今年前4个月房地产企业债券融资5010亿元

新冠肺炎疫情袭来之际，不少房企都做了一项过去处在长期牛市时基本不做的事，就是盘点现金流压力测试，事关生死。

《证券日报》记者今年线上参与了多家房企2019年业绩沟通会，总结来看，其被问到最多的问题之一是，在手现金是否能充分覆盖一年内到期的短期债务，接下来有何融资计划？

根据贝壳研究院向《证券日报》记者提供的统计数据显示，房企融资意愿强烈。2020年前4个月，房企境内外债券融资累计约5010亿元，融资规模较去年同期下降10%；为2019年全年的41%。

“从2019年开始，基本上能用的融资工具都用了。”某房企融资负责人向《证券日报》记者表示，今年开年的时候，公司进行了一笔规模较大的美元债融资，但随着疫情蔓延，4月份美元债发行几乎停滞了，目前公司正在积极筹划境内融资，总体来看，机会很大，且融资成本可能会下行。

海外债融资通道重启

“受到海外疫情严重影响，4月份海外融资几乎沉寂，5月下旬以来，部分房企开始试水发行美元债，发行规模不高，利率也在合理水平。”诸葛找房数据研究中心王小嫱在接受《证券日报》记者采访时表示，随着时间的推移，海外债作为房企融资的主要方式之一，仍然受到房企的青睐。

5月20日，碧桂园控股有限公司发布公告称，发行5.44亿美元于2025年到期的优先票据，票面利率5.40%。同日，力高地产集团有限公司宣布，5月19日公司连同附属公司担保人与瑞信及法国巴黎银行就票据发行订立购买协议，据此发行2023年到期的1.5亿美元13.0%优先票据。

贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，近期美元债融资通道重启，主要有三方面原因：一方面是由于国际经济秩序在有序恢复，海外金融市场逐渐重启；其次，我国金融开放提速，正在加快融入国际金融体系；第三，在4月份销售业绩中，多数房企增速回正，房地产行业恢复超预期，提振了市场与投资人信心。

“接下来，房企的融资动作将会增加。”潘浩进一步对本报记者表示，一方面是已有发债需求的房企会逐步落实原有发债计划；另一方面，今年我国金融环境的适度边际宽松，给原本不急于发债的房企提供了有利的发债条件，这类房企大概率会根据今年的形势重新制定自己的融资计划。

王小嫱也表示，随着各方面恢复正常，房企的融资动作会继续增加，在国内货币流动性宽松下，短期融资成本会走低。

借新还旧应对偿债高峰期

“下半年面临偿债高峰的房企急于融资还债。”王小嫱向《证券日报》记者表示，品牌房企由于规模较大，负债率也相对较高，需要流动资金的支持，融资的动作也会较为频繁。

据《证券日报》记者观察，急于融资的房企筹集的资金主要有三种用途，第一是偿还到期债务；第二储备“粮食”等待机会拿地投资；第三，补充一般运营资金。其中，借新债偿还旧债是最主要目的。因为，今年下半年是房企的偿债高峰期。

“近三年均处于偿债高峰阶段，有两类房企更加急于融资。”潘浩向《证券日报》记者表示，第一种是现金短债比小于“1”的房企，其流动现金无法覆盖一年内到期债务，需要通过发债来借新还旧；第二种是可售货值结构中存在无效土地储备的房企，一季度受疫情的影响，房企在上半年可售货值中存在高比重的旅居型房产、车位等短期滞销产品，有一定比例将转化为无效土储，年内难以变现。

事实上，现金短债比小于1的房企当前对资金需求更为迫切。

据亿翰智库统计数据显示，从现金短债比分布来看，50家典型房企现金短债比多分布在1倍-2倍之间，合计26家，占比达到52%；现金短债比小于1的房企有12家，占比24%；现金短债比位于2倍-3倍之间的房企有9家，占比18%；现金短债比超过3倍有3家，占比6%。

对此，亿翰智库表示，整体来看，多数房企短期偿债压力较小，但房企货币资金储备中有一部分受限制资金是无法动用的，如果受限制资金规模过高的话，将会对房企的短期偿债能力造成压力。