降息潮席卷全球，房企海外融资迎来“风口”？

美联储再出王炸。

继3月3日紧急降息后，北京时间今日（3月16日）早间，美联储紧急宣布降息100个基点至0~0.25%的水平，并启动一项规模达7000亿美元的量化宽松计划，创下了美联储史上最大的单次降息幅度。

“全球降息潮”正在席卷资本市场。本月以来，已有多个国家跟随美联储的脚步宣布降息。从3月3日美联储紧急降息50bp以来，已经有加拿大、新西兰等十几个国家央行开始行动，降息、资产购买同步进行。

当前由于全球股票市场也出现大幅调整，避险情绪快速升温，美国国债收益率持续下行，美元债券成为全球资金追逐的焦点。受此影响，中资美元债也因为收益率高、有配置价值而站上“C位”。

那么，在这一轮全球降息潮之下，作为境外发债绝对主力的房地产企业，是否会迎来新的融资“风口”？

多家房企美元债获超额认购

实事上，近期房企美元债也受到了投资机构的热捧，多数都获得了超额认购。

例如，阳光城发行的3亿美元、3.75年期、利率为8.25%的美元债获得了13倍的超额认购；当代置业发行的2亿美元、2年期、利率为11.8%的美元债获得了14倍超额认购；正荣地产发行的2亿美元、1年期、利率为5.6%的美元债获得了15倍的超额认购。

2020年1~2月债券融资票面利率（海外）  数据来源：Wind，贝壳研究院整理

一位从事债券承销的人士告诉《每日经济新闻》记者：“近期（债券）确实火爆。利率下行，债市利率很高，认购的人就很多。”

天风证券固定收益首席分析师孙彬彬在最新发布的一份研报中指出，尽管美国债收益率持续走低，但中资美元债近两年的融资成本持续走高，2020年初至3月14日，余额加权的平均发行利率为5.9%，相比2019年全年的5.82%略有提高。

而房企美元债的收益率相比之下还有更高的空间。孙彬彬团队续称，2019年至今，房企美元债加权平均期限相比2018年持续改善；2020年初以来的房企美元债加权平均期限为4.15年，期限整体比较长，但随之也带来了融资成本的持续提高，2020年以来的加权平均融资成本达到8.6%。

与债券认购火爆并行的，是房企的发债成本当前有走低的趋势。

如阳光城最新发行的3亿美元无抵押票据，发行利率8.25%；而今年1月上旬发行的3亿美元3.25年期高级无抵押债券，利率为9.25%，春节前后同一发行主体的融资成本就下降了100个基点；又如中国奥园上个月发行规模1.88亿美元、363天期的高级票据，利率为4.8%，也比去年7%的融资成本显著下降。

信用评级决定房企融资成本

不仅境外发债受到热捧，房企近期境内发债也有所松动。平安证券今日发布的报告显示，上周房企境内发债242.2亿元、境外发债10.7亿美元，较前一周分别增加64.9亿元、减少27.3亿美元。境内外发行利率处于1.8%~12.75%区间，可比发行利率均较前次下行，流动性宽松背景下，行业融资成本有望延续改善。

“流动性宽松”，这是资本市场当下的预期。一位不愿具名的宏观分析师向《每日经济新闻》记者分析称，“美联储这一次降息，会引领世界上大规模的货币政策宽松。尽管中国目前会有一个独立的趋势，但整体来看也会有所调整，只是快慢的问题。”

2015~2020年2月房企债券融资结构 数据来源：Wind，贝壳研究院整理

正因此，事实上房企融资更多还是在境内寻求机会。“（房企）核心的融资渠道还是在境内，境外是个补充。”上述债券承销人士告诉《每日经济新闻》记者。

据“王龙全球频道”预计，2020年境内外总体融资平稳，境外融资偏收紧，境内边际放松，总体保持平稳。2019年，中资美元债发行量为2271亿美元，2019年发改委对于地产和城投的融资出台相关政策限制。根据市场分布，预计2020年中资美元债全年将发行1955亿美元，同比下滑14%。

上述宏观分析师续称，“做好准备，提前布局，低成本的资金是可期的。”不过他同时提醒，债券的利率水平并不是简单考虑宏观因素，还需要看企业评级和监管机构对美元债的融资政策。

“债券的投资逻辑和股票的投资逻辑不同，国际评级机构就是基于债券的逻辑来评级。我们看到，国内评级比较好的，规模成长都慢一些，评级又好、成长又快的略少。而信用评级高的，成本可以很低。” 明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员艾振强指出。