昔日高价地今何在？有的亏本入市 有的仍未“解套”

2016年以来，至今保持高价地纪录的地块面临着两种命运：亏本入市，拖延等待。无论选择哪一种道路，这些高地价或许都将难逃亏本的结局。与此同时，拿高价地虽然使得房企一时间风光无两，但是日后，却有可能面临资金和经营等多方面的后遗症。

在国内疫情得到全面控制以来，年初冰冻的房地产市场逐渐回温，尤其是土地市场率先火热，杭州、上海、北京等城市上半年土地出让金已经突破千亿元，同时，沉寂许久的高价地块重出江湖，“高价地”再次成为市场关注的关键词。

以史为鉴，在土地市场重新火热的时候，我们盘点2016年以来全国各地典型高价地的来历和现状，也为目前非理性拿地的房企敲响警钟。

全国单价最贵地块亏本入市，229套住宅仅售出28套

2016年以来，至今保持高价地纪录的地块面临着两种命运：亏本入市，拖延等待。无论选择哪一种道路，这些高地价或许都将难逃亏本的结局。

根据易居研究院的数据，在全国著名的十宗高价地中，最惹人关注的要数2016年的全国单价最高地块。2016年8月17日，融信战胜17家房企，以110.1亿总价拿下上海静安区内环内的中兴社区地块，溢价率高达139%，楼面价为10.02万元/平方米。据业内估算，扣除保障、自持等的可售面积楼面价更是达到14万元/平方米以上，到目前为止仍是国内（不含港澳台）单价最高地块。

2016年，融信拿地不久后，万科以53.95亿元入股该项目，持股49%，成为操盘方，融信则转而退守幕后成为承担财务角色。该地块出让近4年后，直到2020年4月30日，该项目（案名“中兴路一号”）首批房源才取证入市，预售证平均单价12.98万元/平方米。可以说，时隔近4年，该项目的“面包”价格依然低于“面粉”价格。

不仅如此，尽管该项目请来世界著名建筑大师罗杰斯担纲设计，但是入市后市场并不买账。根据网上房地产最新数据，该项目开盘2个多月以来，截至7月15日，229套住宅共售出28套。

售价高于楼面价，同样亏本入市的项目还有融侨集团2016年以总价42.18亿元夺得厦门翔安区2016XP04地块，彼时楼面价38345元/平方米，溢价率140%，当时刷新了厦门土拍成交纪录，即使到现在也仍是厦门岛外单价最高的地块。该项目2019年3月开盘，目前在售均价为37500元/平方米，低于楼面价。

10宗地开盘不足一半，其中3宗已被转卖

事实上，万科除了接手了融信的全国最贵单价地块外，还接手了华夏幸福手中另一块高价地。

2017年10月，华夏幸福以13.86亿元总价拿下龙河开发区的廊安土2017-5地块，溢价率44%，楼面价约为9713元/平方米，至今仍是廊坊单价最高纪录。该项目后被万科接手，目前仍未开盘，周边的项目中，首开国风悦府在售毛坯均价11700元/平方米，仅比该地块楼面价高2000元/平方米。

而在被收购的高价地中，命运最为曲折的要数南京麒麟板块科技创新园中心地区的G09地块。2016年4月15日，北京京奥港集团以47.6亿元竞得该地块，楼面价22353元/平方米，溢价率高达163%，成为当时的区域新高。2017年9月11日,该楼盘开出首批房源时的均价仅为25884元/平方米,仅比楼面价高出3500元/平方米。更“惨”的是，即便是亏本价，也并没有带来预想的销售额。由于销售不佳、借款到期、亏欠工程款等原因，该项目2017年底陷入停工状态，后被蓝光地产收购。

此外，2016年以来的10宗典型高价地中，有5宗地尚未入市。其中，格力唐家湾地块和阳光城福州五一新城地块，拿地时间均已超过4年仍未开盘，楼面价仍然高于周边新房售价。

回顾来看，2016年8月，格力地产以总价12.48亿元拿下唐家湾科技创新海岸片区2016-12地块，楼面价29120元/平方米，溢价率高达546%，该地块目前仍然是珠海最贵的单价地；同样是2016年8月，阳光城以15.5亿元购得福州市中心五一新城地块，平均楼面价21685元/平方米，溢价率106.39%，据当时业内估算，扣除配建部分该项目可售楼面价高达4.5万元/平方米。

房企拿高价地遭“反噬”，或陷入经营危机

拿高价地使得房企一时间风光无两，但是日后，却面临着资金和经营等多方面的后遗症，甚至部分中小企业因为不惜成本地非理性拿地，而陷入了资金链断裂的边缘。

易居研究院指出，总结拿高价地的企业特征，大致可分为三类。第一类为激进型民企，代表有融信、泰禾、阳光城、融侨等；第二类为大型国企下属的房地产开发公司，房地产开发非这类大型集团的核心业务，部分企业市场研判能力偏弱，往往在高价时点拿地，如葛洲坝、格力等；第三类为多元化发展的中小房企，如北大资源，京奥港等。这三类企业中，第三类企业由于市场规模较小，拿错高价地所付出的代价最大。

以北大资源为例，作为北京大学校办企业，主业为产业园区开发及运营、产城融合项目开发的企业，北大资源在2016年销售额一度达到191.3亿元，进入房企百强名单，2016年以来，在东莞、成都、南京、杭州等地高溢价拿地，加上主营业务产业地产前期投资大，整体开发周期长，现金回笼较慢，北大资源近年来深陷高负债困境。目前，北大资源的母公司方正集团陷入破产重整状态。今年1月，北大资源旗下两家公司遭五矿国际申请冻结资产。

“总结高价地被套的教训，房企拿地时需要充分敬畏政府的调控政策，且不要过分高估板块潜力和未来房价。”易居研究院研究员沈昕表示，从几宗调控升级后拍出的高价地来看，被“套住”的风险较大，因此拿地时需充分重视调控政策。目前来看，中央已将“房住不炒”作为基本国策，并没有因为疫情的发生而放松房地产调控。特别是近日，杭州、东莞、宁波、深圳等热点城市先后收紧调控政策，其他热点城市有可能也会跟进，房企要充分重视，拿地还需客观理性，谨慎为重。