房企2019年报观察：降负债率、保现金流已成共识

近期，上市房企陆续公布2019年财报及2020年销售目标。“降低负债率”成为2019年房企年报关键词，在销售额、营业收入、利润率、毛利率等指标一路飘红的同时，作为衡量房企发展是否健康的经营现金流指标也成为关注的焦点。

降负债渐成发展战略

在经历了前期的高速发展之后，越来越多的房企把“稳”作为发展基调。其中，降低负债率逐渐成为龙头房企的发展战略。

“2022年总负债要降到4000亿以下。” 恒大集团董事局主席许家印在2019年业绩会上宣布，恒大将全面实施“高增长、控规模、降负债”的经营发展战略。

年报显示，恒大全年营业额4775.6亿元，实现合约销售额6011亿元；毛利率为27.8%，净利润率为7.0%；资产负债率77.9%，净负债率159.3%，现金余额2287.7亿元。尽管恒大上市11年来业绩实现跨越式增长，然而公司负债仍处于行业偏高水平。此次的发展战略可以看作是恒大战略转型的进一步深化。

“公司的负债率长期持续地下降，未来2—3年，融创负债率往下走的方向是不会改变的。”融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示。年报显示，2019年，融创基于在收并购、文旅建设及开发物业上的加码发展，融资力度提升，期末净负债率达172.26%，但相较于年中已下降了33.6个百分点。随着后期投入优质资产带来的价值释放，以及运营管理的加强，长期来看净负债率将继续下降。

除此之外，富力地产、新城控股等房企也纷纷把“降负债”作为目标。来自中达证券研究的报告称，已发布2019年年报的房企中，净负债率有所下降。2019年，上市房企平均净负债率为75.5%，较2018年的78.5%下降3.1个百分点;各公司净负债率表现出现一定分化，部分房企如佳兆业集团、融信中国及新城控股等2019年净负债率下降较快。

保现金流 提升抵御风险能力

除降低负债率之外，确保充足的现金流、保持债务结构稳健也已成为房企共识。

“2019年的净现金流入非常好，连续11年实现经营性现金流为正，足够覆盖短期债务。” 万科总裁及首席执行官祝九胜说。年报显示，万科全年实现经营性现金净流入456.9亿元；截至报告期末，本集团持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和938.9亿元。

而碧桂园年报称，企业现金余额创新高。年报显示，截至2019年12月31日，碧桂园可动用现金余额约2683.5亿元，达到公司有史以来最高水平?此外,碧桂园另有3167.9亿元的银行授信额度未使用,现金流十分充裕?净经营性现金流为正，说明企业当期通过经营本身便可实现现金良性循环，不需要依赖外部融资来支撑现金流，在资金密集型的房地产行业实属难得。

“现金流是‘天晴’的时候就要着急，我们在去年下半年就开始注重现金流。等到今年1月份我们就完成了基本融资，往后融不融资已经无所谓了。”吴亚军在发布会上表示，龙湖在今年1月已完成了全年的基本融资。年报显示，龙湖集团全年合同销售额为2425亿元，同比增长20.9%，净负债率为51.0%，在手现金609.5亿元。

平均融资成本保持稳定

融资是缓解房企现金流压力重要手段。在年报发布会上，不少房企的管理层表示，今年将重点调整融资结构，降低融资成本，且谨慎拿地。

祝九胜表示，万科仍将秉持稳健经营的一贯策略，保持良好的信用评级，合理控制好负债率和融资成本，加强与合作金融机构的沟通。同时，基于整体市场环境和经营情况合理安排融资节奏，灵活运用多元化的融资渠道，不会设定固定的融资目标。

在融资方面，2019年龙湖保持了平均借贷成本4.54%的低位，平均贷款年限6.04年，净负债率51.0%，在手现金609.5亿元，现金短债比(在手现金除以一年内到期债务)4.38，一系列指标均维持行业内的较高水准。

旭辉控股CFO杨欣表示，今年开年以来，旭辉相继以较低利率完成数笔融资，预计年内平均融资成本有望进一步走低。他同时表示，旭辉也将继续严控债务规模与资金成本，同时不断优化债务结构。

中达证券研究的报告显示，融资成本方面，上市房企平均融资成本保持稳定，2019年为6.2%，较2018年小幅上升0.1个百分点。整体而言，多数房企2019年去杠杆成效显著，融资成本变动幅度较小。

平安证券发布的地产行业研报称，受益流动性宽松，各家房企融资成本均出现下降，大多数房企预计后续仍将延续下行，融创、佳兆业等房企明确将通过调整融资结构、拓展融资渠道等方式，进一步降低融资成本。

另据同策研究院报告显示，2020年3月，其监测的40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计691.56亿元，环比上涨44.71%，继2月融资总额跳水后有所回升。融资成本方面，在已披露的数据中，融资成本最低的是招商蛇口成功发行的第三期超短期融资券，融资成本为2.56%；融资成本最高的为华夏幸福2020年非公开发行的第一期可交换公司债券，发行规模24亿元，利率为7.7%。整体来看，在已披露的数据中，优质房企的融资成本有所下降。