龙湖掌门吴亚军

龙湖地产上市渐行渐近。昨日，龙湖地产正式在香港路演。一位参加了龙湖投资午餐会的基金经理透露，龙湖地产定价在6.01港元至7.1港元之间，这次最多可融资82亿港元，折合人民币约72亿元，按照20%的配售股份折算，龙湖市值有望达到360亿元人民币。一位参与龙湖承销的投行人士向记者透露，目前仅花旗银行一家承销商收集的投资者认购意向额度就超过10亿美金。在此前，淡马锡、新鸿基的郭氏家族，新华都的陈发树以及中国平安等多家机构作为龙湖的基石投资人（带有禁售期，却能优先购买股权的投资者），拟认购3亿美金。

招股定价

2成股权有望融资71亿港币

龙湖地产已于昨日正式展开路演，并于当日的投资人午餐会上首次向基金经理们公布了定价区间。目前龙湖在北京、上海、重庆、成都、西安等8个城市，拥有近1900万平米的土地储备。其中13%以上位于北京、上海核心区域，土地储备质量较高。

参加午餐会的一位基金经理向记者透露，龙湖地产定价在6.01港元至7.1港元之间。以配售10亿股计，融资额度约为60亿港元至71亿港元。若全额行使15%的超额配售权，总发行股数将达到约11.5亿股，其融资额度将约达69亿港元至82亿港元。而此次龙湖地产将公开配售股份数量是20%。按此计算，龙湖的市值在300亿至410亿元港币之间，根据昨日汇率折算成人民币约为264至360亿元人民币。

该基金经理表示，这一定价下限可能略高于此前龙湖地产制定的计划。这与龙湖地产在预路演期间，提前锁定了超额的认购资金有关。

一位参与龙湖承销的投行人士向记者透露，目前仅花旗银行一家承销商收集的投资者认购意向额度就超过10亿美金。“这基本与此次龙湖上市拟定的融资额度相当。”这位投行人士表示。这还不包括龙湖地产此前锁定的3亿美元的基石投资人资金。另外两家承销商摩根士丹利与瑞银还未完成对投资人的推介工作。不过，上述投行人士表示，照目前情况，投资人相当踊跃。一半以上的投资人愿意以最高定价来认购龙湖地产股份。这意味着龙湖地产在正式招股前，就已经基本锁定了超额认购。

因招股形势较佳，此次龙湖地产将公开配售股份数量由去年的25%下调至20%。分析人士称其属招股形势较好情形下的惜售行为。不过，龙湖地产融资上限亦较去年略作下调。

一位香港基金经理认为，“龙湖减少5%的股份配售额度，一般会令融资额度上限较去年略显减少。但这与一些公司在路演中，不得不下调定价，造成融资额度较计划中大幅缩水不同。若按原本配售额度，龙湖地产的融资规模其实略高于去年。”

投资股东

新鸿基陈发树要当股东

“刚刚捐款83亿元的福建首富陈发树也将成为龙湖的股东。”上述基金经理表示，龙湖地产充裕的现金和较高的土地储备质量能够支持其比较稳定的持续增长。稳定持续增长性而非爆发式增长是目前资本市场更看重的素质。目前，龙湖地产锁定的基石投资人和锚锭投资人（即不出现在招股书中的投资者）包括中投公司、香港富豪新鸿基郭氏、中国平安、香港置地等近20家国内外大型投资机构，甚至包括刚刚因捐献83亿元股票的富豪陈发树。

该基金经理透露，如果以招股区间上限定价，龙湖地产有望成为香港今年来首个招股价突破7元的内地地产股。而据多家保荐人预测，龙湖地产今年市盈率为20倍左右，2010年预计为11~21.6倍。

保荐人瑞银预测，龙湖2010年度市盈率将介乎11~15.8倍，估值较资产净值折让介乎26~48%之间。另一保荐人花旗估计，龙湖2009年度市值介乎400亿~490亿元人民币，换算成今年预测市盈率约为25.9~31.8倍，2010年度市盈率介乎17.6~21.6倍。据了解，目前内地A股市场，房地产公司的市盈率一般在30倍以上。

公司财报

上半年进账同比增长160%

龙湖地产在11月2日上午于香港联交所公布了初步招股书。据此，一位不愿意透露姓名的券商分析，龙湖地产上市后，其所持现金将高于负债，成为SOHO中国之后的第二家净现金上市的内地房地产公司。

招股书显示，截至2009年6月31日，龙湖地产现金结余约为59亿元，预收款约为134亿元，现金流充裕。这与龙湖地产在今年上市前，大幅优化负债结构有关。一位接近龙湖地产的内部人士向记者表示，龙湖地产今年上半年偿还了花旗银行20多亿港元贷款，且偿还了银行50多亿元短期贷款。近期，农业银行更授信180亿，目前可用授信额度超过300亿元。

龙湖地产2009年净负债率大幅下降约五成，约为110%。这一数字若换算成内地A股较为常用的负债率则仅约为30%多，远低于地产行业平均负债水平。而龙湖地产上半年销售收入同比增长160%。

资金用途

一半融资将用于收购项目

招股书显示，龙湖上市后除5%补充营运资金外，其余均将用于开发现有项目及扩大土地储备。其中，45%将用于偿付现有项目土地款，49%将用于收购新的项目。重庆本地一家券商告诉记者，这与一些公司将上市融资主要用于偿还债务大相径庭。

龙湖掌故

成立之初曾找王石取经

龙湖地产一直在资本市场做着不少探路的工作。一位前龙湖地产高管告诉记者，早在1995年龙湖成立之初，龙湖掌门吴亚军就亲赴深圳找万科的王石取经。其中重要的一项就是看到万科积极推行财务公开化，吴回来就聘请了世界四大会计师事务所之一的普华永道负责公司的财务审计。

据记者多方了解，2004年，龙湖与香港置地集团公司签订了合作协议，双方联姻后的第一个动作是开发大竹林国际时尚生活中心，以40亿元人民币的巨资打造高品质楼盘。这被认为是重庆本地房地产企业首度牵手外资的大手笔。在2005年12月28日，重庆国际信托投资公司为龙湖地产发行的“龙湖·西城天街资金信托计划”募集资金3亿元，在此次信托运作中。此信托产品是中国银监会212号文发布后第一个通过政府审批的房地产信托项目，是重庆历史上第一单股权投资信托产品，也是重庆金融史上目标募集资金金额最大的房地产信托项目。

在2009年5月，龙湖成功获准发行14亿元企业债，在全国成为发行企业债的首家民营房地产企业。

万科高层称龙湖“可怕”

在龙湖内部，大家都知道掌门吴亚军是一个很注重细节的人。这样的思想影响着龙湖，最能让人直接感受到的是龙湖的物管人员。在下雨的时候，他们会自己淋雨而给业主打伞。在业界盛传一个经典的故事，万科一位高层曾经来渝考察龙湖，当他出来的时候，发现进去的时候鞋口朝外变成了鞋口朝内，这样更便于穿鞋。当时的万科高层就感叹龙湖的“可怕”。正是凭借着到位的服务，龙湖获得了业主的认可，越来越多的老业主带来了新顾客。

解密掌门

吴亚军出道时“搞技术”

龙湖上市，根据公开资料分析，吴亚军和蔡奎将共同持股。

在今年上半年，龙湖发14亿债的时候曾公开了龙湖的股权结构，股东包括嘉逊发展香港（控股）有限公司及重庆旭科投资有限公司。

其中，嘉逊发展为公司第一大股东，持股比例为91.3%，重庆旭科持股比例为8.7%。嘉逊发展于2002年1月11日设立，吴亚军占注册资本的60%；蔡奎占注册资本的40%。重庆旭科成立于2007年7月，其中吴亚军占比63%，蔡奎占比37%。根据该资料，龙湖旗下有29家公司，其中控股子公司18家，全资子公司11家。截至2008年底，资产合计325亿元左右。

在业界，吴亚军十分低调，从不接受记者的专访。网上显示的不少资料，对她创立公司的年份都搞错了。在今年上半年，因为发行债券，才让世人知道其详细的信息，该资料显示，吴亚军1984年毕业于西北工业大学航海工程专业，1984年至1988年在国营前卫仪表厂担任技术人员；1988年至1993年在中国市容报社担任记者编辑；1993年开始创立龙湖的前身重庆佳辰经济发展有限公司，后改名为龙湖。

更神秘的是蔡奎，资料显示，蔡奎1984年毕业于南京航天航空大学通讯专业，1984年至1987 年在成都飞机制造公司工作，担任工程师；1987年至1993年在重庆机场建设总公司担任工程师；1994年至1995年任重庆佳辰经济发展有限公司董事。除此之外，记者无法通过现有资料搜寻到更多信息。即便是在龙湖地产内部，不少人也对蔡奎不熟悉，有龙湖员工甚至表示没听说过。

（编辑：杜婷）