上半年，房企都在豪赌京、沪房价，土地市场更可以用“癫狂”来形容，久违的竞拍争地“大战”重现上海、北京等地。但伴随第三、四季度大量保障性住房的入市，一线城市的地市快车开始急转弯，调整迹象明显。

与此同时，天津的土地市场却逐渐走出沉寂，慢慢活跃起来，不少买家悄然出手，资料显示8月前两周天津土地推出量位居首位。据了解，万科、中海以及恒大等地产巨头已经先后加强对二线城市的战略储备，一些大型开发商的注意力开始向天津等城市转移，伴随一线城市地王的示范效应，其它城市遍地开花的前夜就在眼前。

据天津中原地产研究中心7月土地月报显示，7月天津供地82幅，供地面积1128公顷，其中居住用地20幅，土地面积479公顷，供地面积较前12个月均值剧增。市场上还出现了洞庭路溢价6亿的地块。

主要原因在于天津中心渔港计划启动，共计推出31幅工业、居住及商业配套地块，天津中心渔港位于汉沽区营城镇高家堡村旧址，总投资64亿元，共包括沿海渔港和渔港新城两部分。

8月，天津土地交易中心出让结果显示，本月的供地结构依然以工业为主，但居住用地较之上半年均值有所增加，不足一月，已有近10幅，且其中不乏巨无霸体量的地块。

某研究院数据信息中心监测显示，8月第1周，天津土地市场发力，推出土地29宗，共计面积171万平方米，推出量位居首位。但是推出地块以工业用地为主，商业、居住地块仅为7宗。

8月第2周，土地市场相对平稳，在经历了上周的交易高峰之后，推出和成交宗数双双下跌，二三线城市领跑本周土地市场。本周20个重点城市共推出土地89宗，环比下降37%，推出土地面积1026万平方米，环比增加98%；成交土地37宗，环比下降57%，成交土地面积235万平方米，环比下降42%。本周一线城市中仅有北京成交一宗工业用地，其他城市没有地块成交。其它城市交易活跃，天津、南京、石家庄、沈阳等城市交易量创新高。

其中，保利天津拿下地块位于东丽区昆仑路西侧，耗资20.4亿，规划建筑面积约58万平方米，用地性质为居住、商业，该地块成为近期重点关注地块。

土地市场升温的背后

谈起天津地市的悄然升温，业界大体给出了两大主要原因：

首先，某研究院天津分院常务副总经理张勇认为，目前市场这两月来表现活跃主要是因为天津上半年来，房地产市场的去存化量之惊人，市场存量迅速减少所致。事实上，天津已经连续4个月，供应量少于需求，新增供给严重不足，开发商若想在天津市场继续发展，进行适当的战略储备势在必行，况且目前天津的地价相对合理。

张勇表示，尽管市中心明年的上市量不小，其中包括海河沿线楼盘、位于老城厢板块的大悦城以及西站附近的项目等，但市中心仍有较大的发展空间，而位于远郊的地块，开发商在拿地时要有一定的风险意识，但武清除外，武清未来几年仍有发展潜力。

仁爱龙都建设土地资产运营部李鹏程则认为，天津土地市场滞后，跟天津土地供应滞后有关。上半年上海、北京频现地王的时候，天津正在闹地荒。其次很多上市公司目前正在天津积极进行土地拓展的准备，本土企业也在积极进行土地储备。

但天津下半年的土地市场也不会大幅升温，因为国家宏观调控政策不明，尤其是物业税的基调还未定，地产市场的前景不清。所以，即便是上市公司拿地也相当谨慎，不会为了拿地而不惜代价。尽管很多人认为物业税3-5年内不会实行，而一个项目的开发，也需要3-5年，这也是许多公司审慎拿地的原因之一。而随着土地整理的成本也越来越高,且目前天房等土地整理企业的存货也不少，下半年居住用地依然会控制推出。即便推出也以郊区为主，现阶段开发商对郊区的项目又不是特别感兴趣。这样的供应以及宏观层面的现状来看，下半年天津的土地市场难现圈地狂潮。

下半年二线城市将成地市主角

就土地市场来看，北京、上海、广州等一线重点城市的土地开发逐渐趋于饱和，土地供给有限，竞价激烈，大多数开发企业进入其土地市场将会面临诸多问题。随着中国区域与城市经济的均衡发展，天津、青岛、福州、南京、厦门等城市在经济实力、人口数量、产业结构等方面具有很大的发展潜力与空间，而且随着中国第二轮城市化进程的开始，城市内部房地产业会产生大量的刚性需求。在数量众多二三线城市，其中不乏优质地块适合企业发展的需要。

滨海集团研发策划部部长王超认为， 二线城市不同于一线城市，仍然以自住消费为主，房地产市场基数低，增长快，容量大，发展可持续性强，竞争相对较弱，土地资源相对充足。同时，二线城市的迅速成长带来的巨大容量、巨大的发展空间和巨大的增量市场，使得它们相对于一线市场的饱和、高度竞争和政策的打压更具优势，开始受到大家的普遍关注，成为将来中国新一轮城市化进程的中心。所以，二线城市将成为新的房地产增长点。今后的土地市场中,二三线城市将逐渐走向主角,房地产市场的增长点也将呈现一个“农村包围城市”的路线，近郊、二线城市的发展,值得土地需求方的持续关注。

万科、中海、恒大、雅居乐等地产大鳄已经抢先布局二线城市，增加土地储备。8月，保利、万科天津各下一城，雅居乐在沈阳先退一宗地，然后又以512元/平方米的超低楼面价格拿下4宗商住地块。万科再次出手二线城市土地市场。本月19日青岛举行的一场土地拍卖会上，万科斥资3亿元拿下了位于青岛城阳区繁华商圈的一幅国有建设用地，楼面地价1298元每平方米。

自2009年4月份销售简报披露以来，万科新增加的土地储备项目包括无锡金色家园南地块、佛山桂城半岛路项目、沈阳铁西胶管厂地块、青岛双山南山地块及青岛308国道以北地块等6处，上述项目净占地面积共计65.58万平方米。万科在过去半年的新增项目主要位于沈阳、青岛、无锡、厦门、重庆等城市。万科之所以在二线城市大幅买地，是因为当前一线城市土地供应紧张，价格也较贵，“基于低成本的考虑，一线城市风险大”;二线城市的土地供应较充足，市场也比较看好。“若拿地成本相对较低，再加上万科的品牌效应，那二线城市的利润会更大。”万科这只领头羊的新动作给其他开发商提供了更加明确的信号和信心。

随着一线城市土地价值的提升空间逐步减小，二线城市土地价值空间将会继续提升，但有一定的滞后时间。由于二线城市的土地出让方式灵活，以及地方政府扶持力度大，政策放宽，充分降低了进入二线城市的门槛，对于拥有品牌、资金等优势的大企业来说，进入二线城市是品牌地产企业决胜未来的战略选择。文/张福娜

编后

目前绝大部分房地产开发企业仍然看好北京、上海等一线城市房地产市场的长期前景和发展空间，但一线城市政府受双保等因素限制，土地出让的节奏较慢，且出让数量相对较少，又受到众多实力强劲的房企关注，市场竞争激烈，土地成交价远远超出土地竞标价。事实上，并非执着于这些一线城市的地块才是有利可图。与其为了今天的“黄金”地段而“血拼”，不如根据企业的发展战略，抢占未来的“明珠”地块。二线城市土地市场的利润空间大，且能够有效规避市场风险，必将为各个房企提供一片富有个性的广袤新天地。