房企面临偿债压力 扎堆发债借新还旧

经历一年紧缩的融资环境，房地产行业终于迎来海外发债的窗口期。

1月10日，又有两家内房股宣布发行美元债——旭辉控股集团和建业地产分别发行1.67亿美元及2亿美元的优先票据，发债年利率为6%和7.25%。

今年房企海外融来势汹汹

据《证券日报》记者不完全统计，1月7日至1月10日，在4天的时间内，共有15家在港股上市的内地房企发布美元融资计划，总规模高达61.92亿美元，其中不乏碧桂园、融创中国和佳兆业集团等大型房企。照此计算，2020年前10天，房企发布的海外融资规模就超过了2019年、2018年全年海外融资额的8%和12%，可谓来势汹汹。

据Bloomberg统计，按照BICS行业分类，2020年中国房地产企业海外债到期规模达到294.65亿美元，约合2063亿元人民币。

中原地产首席分析师张大伟向记者表示，整体看，房地产行业资金仍然紧张，受海外负利率环境影响，近期美元融资成本明显降低。为了应对未来的市场变化，房企抓紧窗口期，在年初加快储备资金。他预计，继2019年房企美元债刷新纪录后，2020年美元融资将继续在高位运行。

发债利率分化仍是大趋势

值得注意的是，从近日房企发布的融资公告看，去年利率高企的发债环境有所缓和。近期房企发布美元债的平均利率为6.52%，共计12家房企发债利率低于8%，对比2019年，地产公司发行美元债的平均息票率为8.28%，最高发债年利率更高达15.5%。

“融资成本降低和海外降息大通道开启等因素有关，国内市场看，降准等也会对融资成本产生一定影响。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，房企扎堆1月份窗口期发行海外债，可以看出审批加速，说明海外融资的管控有所减轻，后续在港上市的房企融资空间将增大。

虽然平均发债利率降低，但发债利率分化仍是大趋势。龙湖地产以3.375%和3.85%的超低年利率分别发行2.5亿美元及4亿美元的优先票据，延续一贯的低成本融资。目前，龙湖地产是中国唯一获得三家国际信用评级机构投资级评级的民营房企，而融资成本与信用评级挂钩。与之相对的是，佳兆业集团和金轮天地控股发债成本略高，年利率分别为10.5%和12.95%。

张大伟向记者表示，对于经营稳健的企业来说，融资成本有望继续降低，但对于杠杆率比较高的企业来说，最近融资压力有所增加。

事实上，因额度受限，美元债并不是房企主要的资金来源。但在2019年，境内各项融资渠道收紧，使得美元债成为部分房企重要的资金补充，中原地产研究中心统计数据显示，2018年去年，房企海外融资只有496亿美元，在2019年全年却高达752亿美元，同比上涨52%。

克而瑞披露的数据显示，2019年TOP11-30梯队房企的境内发债规模同比大幅下降46%，占年发债总量比例从2018年的40%下滑至29%；境外债规模则同比上升了80%，占比从2018年的25%上升至32%。这一梯队的房企，呈现出高杠杆属性，发债利率偏高。

  2020年进入“借新还旧”阶段

发行美元债暂缓了房企的资金压力，但还钱的日子正在逼近。

久经财经数据显示，2019年去年，共有92家地产公司发行了228只美元债，其中，将有17只美元债将于2020年到期，规模合计47.5亿美元，占比超过6%。从月度分布上来看，2019年3月份和2019年11月份略高，其中2019年3月到期规模超过40亿美元，约合人民币280亿元，不少房企将面临偿债压力。

作为发债大户，中国恒大海外债务2020年到期规模最高，预计需偿还金额高达33.7亿美元，泛海控股次之，2020年到期债务约12.8亿美元。此外，绿地中国、中国奥园等房企2020年海外债待偿金额也不低于10亿美元。

2019年7月9号，发改委办公厅发布778号文，房企海外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，理论上房企海外债融资进入“借新还旧”的阶段。这或许是2020年的钟声刚刚敲响，房企就扎堆发债的重要推力之一。