房企2020：4300亿偿债高峰崛起

债务违约的房企又多了一家。

近日，上海清算所公告称，截至12月24日，尚未收到安徽省外经建设（集团）有限公司2018年度第三期中期票据的付息资金。对此，安徽省外经建设（集团）有限公司方面公告称，事出公司流动性紧张，正在积极筹措偿债资金。

据时代周报记者不完全统计，2019年以来，已经有15只房地产行业债券出现违约。发行主体均为中小型房企，包括颐和地产、国购投资、华业资本等。

当中，第一家宣布债务违约的上市房企—新昌集团（00404.HK），于2019年12月31日9时，在香港资本市场被摘牌。

始于2015年的房企发债窗口期，受益于当时发行主体扩容和审批机制的改革，房地产公司债规模曾一度迎来井喷，其中大部分公司债年限是“3+2”或“2+2”。

偿债高峰期已经到来。

按照华泰证券的统计，2019年房地产境内债到期量为4240亿元，月均到期量为357亿元，同比大幅提升100%。2020‒2022年，房地产境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。2020年下半年开始进入偿债高峰期，连续6个季度到期量超过1200亿元。

同样，房企海外债到期规模也在走高。Wind数据显示，2019年至2021年，分别为237.57亿美元、297.86亿美元和316.38亿美元。

12月30日，在国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来，“对于当下的房地产企业来说，不做好应对，一定会出现流动性的困难”。

债务滚雪球

事实上，房企的有息负债已经进入高位，有息负债被认为是衡量房企真实负债水平的重要指标。

国内调研机构根据上市房企2019年半年报数据汇总统计发现，80家上市房企的有息负债总规模为6.61万亿元，较2018年年末上涨10.45%。

当中，有息负债超过千亿元房企已经达到20家。

截至2019年11月克而瑞全口径销售超过千亿元的27家房企中，15家有息负债超过千亿元。恒大、碧桂园和融创中国分别以8131.7亿元、3317.6亿元和3083亿元的有息负债位居前三。

据不完全统计，剔除提前兑付和回售因素，目前有14家房企2020年的到期债务规模超过100亿元。

其中，万科为最高达600多亿元，恒大、万达和碧桂园次之，分别为近500亿元、约400亿元和约300亿元。前20强房企中，还包括了绿地、绿城、龙湖、新城、融创和世茂6家房企。此外，像雅居乐、泛海、龙光和新湖中宝4家房企2020年的到期债务也破百亿元。

高负债被业内认为是双刃剑式的存在。

在时代周报记者采访中，多位房企业内人士对时代周报记者表示，未来继续通过以往一样的高债务杠杆来撬动规模发展，已不可持续。

“房企必须要转向积极利用经营杠杆，通过自身运营能力和品牌溢价能力带来竞争力。”近日，某前十强房企区域总裁对时代周报记者表示。

光大证券近期发布的一份研究报告也在发出提醒，地产企业已过规模为王的时代，迈入现金流为王、加速销售回款的时代。

融资端压力

对房企融资凛冬已至的感受，已经不止一次在业内发酵。

2019年8月底的业绩发布会上，融创中国董事长孙宏斌给出了“史无前例”一词来形容当下的融资环境。

12月中旬，滨江集团董事长戚金兴向时代周报记者表示：“对于房企来说今年未必是最难的日子，如果不转换思路，未来可能会更加难过。”

在他们的理解里，房企融资已经趋严且更加规范。企业债券融资、银行融资，以及相对来说成本更高的房企非标融资渠道，正在缩紧。

以非标融资中的信托为例，截至2019年三季度末，全国68家信托公司投向房地产的信托资金余额2.78万亿元，较二季度减少1480.67亿元，环比下降5.05%。房地产信托4年来首现增速负增长。

监管对融资端的严控动作在5月开始已经有征兆。

当月，银保监下发的《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号）已经对信托、对房企的前端融资以及银行业对于房地产行业宏观政策的执行作出规定。

天风证券12月发布的报告看来，从央行的一系列表态来看，简单放松房企的融资显然面临较多的约束。原因一是《中国金融稳定报告(2019)》指出我国的中国住户部门债务负担已经由2018年低于国际平均水平上升为与国际平均水平相当，且部分地区住户部门和一些低收入家庭债务风险较为突出；另一方面，房地产市场风险可能在某些区域显现，并可能传导至金融机构。

“所以未来政策走向预计仅仅是微调。”报告称。

“想要通过赴港进行补血的小房企也需要改变认知。”12月30日，某前二十强房企总裁对时代周报记者表示，招股阶段认购不足、开盘遇冷甚至是破发以及市值低估，正成为这些借助香港资本市场求生中小房企的现状。

数据应证，对比2018年7家内地赴港上市房企总计98.3亿元人民币的募资总额，2019年的6家募资总额为86.9亿元。

在黄立冲看来，即便2020年政策货币端有所放松，也更利好于大型房企，由于外部大环境并未明显改善，投资者未必会对内地中小房企新股和债券的认购意欲明显加强。

借新还旧

作为资金密集型行业，房地产目前依旧离不开融资“输血”。销售端回流现金的同时，借道海外美元债融资，正重新成为房企在国内融资不畅环境下的选择。

迹象在2019年四季度开始显现，时代周报记者不完全统计，11月已经有19家内地房企先后发布美元债，总额约50亿美元。单月创2019年新高，其中，万科、旭辉、正荣、佳兆业更是接连发行2只境外债。

12月，包括力高集团、佳源国际控股等在内的10家中小型房企也加入发行美元债的队伍。

利率处在高位，往往是不少中小房企发行美元债的共性。例如，毅德国际发行的美元优先无抵押票据，年利率最低14%；佳源国际合共额外发行6750万美元票据，利率为13.75%；华南城拟发行1.5亿美元2020年到期优先票据，利率11.5%。

“如果能够通过发行美元债融到钱，公司肯定还会继续，不管成本是不是高。房企也只能通过借新还旧来滚动境外融资。我们也会在销售端发力，争取更多的现金回流。”2019年12月30日，上述发债房企中的某公司融资部负责人罗敏（化名）回应时代周报记者，按照7月发改委发布的778号文规定，境外美元债所筹的资金只能用于置换未来一年内到期的中长期债务。

在罗敏看来，较低的融资成本是大中型房企或者央企房企的天然优势，资源也在向这些房企倾斜。以华润为例，其12月发行的一笔10.5亿美元的永续债，利率仅3.75%。

“美元债融资并不是房企重要的融资渠道，销售回款、银行信贷才是更主流的方式。”12月30日，另一前十强房企融资部总经理对时代周报记者表示，“对于比较依赖美元债融资的房企需要谨慎汇率波动带来的影响。”

国际评级机构惠誉在报告中称，开发商当务之急是维持现金流和去杠杆，而大型开发商和小型开发商之间的增长策略可能会有所不同。究其原因，融资成本和融资难度是关键。