。根据新规，购买二套非普通住房、750万以上房源的，首付比例不低于60%。

二手房交易计税参考价格也将更新，使其更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

深圳中原董事总经理郑叔伦表示，这次新政以抑制需求、打击炒房、增加交易成本从而达到市场降温、控制房价升幅的效果。

新政出台背后，是深圳楼市二季度以来的持续火爆。乐有家数据显示，上半年，深圳新房住宅共成交16727套，虽同比减少了5.4%，却多次出现“打新”；二手房更是创下2016年以来的最高纪录，成交44000套，同比增加41.2%。

中国房地产产业协会数据显示，6月深圳二手房成交价高达74929元/平方米，远超北上广。

事实上，近期深圳出台调控新政的传闻一直不断。7月4日，住建部副部长倪虹到深圳调研，并举行了座谈会。7月8日，深圳住建局10人一行曾去长沙考察交流，长沙在楼市调控、房价稳定方面颇有建树。长沙是无论落户与否，都要两年社保才能买房。从结果来看，深圳向长沙学习了这一点，深圳则升级到了三年。但长沙实行的限售4年、首套拿证之后4年、二套契税从重等措施，深圳此次并没有纳入。

对于新政的影响，张大伟分析，按照过去深圳市场的惯例，部分投资客很可能开始离场，市场在7-8月开始成交量快速萎缩，房价也将开始调整。未来半年政策严格执行的话，投资比例将暴跌，房价将开始一轮明显的下调，跌幅在5%以上。

还需“釜底抽薪”

多位接受记者采访的业内人士均指出，本次新政仍然是从需求侧入手，着重解决的是抑制不合理的需求。

但用综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁的话来说，这只是“扬汤止沸”，而从供给侧入手，深切改善供需失衡的问题，才是“釜底抽薪”。

宋丁指出，深圳楼市的根本性核心问题是土地供应严重不足，无法满足庞大的居住需求，有限的供应量成为投资投机力量实施炒作的题材，进而导致楼市虚火上升，房价高企。

深圳市域狭小，仅有1997.47平方千米，深圳居住用地的占比又偏低。据官方数据显示，深圳市居住用地占建设用地仅为22.6%，远低于全国33%、国际40%以上的水平；与此同时，深圳产业、工业用地长年保持30%以上的比例。

张大伟也认为，全国房地产调控效果最好的一线城市代表北京、二线城市代表长沙，都是供应变大叠加限制投资，才取得了长期稳定效果；深圳人口流入趋势不改，土地供应少的问题依然要得到解决，否则政策的长期效果有限。

近几年来，诸多业内人士为解决供应问题开出了很多“药方”。在7月初的住建部来深研讨会上，包括万科集团、华润置地、卓越集团等在内的开发商都提出，要加大住房用地的比例，推进“商改住”落地。

万科集团合伙人谭华杰还提出，要提升深圳的土地利用率。

为解决“地荒”问题，深圳政府今年开始发力。2020上半年，深圳共出让了13宗涉宅用地，出让面积49.45万平方米，同比增长约25.7%。今年深圳计划供应居住用地293.2公顷，较去年计划的150公顷增加了近一倍。

5月28日，深圳住建部披露，今年下半年，深圳计划入市住房和商务公寓项目近7万套。其中，住房50618套；商务公寓18732套。

深圳市人大常委会城建环资工委主任李廷忠说，深圳不能仅依靠增量土地开发的传统模式，还需要通过盘活存量土地进行二次开发，实现土地资源的节约集约利用。

深圳在全国率先进入“旧改”阶段。6月30日，备受关注的《深圳经济特区城市更新条例（草案）》（下称“《草案》”）出炉，拟强化政府引导、市场运作，破解城市更新搬迁难题。

截至目前，全国知名开发商、千亿房企绝大部分都在深圳拥有旧改项目。仅华润、恒大、佳兆业三家，目前正在推进的旧改面积就有数千万平米。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，如果还是寄望于在深圳这一亩三分地的辖区内“打转转”，调控和高房价困境始终无解。未来，深圳楼市“软着陆”，必须要跳出深圳，着眼于大深圳统筹合作示范区尽快落地。