进入2009年下半年，天津市房地产交易市场依旧是二手房唱“主角”。据某研究院、“我爱我家”统计数据显示，8月份本市商品住宅成交13849套，二手私产住宅成交9382套，二手房成交量占到市场整体成交量的70%。

进入8月，天津楼市再度上演成交量、价格相背离一幕。二手房成交量连续四周下降，其成交价格则在全市各个区域都有所微涨。成交量连续的下降，以及居高不下的价格让人不免对二手房市场在“金九银十”这个传统旺销季中的表现产生担忧。随着国庆、中秋两节的到来，二手房市场将借势再创新高还是就此走入下行通道？

二手房市场成交量价格相背离

今年2月，疲软的二手房市场开始大举发力，成交数据被屡屡刷新，各大二手门店开始招兵买马,萧条的中介行业也随着成交量的不断上扬重新火爆起来。根据我爱我家房地产经纪有限公司的数据显示，2009年上半年，春节后2月份成交4400余套，超越2008年单月成交最高值；3月一举突破8000套创下自2006年以来的最高水平，二季度依然表现强悍，成交套数均在9000套以上。进入三季度，七月成交套数高达10122套，成为近年来二手房单月成交峰值，进入8月，成交量开始逐步下降，成交套数9382套，环比下降7.3%，但成交量依然较高。

8月，天津各区域成交量均有所下滑，四大区域来看，降幅最大的为中心城区，共成交4318套，环比下降8.8%，同比上涨347.5%，占全市总体成交的46%；其次为滨海新区2210套，环比下降7.8%，同比上涨329.1%；环城四区和郊县五区分别成交1377套和1477套，环比下降2.4%和6.5%，同比上涨345.4%和189.6%。

在成交量下降的同时，其成交价格则在全市各个区域都有所微涨，本月全市成交均价为5837元/平米，环比上涨2.4%。中心城区为7450元/平米，环比上涨3.2%，环城四区4975元/平米，环比上涨1.2%，滨海新区5136元/平米，环比上涨0.5%，郊县五区3279元/平米，环比上涨5.4%。

市场进入“量缩价升”调整期

谈及这次成交量的大幅下挫，我爱我家企划总监陈萌认为，房价持续上涨、供需关系调整以及宏观政策调整等因素综合作用导致二手房成交周期延长、速度放缓是本月市场高位调整的主要原因：

首先，房价上涨，购房者心理预期与购买力双调整。成交量持续冲高的同时，二手房的成交均价也不断冲高，当房价涨幅超越了购房者的心理预期及实际购买力之后，购买需求不得不面临着再次调整，一方面要调整心理价位的预期，另一方面也要重新寻找符合自身购买力的房源，因此在调整下成交也随之放缓。

其次，有效房源供给不足，市场供需重新整合。经历了半年多购房需求的不断释放，二手房市场中性价比高的主力成交房源数量也随之消化，据我爱我家数据显示，今年4月份以来供需比（供给量/需求量）逐月下降，在需求不断增多的背景下，有效房源的减少也造成了成交的减速，市场供需双方面临着重新整合。

第三，“二套房”收紧，部分购买需求受影响。上月起津城“二套房”政策全面收紧，经严格执行“首付四成、基准利率1.1倍”的贷款方式，准入门槛及还贷压力的提高也增加了部分改善型需求购房者的购买负担，也在一定程度上阻碍了此类需求的入市。

采访中，中原地产（天津）三级市场部区域总监朱庆江等均表示，现阶段，二手房市场难创新高，因为市场惜售、价格大幅上调现象将令买卖双方陷入博弈期，究竟哪方先败下阵来，还有待市场的检验。不过我们预计，卖家刚刚经历过去年房价骤跌的现象，在一段胶着期后，卖方市场可能会主动降价，最终达成交易，毕竟业主最终还是想卖房，所以我们预期这种胶着期是短暂的。

价格持续攀升 预埋有价无市风险

陈萌认为，宏观经济形势、市场联动作用以及高端住宅成交带动共同促进了本月二手房成交价格的上升：

一方面，下半年国家经济形势走势良好，企稳回升态势明显，与经济回暖预期相伴的便是通货膨胀的预期，因此从宏观经济层面来看，强烈的通胀预期造成了部分需求的入市及对房价的追涨。

另一方面，本月中心城区部分在售商品房价格偏高，将房价推向新的水平，从而也将整个天津市房地产市场带入房价的新阶段，在整体价格上扬的趋势下，加之一、二手市场的联动作用影响，二手房成交均价也随之坚挺。

再者，截至目前，市场持续高位运行，而与年初相比，目前所有购房需求中改善型需求的比例大幅提高，因此也带动了单价较高的高端住宅成交均价涨幅较大、成交比重也随之加大，尤以梅江、广开、老城厢等板块最为热门，几大高端住宅区域成交的火热也助推了均价的整体走高，例如8月最后一周河西区二手房均价达8086元/平米，成为市内六区中除和平区以外的首个均价突破8000元的区域，预计伴随价格的上涨，8月均价已逼近8000元/平米的南开区将有望成为全市第三个均价“破八”的区域。

21世纪不动产天津区域分部朱春峰表示，本市局部地区的二手房价在近期涨到了历史高位，这压抑了一部分的购房需求，使得购房者转而关注二手房价位较低的地区。“某些区域二手房房价短期内上涨过快，将会给后市运行埋下‘有价无市’的隐忧。”

朱春峰分析，一方面，随着居民财产性收入增速减缓，未来居民的购房能力将会受到影响；另一方面，二套房贷收紧，抑制了购房者的购买力，客观上拉长了成交周期，导致购房者被迫转入观望。在这样的背景下，二手房成交量出现回落实属必然。

家住北辰的孟先生，本打算换一套老城厢区域配套成熟、环境好的两室房。他是5月初就到中介来找房的，但该区域的次新房一直在不断调价中，有的甚至已经赶超新房的价格，这样的价位使孟先生感到难以承受，因此到现在还没有达成交易。“我打算再观望一段时间，看价格能否再降下来。”孟先生对记者表示。

今夏市场走强 “金九银十”值得期待

夏季历来被房地产行业视为春节以外的另一个交易淡季，一方面经历了春季“小阳春”市场在夏季会进入自然调整，另一方面开发商也将为接下来的金秋时节做准备，因此夏季推新盘的意愿不高，也会使得整体市场交易热情不高，加之夏季天气炎热等因素，也使得双方的交易意愿降低，下表为06年以来，天津市二手房春夏两季成交情况，除07年因“9.27”新政即将出台，造成大量交易提前释放，导致7、8月份成交有所上升以外，06年和08年夏季全市成交均有所下滑，且跌幅为20%左右。

随着8月的结束，2009年的夏季也随之结束，在这个夏季全市的二手房成交却创下了历史新高，先是6月突破9000，又是7月成交过万，8月市场虽有下滑，但也保持9000套以上水平，使得整个夏季不仅成为了09年的最高点，还是历史上的最高点，我爱我家分析，下半年宏观经济形势向好、政策调控较为宽松、金融信贷创造有利环境、购房需求大量释放、房价上涨造成“买涨不买落”的心理趋势等多重因素的综合效应在今夏体现，从而带动成交量快速上涨。

本届秋交会上，由于二、三季度中心城区在售新建商品房价格普遍偏高，加之开发商的捂盘惜售均会使得秋交会上中心城区的新房项目供给较为有限，而具有“区域、配套及现房”三大传统优势的二手房仍将在秋交会上再唱主角。

采访中，中原地产（天津）三级市场部区域总监朱庆江等认为，一方面一手房的供给有限会客观上将购房者目光转向二手房，另一方面，二手房除具有传统优势以外，当前宽松的政策使得交易税费较低、近年来二手房市场中产品品质较高的二手房次新房也使得房源供给更加多样化，与购房者的需求较为吻合，此外，二手房产权清晰、交易安全也成为了购买的主要因素。

对于房地产行业来说，“金九银十”历来被看做是销售的最佳时机，而过去三年受到宏观经济及房地产市场运行的影响，06年的“国六条”、07年的“二套房”新政等政策调控所造成的观望期难以避开9、10月份，因此造成了“金九银十”成交量不升反降，而对于即将到来的09年“金九银十”，专家表示，在09年市场需求大量释放、购买意愿大幅提高以及政策的有效调控背景下，今年的“金九银十”市场虽将迎来小幅调整，其成交仍将保持在全市月均7000套以上的高水平运行，并且成为连续几年内表现最好、最值得期待的一个“金九银十”。

（编辑：杜燕开）