2020-05-24 12:35:57 来源: 网易房产天津
举报
4月初，华宇完成了10亿元、5年期公司债的发行，票面利率为7%。
在今年头部房企发债利率普遍下降的大背景下，华宇的这次发债利率依然可圈可点，和一些TOP30房企相当。中南建设今年3月初发行的9亿元5年期公司债票面利率为7.4%，阳光城4月下旬发行的8亿元5年期债券票面利率为7.3%。债券的利率高低说明了资本市场对于企业综合实力的认可程度，过去4年，华宇一直都能享受到较低的利率水平。2018年12月还成功发行了3000万美元的3年期美元债，利率仅4%，创下2018年全年非金融类民企境外美元债的最低发行利率记录。2019年华宇提出了3年实现千亿销售的目标，根据亿翰智库的销售业绩榜，华宇2019年已经超额完成了第一年500亿的销售目标。本期我们从企业发展过程中的投资布局、对外合作、风险把控这三个角度，来解读这家已经基本实现全国化布局的房企在资本市场受到认可的原因。
数据来源：华宇集团公开发行公司债券募集说明书
一、投资布局上，全国化扩张中挑选重点二线城市，根据不同区域情况适度向重点城市周边拓展
这点需要从华宇的发展历程说起，这家1995年起步于重庆高新区的房企的发展过程有两个重要的时间节点。2006年走出重庆，进入成都是第一个重要的时间节点，开始了华宇成渝两地发展的格局。华宇在成都的首秀是成功的，2009年首个项目「华宇·锦城名都」开盘两天成交超过200套，销售金额1.2亿元。「华宇·阳光水岸」「华宇·阳光四季」也在当年开盘，3个项目同年开盘且畅销使得华宇的销售套数当年就冲到了成都市第5，销售额成都第7。随后的几年又开发了华宇·蓉国府、华宇楠苑、华宇广场等项目，在成都市场树立了品牌形象和知名度。2016年之后在成都的拿地动作明显减少，在四川的重心转向了成都周边城市，包括2018年3月与东原合作拿下绵阳的「朗阅」地块，6月进入眉山拿下了现在的「锦绣府」地块。2017年正式走出西南，大举布局全国是第二个重要的时间点。其实在2013年集团就已经有过尝试，当年华宇进入无锡和苏州作为全国化的试点，不过此后的几年并没有更进一步的扩张。到了2017年全国扩张的步伐全面加快，包括6月底在24小时之内拿下苏州、宁波和重庆3城8宗地。当年华宇先后进入了合肥、沈阳、长沙、武汉、宁波、余姚、太仓、常州、徐州9座城市，补充土储建面约300万方。2018年和2019年继续拓展城市，进入了杭州、郑州、许昌、西安、南京等城市，到今年4月底拿下鹿城区的地块首进温州。华宇已经布局了全国23个城市，分布如下图：
数据来源：华宇集团公开发行公司债券募集说明书，公开资料从华宇扩张的路径来看，呈现出来的明显特点是布局重点二线城市，根据区域适度向周边扩张。比如在四川的布局是成都、绵阳、眉山这三座城市，河南目前的布局是郑州、许昌两座城市，长三角由于整体经济实力强劲，公司在长三角地区进行了广泛布局。而在辽宁、陕西、湖北目前是只进入省会城市。从土储结构来看，大本营重庆占比约35%，其他的土储分布比较均匀，集中在高能级的城市，这些城市有着持续可支撑的购买力。疫情得到控制之后，长三角地区的城市和中西部地区的省会城市市场恢复速度明显更快，从目前的城市布局来看，华宇是受益者。
数据来源：华宇集团2020年公开发行公司债券（第一期）募集说明书二、对外合作上，非上市公司背景使得与TOP30房企合作便利，通过畅销项目树立品牌形象华宇全国化布局的重要方式之一就是广泛的对外合作，与TOP30的房企合作十分广泛，非上市公司的背景以及建筑公司起家的基因都让华宇在对外合作上更加顺利。与旭辉集团的合作是一个里程碑，2017年3月两家房企签署了重庆、成都、合肥、宁波、沈阳、长沙和无锡7城11个项目的战略合作协议，通过这些项目的合作开发，对于华宇快速熟悉当地市场，提高市场知名度具有显著促进作用。除了与旭辉的合作，华宇还与多个TOP30房企联合进行项目的开发，比如2018年通过与金地、保利、万科联合开发翡翠天际项目进入了南京市场，在2019年又与金茂、新希望联合开发南京紫樾府项目进一步在南京扩张，通过与雅居乐联合打造锦绣大家项目首进天津，苏州的天阅湖滨雅苑是与首创、招商蛇口联合打造。其中不乏畅销的项目，比如首进南京的「翡翠天际」2019年1月开盘，420套精装房源开盘当日去化超过9成，为华宇在南京的扩张打下良好基础。南京的第二个项目，与新希望、金茂合作的「紫樾府」今年3月底开盘，246套房首开去化8成。还有今年4月底开盘的苏州「天阅滨湖雅苑」，224套房开盘当天销售9个亿。在这些重点城市的合作以及畅销项目打造，对华宇来说收获的是品牌知名度的迅速提高，为后续在这些城市的深耕打下好的基础。三、风险把控上，集团财务风险把控强，财务结构一直处在健康水平相较于上市公司，非上市公司并没有多渠道的融资途径，在这种情况下实现规模的扩张难度会更大。我们从华宇近几年的资产结构可以发现在规模的扩张中，华宇对于财务风险的管控能力极强，公司的资产负债率一直维持在70%以下的水平，而2019年TOP50房企的平均资产负债率约80%。截止2019年末集团货币资金63亿元，与TOP50的东原集团相当。
其实对比龙湖和金科这两家后起之秀，华宇直到2019年才提出冲击千亿目标，时间上稍显滞后。但是从上文提到的公司城市扩张特点以及财务风险把控上来看，这也和公司一直以来注重风险的策略一脉相承。包括相较于龙湖、金科、东原这几个同样重庆起家的百强房企，华宇是目前唯一既没有上市也没有搬迁总部的。但是从千亿企业的发展路径来看，规模的扩张和财务的稳健在冲规模的关键阶段会发生冲突，对于华宇来说同样如此，所以如何平衡规模和风险是一道必做的解答题。从2020年华宇集团的债券募集说明书中也可以发现，目前公司的土储建面和在售项目的剩余可售面积合计约700万平方米，不能够有效支撑公司的持续扩张，如何有效补充土储，实现可持续的发展也是管理层现阶段需要重点考虑的问题。
本文来源：网易房产天津
责任编辑：
宋敬言_tj01
